V důsledku krize v oblasti bydlení se zdálo, že podmínky pro zahraniční odběratele, které doufají, že potápějí s nemovitostmi ve Spojených státech. Byty prodávaly za atraktivní ceny a dolar byl poměrně cenově dostupný. Během posledních několika let se však zahraniční investoři stávali těžšími. Obytné ceny nemovitostí se celosvětově zvyšují kolem 35% od roku 2012 a dolar nadále získává sílu proti řadě klíčových měn, což dále zvyšuje cenu, kterou cizinci musí zaplatit za domy v USA.

Tyto faktory znesnadňují, aby cizí investoři vložili hotovost do domácností v jednou upřednostňovaných městech, jako jsou New York a San Francisco. Jak nedávno uvedla Wall Street Journal, více cizinců se snaží navštívit úvěry na tyto nemovitosti, a to navzdory výzvám, které přicházejí s půjčkami od bank Spojených států. (Pro více informací viz Proč New York Luxury Real Estate má špatný rok .

Jak se cizím kupujícím liší

Pro non-U. S. obyvatelé chtějí vlastnit investiční dům, existuje řada faktorů, které je třeba vzít v úvahu, pokud zvažují hypotéku

1. Žádné Fannie a Freddie. Největší překážkou je, že hypoteční giganti, jako jsou Fannie Mae a Freddie Mac, nebudou kupovat půjčky od věřitele. Jelikož tyto subjekty vlastní nebo zaručují většinu amerických úvěrů na bydlení, investoři se dostanou do špičky. K tomu, aby se věci ještě více komplikovaly, mnohé banky jsou opatrné, aby si udržovaly takové hypotéky na svých vlastních knihách, protože je těžší vysledovat delikventní dlužníky v zámoří.

2. Vyšší ceny hypoték. Mnoho bank, včetně některých významných institucí, půjčí cizincům, kteří žijí mimo území USA. Místo toho, aby se spoléhali na konvenční hypotéky, nabízejí nesouladné úvěry s vlastními pokyny pro upisování. Například společnost HSBC nabízí mezinárodním investorům až 3 miliony dolarů financování s požadovanou dokumentací.

3. Větší záloha. Ale tady je kicker: Pravděpodobně budete muset zaplatit mnohem vyšší minimální zálohu, abyste vydělali vaše vyšší úvěrové riziko. Poskytovatelé úvěru obvykle požadují, abyste před prodloužením úvěru vydělali 30% nebo více z prodejní ceny. Zatímco to je spousta peněz, které se dají předat, je to mnohem jednodušší než zaplacení všech peněz, což je to, co zhruba polovina zahraničních realitních kupců dělá.

4. Důraznější proces schvalování. Další aspekt, který je odlišný pro jiné než U. Občanům S. je ověření příjmů a kreditů. Tento proces je komplikovanější pro ty, kteří žijí mimo zemi, protože nemají americké daňové formuláře ani domácí kreditní historii. Poskytovatelé úvěrů obvykle požadují bankovní výpisy a daňové přiznání podané v domovské zemi žadatele.Místo kreditní zprávy někdy požadují několik měsíců prohlášení o kreditní kartě, aby ověřily vaše výpůjční návyky.

5. Trvá to déle. Proces může trvat déle než obyvatelé, což je jeden z důvodů, proč má smysl uplatňovat prostřednictvím banky, která má svou přítomnost ve vaší domovské zemi, stejně jako v USA. urychlit upisovací proces, ale v některých případech také vyústit v příznivější sazby, než by cizinec jinak viděl.

6. Levnější alternativy všech peněz. Vzhledem k překážkám spojeným s získáním půjčky se spousta zahraničních investorů rozhodne zaplatit hotovost za rezidenční nemovitosti. Ale když ceny rostou, více z nich začíná hledat cennější části země.

Zahraniční investoři koupili 102 dolarů. 6 miliard amerických rezidenčních nemovitostí v období od dubna 2015 do března roku 2016, což je pokles o něco více než 1% oproti předchozímu roku podle Národního sdružení realitních kanceláří. Počet vlastně zakoupených nemovitostí se však ve stejném období zvýšil o 3%, což naznačuje, že získávají méně cenné domy.

Zatímco New York a Kalifornie zůstávají populárními místy pro nákup domů - společně tvoří 19% zámořských transakcí - více aktivit probíhá tam, kde jsou nemovitosti levnější. V roce 2015 na Floridě připadlo 22% prodeje zahraničním kupcům, zatímco Texas a Arizona představovaly 10% a 4%. (Další informace viz New York City Real Estate: Safe Haven? )

Bottom Line

Vzhledem k tomu, že akciový trh i nadále klesá, cizí státní příslušníci nerezidentů jako skvělé místo pro parkování svých peněz. Nicméně, když se ceny staly na vzestupu a dolar zůstává silný, je třeba, aby více finančních prostředků získalo nejatraktivnější vlastnosti.