Majitelé domů se již dlouho zdržovali jako příklad amerického snu. A pro některé lidi to bylo. V jiných případech může být rozhodnutí koupit si dům finanč- ní noční můrou - na to nic nenazývalo, že film "The Money Pit" pro domů-renovaci.

Lidé, kteří obhajují nákup domů, často trvají na tom, že pronájem je ekvivalentní házení peněz pryč. Někteří argumentují, že vlastnictví domů je lepší než pronájem, protože je možné provést měsíční splátky hypotéky, které jsou stejné a v některých případech nižší než náklady na pronájem. Jiní poukazují na skutečnost, že domácí hodnoty rostou v průběhu času jako způsob, jak naznačit, že dům je skvělá investice. A to může být - ale ne na každém trhu, a ne na každé osobě.

Ve skutečnosti mnoho studií ukazuje na druhou stranu, jak uvidíme níže. A stále více Američanů dělá tuto volbu. "V polovině roku 2015 žilo 43 milionů rodin a jednotlivců v oblasti nájemního bydlení, což je zhruba 9 milionů z roku 2005 - což je největší zisk za každé zaznamenané období 1 roku" podle údajů z roku 2015 studie ze Společného centra pro studium bydlení Harvardské univerzity. A co víc, 37% všech domácností nyní pronajato, což je nejvyšší procento od poloviny šedesátých let minulého století, uvedla studie.

Podívejme se na čtyři důvody, proč se rozhodnout pro pronájem, na rozdíl od nákupu domu může být moudré rozhodnutí.

Vlastníte dům, který vás může svázat

Pokud máte takovou práci, která s sebou přináší časté přemisťování, je pronájmem rozhodně inteligentnější volba. Je těžší se zbavit domu nebo bytu, které vlastníte, než se dostat z pronájmu. Pokud máte štěstí, váš pronajímatel vám umožní proniknout do pronájmu tak dlouho, dokud bude dostatečně informován, možná jeden až dva měsíce, o nalezení nového nájemce, který by obsadil volné místo. Někteří majitelé domů by také mohli chtít udržet část, nebo dokonce veškerou částku jistoty, která je obvykle rovna jednoměsíčnímu nájemnému jako náhrada za předčasné ukončení. Státy skutečně mají ochranu pro nájemníky, kteří odjíždějí před koncem pronájmu nazvaný "pronajímatel je povinen zmírnit škody," podle právní stránky Nolo. Klepněte zde a přejděte dolů pro Nolo informace o jednotlivých státech.

Prodej domu vyžaduje mnohem více kroků a často mnohem více času - zejména při poklesu trhu. Ti, kteří skončili pod vodou během posledního nárazu na bydlení, měli další zatížení, které jim nakonec skončilo, dlužno více na svých domech než to, co skutečně stálo. Lidé v této situaci by museli přijít s dodatečnou hotovostí, aby nejen vyplatili půjčku, ale také našli nové místo, kde by mohli žít. Viz Možnosti hypotéky pro majitele pod vodou .

V závislosti na oblasti země, ve které se nemovitost nachází - a současném zdraví na trhu s nemovitostmi - hledání kvalifikovaného kupce pro váš domov může někdy trvat měsíce, dokonce i roky.Chcete-li zlepšit vaši šanci, podívejte se na Jak postavit svůj domov pro rychlý prodej a Vezměte bolest z prodeje domu - online . (999)> Vlastnictví domu může spojit vaše peníze Rozhlasový host a finanční poradce Dave Ramsey řekl, že to nejlepší, "když se zlomil lidé kupují domy, dělají je zprostředkovatelem. Nekončí finančním požehnáním. " Většina nákupu domu vyžaduje, aby člověk vydělal buď velkou investici, pokud ji zaplatíte zdarma a jasně, nebo velkou zálohu, pokud se rozhodnete získat hypotéku.

Obě možnosti budou vyžadovat, aby většina lidí významně snížila své likvidní hotovostní rezervy výměnou za velmi nelikvidní aktiva. To může způsobit, že některé jednotlivce nebo rodiny nebudou finančně připraveny na nečekané mimořádné události, jako je zdravotní strach, dopravní nehoda nebo ztráta zaměstnání. Pronájem je mnohem moudřejším řešením pro každého, kdo ještě nevytvořil značný nouzový fond ve výši 3 až 6 měsíců nákladů.

Pokud máte nouzové prostředky a dostatek peněz na investice do domu, rozhodne se, zda tento nákup znamená lepší využití vašich peněz než pronájem a investice finančních prostředků jinde. Podívejte se na další část pro diskusi o tom, jak dobrá investice je domovem.

V porovnání s jinými možnostmi je dům strašlivou investicí

Ne vždy, ale mnoho statistik ve prospěch domácnosti je překvapivě slabé: V závislosti na tom, kdy jste si koupili svůj dům, můžete si lépe pronajmout a investovat peníze (nevyžaduje si zálohu a finanční prostředky na domácí údržbu, pojištění a daně z majetku).

