Zajímáte se o koupi fixačního svršku, ale nemáte hotovost na jeho přetvoření? Nebo možná jste ušetřili peníze na přestavbu a našli jste dům, který máte rádi, ale váš věřitel vám nedovolí, abyste ho koupili, protože dům není považován za obytný bez toalet. Na trhu existují vždy nemovitosti, které nebyly udržovány bývalými vlastníky vázanými na hotovost, nebyli špatně zacházeni s nájemníky nebo byli úmyslně propuštěni vlastníky, kteří byli uzavřeni. Neměla by být taková cesta, aby někdo jako ty dokázal opravit tyto oční okolí v okolí a vrátit je zpět do života?

Dary od vlády

Existuje způsob, jak si koupit fixační horní část a je vám přinášena federální vládou. Režijní úvěrový úvěr společnosti Federal Household Administration, úvěr FHA 203 (k), byl určen jednotlivcům, kteří chtějí obnovit nebo opravit poškozený dům, aby mohli bydlet jako primární bydliště. Tyto půjčky jsou schváleny vládou, aby povzbudily věřitele, aby nabízeli to, co by jinak bylo považováno za rizikový úvěrový produkt. Kvůli rizikům a nákladům, které se účastní, jsou rehabilitační projekty spravovány profesionálními realitními investory, kteří mohou koupit nemovitosti v hotovosti, a proto nepotřebují žádnou banku k tomu, aby schválily stav nemovitosti.

Tento článek bude popisovat, kolik peněz potřebujete ušetřit, dva různé typy půjček 203 (k), způsobilé nemovitosti, způsobilé opravy a další - zkrátka, co potřebujete vědět zjistěte, zda je tento typ půjčky pro vás vhodný. (Pro čtení na pozadí naleznete: Zajištění hypotečních úvěrů FWG .)

Kolik peněz potřebujete

Úvěr FHA 203 (k) umožňuje zahrnout peníze potřebné pro opravy a (materiály a práce) v úvěru. Pokud byste chtěli koupit dům, kde by byla kuchyně vytrhnutá, mohli byste do půjčky zahrnout cenu nových skříní, desek, podlah, ledničku, sporák, troubu, mikrovlnku, umyvadlo, nádobí, odpadky a náklady navrhnout, povolit a nainstalovat vše. Úvěr může zahrnovat i rezervu na nepředvídané výdaje ve výši 10-20% na náklady, které přesahují vaše odhady oprav. Můžete také získat splátky hypotéky v délce až šesti měsíců, které zahrnují pokrytí hypotéky během renovace domů, takže nebudete muset platit dvakrát za bydlení.

Typy 203 (k) Hypotéky

Existují dva typy hypoték FHA 203 (k): pravidelné a racionální (také nazývané "modifikované"). Pravidelná je pro vlastnosti, které vyžadují strukturální opravy; zjednodušená je pro ty, které potřebují pouze nekonstrukční opravy. Buď lze použít k nákupu nebo refinancování.

U běžného kupního úvěru ve výši 203 (k) je maximální výše hypotéky založena na nižší hodnotě jako je hodnota nemovitosti plus rehabilitační náklady nebo 110% očekávané hodnoty nemovitosti po rehabilitaci.To znamená, že byste nechtěli koupit dům s hodnotou 150 000 dolarů, pokud by potřeboval 25 000 dolarů na opravu, pokud jste neměli další 10 000 dolarů v hotovosti, protože většina, kterou byste si mohli půjčit, by byla 165 dolarů, 000 (110% z 150 000 USD). Zjednodušený úvěr umožňuje kupcům domů přidávat maximálně 35 000 dolarů na nákupní cenu za vylepšení. (Více informací najdete v: Hypotéky: Kolik si můžete dovolit? )

Samozřejmě v každém případě máte příjmy na podporu hypotéky - za určitou částku, protože to dům zaručuje.

Způsobilé vlastnosti

Úvěry FHA 203 (k) jsou určeny pro vlastníky-obyvatele, ne pro investory. K dispozici jsou následující typy nemovitostí:

• Rodinné až čtyřčlenné byty
• Stávající stavba, která byla dokončena po dobu nejméně jednoho roku
• Teardowns, pokud zůstane část stávajícího nadace > Stávající dům, který bude přemístěn do nové nadace
• obytná část smíšeného užívání (komerční / rezidenční) nemovitost
• Condos schválené FHA
• S tak širokou škálou kvalifikačních vlastností, může najít správný majetek, který bude mít nárok na půjčku ve výši 203 (k).

Finanční podmínky a přípustné náklady na rehabilitaci a opravy

Bez ohledu na to, jakou práci si domníváte, že dům potřebuje, mají věřitelé a FHA vlastní požadavky, které budete muset také splňovat. Ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) USA požaduje, aby nemovitosti financované v rámci tohoto programu splňovaly určité základní požadavky na energetickou účinnost a strukturu "aby splňovaly minimální standardy HUD (24 CFR 200. 926d a / nebo HUD Handbook 4905. 1 ) a všechny místní kódy a nařízení. "

Normy energetické účinnosti zahrnují tmelování, izolaci a větrání, stejně jako použití správné velikosti topení a klimatizačních systémů pro bydlení. V domově je také požadováno, aby detektory kouře přiléhaly ke každému prostoru pro spaní.

Možná vás překvapí rozmanitost domácích oprav a vylepšení, které lze financovat pomocí půjčky 203 (k). Zahrnuje mimo jiné následující:

malování

• přírůstky
• paluby
• terasy
• třídění a odvodňování
• přestavba koupelny
• dokončení podkroví nebo suterénu
• strukturální úpravy a opravy
• přidání nebo snížení počtu jednotek v bytě (např. Jednorázová až duplexní)
• nová vlečka
• potrubí
• střešní krytiny
• podlahové krytiny
• úspory energie
• přístup pro osoby s omezenou životností
• FHA nepovoluje "luxusní věci", jako jsou tenisové kurty, plavecké bazény, vířivky a grily, které budou financovány půjčkou 203 (k), ale některé věci, které byste mohli považovat za luxus, jako jsou vířivé vany, jsou skutečně povoleny. Poraďte se s vaším věřitelem o konkrétních vylepšeních, které chcete udělat, abyste zjistili, co můžete financovat.
• Dokončení rehabilitace
• Po dokončení nákupu a domova je vaše, můžete začít opravy a přestavby. FHA vyžaduje, aby všechny opravy byly dokončeny během šesti měsíců, i když věřitelé mohou vyžadovat kratší časový rámec.
• Začnete platit hypotéky okamžitě, jako byste měli v každém domě. Koneckonců, vlastníte to - nezáleží na tom, jestli ještě nejste. Nicméně, jak již bylo zmíněno dříve, můžete financovat své první hypoteční platby.

Rehabilitační a rehabilitační peníze jsou umístěny na úschovním účtu a uvolněny při dokončení a kontrole práce, aby bylo zajištěno schválení HUD. HUD musí dokončit hotový výrobek i po dokončení všech prací.

Problémy, které je třeba se vyhnout

Mnoho věřitelů neposkytuje půjčky FHA 203 (k), ať už proto, že nevědí, nebo nechtějí dělat další papírování. Práce s věřitel, který není zkušený s půjčkami FHA 203 (k), je něco, čím byste se měli vyhnout - proces je tak složitý, jaký je. Nedělejte si žádné bolesti hlavy tím, že pracujete s někým, kdo neví, co dělají.

Také se ujistěte, že v domácnosti nepřestanete investovat - nestačí se věnovat opravám a vylepšením, že nebudete moci vynaložit náklady, pokud jeden den prodáte dům. Podívejte se na průměrné prodejní ceny domácích domů ve vaší čtvrti a snažte se dát svůj domov do tohoto rozmezí. Nechcete vlastnit domov ve výši 300 000 dolarů v sousedství 200 000 dolarů, protože většina lidí, kteří si mohou dovolit domov ve výši 300 000 dolarů, bude chtít bydlet v hezčí čtvrti, kde jsou všechny domy srovnatelně ceněny.

Nevýhody

Úvěry FHA 203 (k) mají delší uzavírací období než ostatní typy úvěrů. Obvykle trvají 60 až 90 dnů, než je tomu u 30 až 45 dní, které jsou obvyklé u ostatních úvěrů, včetně běžných úvěrů FHA. Pokud se chcete pospíšit, půjčka 203 (k) není pro vás produktem. Můžete také očekávat, že zaplatíte vyšší úrokovou sazbu kvůli zvýšenému riziku spojenému s úvěry na zlepšení bydlení. (Pro více, podívejte se

Hypoteční body - co je bod?

)

Tyto půjčky jsou také více práce pro věřitele a vyžadují specializované znalosti úvěru, takže může být těžší najít věřitele, vy. Aplikační a rekonstrukční procesy jsou pro majitele domů hodně práce a je zde spousta byrokracie. Někteří dlužníci hlásili zpoždění při přijímání svých rehabilitačních prostředků, což dodává tomuto procesu další stres.

Bottom Line Ačkoliv může být více práce najít půjčku, která půjčuje půjčku FHA 203 (k) a dokončit jak procesy při aplikaci, tak obnovy, může se vynaložit další úsilí. Tento úvěrový produkt vám umožní koupit ten perfektní dům, který potřebuje nějaké renovace, aby byl znovu použitelný. Může také umožnit, abyste vyskočili z pronájmu do vlastnictví domů, protože tam může být fixer-horní tam ve vašem cenovém rozpětí, když tam nejsou žádné přestěhování do připravených domů si můžete dovolit. (Další informace naleznete v části Jste připraveni koupit dům?

)