Podle studie HelloWallet z roku 2014 s názvem "Dům karet: Nepochopení spotřebitelských financí domů" se v letech 2005 až 2012 ceny domů zhroutily o 42%, což poukázalo na to, že polovina stávajících vlastníků domů (více než 40 milionů domácností) koupili si své domovy v dobách, kdy průměrní kupci by byli lépe než pronajmout, než investovat. " Jeho závěr ve prospěch investic je založen na použití daňového odloženého penzijního účtu s výnosem ve výši 6%, jelikož se jedná o nejbližší ekvivalent k daňovým výhodám poskytovaným majitelům domů, kteří odečítají úroky z hypoték na federální dani z příjmů.

Studie, která zahrnovala takové faktory jako místní daně a dvě úrovně příjmů v 20 městech, také uzavírá: "Náklady na pronájem ve srovnání s nákupem srovnatelného domu (nazývané poměr nájemného k ceně) jsou téměř stejně důležité jako je očekávané zhodnocení ceny domů, aby bylo možné určit, zda by si člověk měl pronajmout nebo koupit. "

I když je pravda, že domácí hodnoty oceňují v průběhu času, skutečné náklady na vlastnictví a udržování majetku mohou výrazně snížit jeho reálnou návratnost. Jeden z nejvýznamnějších profesorů ekonomie Yale, Roberta Shillera, provedl výzkum, který zjistil, že "ceny domů v Americe vzrostly mezi lety 1890 a 2004 v průměru pouze o 0,4% ročně"

. náklady na účty, jako jsou daně z nemovitosti, náklady na uzavření, pojištění, úroky z hypotéky a jednoduché výdaje na údržbu.Jeden faktor, který zahrnuje: Jak dlouho plánujete bydlet v nemovitosti. Čím déle zůstanete, tím více budete odpisovat náklady na uzavření a další jednorázové výdaje.

Z pohledu investice je nákup domu pouze za účelem mít místo k životu strašným místem, kde se dají peníze. Budete mít možnost lépe se vrátit tím, že půjčíte byt za sebe a pomocí peněz, které byste použili k zaplacení vašeho domu, abyste investovali do něčeho jako pronájem nemovitostí, které vám každý měsíc platí. Investor nemovitostí Grant Cardone jednou popsal tuto akci jako "pronajmout si, kde žijete a vlastníte si to, co si můžete pronajmout."

Hypoteční zájem: nákladný - a nemůžete použít odvod

většina Američanů nemá zdroje na nákup domu bez hypotéky na pokrytí rozdílu mezi prodejní cenou a tím, co si může dovolit. I když by hypotéka mohla vypadat dobře na papíře, úrokové platby, které se během několika desetiletí splynulo, mohou mít za následek, že někdo splácí mnohem víc, než si původně půjčila na nákup domu. Například hypotéka s pevnou úrokovou sazbou ve výši 100 000 000 dolarů, která vám bude poskytnuta úroková sazba ve výši 3 5%, vám bude stát 161, - 656, 09 - nebo 61, - 656 09, pokud nebudete splácet dříve.

Jednou výhodou, že hypotéku, potenciální majitelé domů je řečeno, je federální odpočet daně z příjmu hypotečních úroků. Problémem je, že k tomu, abyste si to vzali, musíte podle svých studií odvodit částku z daně z příjmů a podle studie HelloWallet to činí pouze 25% domácností. Důvod: velikost standardního odpočtu, který je pro rok 2016 $ 6, 300 za jediný filer a $ 12, 600 za "ženatého, společného podání" daňových poplatníků. Rodina potřebuje spoustu odpočtů, aby se udělala lépe než standardní částka.

Affluentní rodiny s vysokými hypotékami na drahých trzích s nemovitostmi nebo s vysokými daněmi z nemovitostí nakonec přinášejí prospěch, ale mnoho jiní ne. Ve skutečnosti "majitelé domů s mediánem příjmů nezískali žádnou federální daňovou výhodu z vlastnictví v 75% velkých měst v našem vzorku," uzavírá zpráva. Bohatější majitelé domů - s vyššími daňovými pásmy a často s většími úvěry - pravděpodobně budou moci využít odpočet. Rovněž poukázal na to, že v průběhu času se část úroků z hypotéky (daňově uznatelné) sníží, zatímco standardní odpočet pravděpodobně stoupne.

Bottom Line

Nákup domu není vždy finančně zdravým rozhodnutím. Existuje mnoho nevýhod vlastnictví spíše než pronájmu. Mezi ně patří nedostatek pohybu, velká část peněz investovaných do nelikvidního aktiva, zaplacení spousty peněz v zájmu a realizace nízké reálné míry návratnosti.