Kde bydlet je jedno z největších rozhodnutí, kterým čelí důchodci. Pro mnoho lidí, kteří se blíží k odchodu do důchodu, je rozhodné držet rodinu doma, snížit na menší dům nebo byt, nebo se zbavit stresu a nákladů, které mohou přicházet s vlastnictvím domova, je obtížné. (Viz: Skryté náklady na vlastnictví domů .) Zde vám poskytneme body, které byste měli vážit, aby toto rozhodnutí pro sebe.

Věci, které si myslíte o

Udržování několika jednoduchých nápadů pomůže zjednodušit rozhodnutí mezi pronájmem a vlastnictvím domů. I když je to důležitá volba pro každého důchodce, je nejlepší vyhnout se podrobnostem konkrétního vlastnictví a příležitostí k pronájmu a prozkoumat tento problém z velkého obrazu. Mějte na paměti následující úvahy:

• Jaký je váš rozpočet na pronájem nebo vlastnictví bez zdanění?
• Vidíte doma nebo byt jako potenciální investiční příležitost nebo jen další životní náklady?
• Přemýšleli jste o rizicích spojených s vlastnictvím, pokud jde o neočekávané náklady, a může to váš rozpočet tolerovat?

Očekávání po zdanění

Začněte prvním krokem při analýze vlastnictví a pronájmu je zjistit, kolik peněz chcete vynaložit bez daní. Vzhledem k tomu, že hypotéční a majetkové daně v primárním bydlišti jsou daňově uznatelné, je nezbytné znát náklady po zdanění. (Na další si přečtěte: Odpočet daně z hypotečního úroku .) Naštěstí matematika je velmi jednoduchá a je vysvětleno na obrázku 1, který libovolně předpokládá rozpočet po zdanění ve výši 2 000 USD za hypoteční úroky, daně a pojištění vlastnictví domů nebo za pronájem.

Protože nájemné není daňově uznatelné, nevyžadují se žádné výpočty. Daně však komplikují situaci v případě vlastnictví, protože můžete vynaložit více než 2 000 000 dolarů každý měsíc, ale stále dostanete až 2 000 dolarů, když získáte vrácení daně. V podstatě musíte pouze určit hraniční daňovou hranici, odečíst procento z obrázku 1 a rozdělit rozpočet o tuto částku (viz níže).

Obrázek 1

Obrázek 1 ukazuje, že pokud má mít rozpočet čistou cenu po zdanění ve výši 2 000 Kč a vaše mezní daňová sazba je 20%, můžete vynakládat 2 500 dolarů ročně na úroky z hypoték a na nemovitosti daně. Nezapomeňte, že musíte zaplatit účet před fakturací do období vrácení daně. Proto je třeba vzít v úvahu i situaci cash flow.

Rizika, která je třeba zvážit

Samozřejmostí je, že vlastnictví domů má výraznou výhodu v tom, že teoreticky získáte více peněz. Neexistuje však žádný volný oběd, protože vlastnictví domů také znamená značné finanční riziko. Problémy jako výkyvy tržní hodnoty, očekávané / neočekávané výdaje na údržbu a pojistné odpočty mohou zahrnovat obrovské dodatečné náklady nad rámec pronájmu.Nicméně, jakmile uděláte matematiku výše, jednoduše jděte do nákupů domů, hypoték a pronájmů, které odpovídají vašemu rozpočtu. A nezapomeňte plánovat inflaci; nájemné, daně a náklady na pojištění.

Investiční příležitost?

I když domovy a byty mohou být dobrými investičními příležitostmi, nemělo by být tato aktiva zkoumána výhradně z této perspektivy. Faktem je, že bydlení je nevyhnutelné životní náklady. Z konzervativního hlediska by váš domov měl být považován za životní náklady, na rozdíl od investičního aktiva. Důvodem je to, že investiční majetek by neměl zahrnovat hledání jiného místa bydliště jako prostředku pro poskytování likvidity. Z pohledu důchodce by tedy bylo nejlepší ignorovat investice vzhůru vlastnictví ve vašem myšlenkovém procesu. Bude vás odvrátit od skutečného cíle vhodného plánování vašich nákladů na bydlení.

"Jedním z největších mýtů vlastnictví domova je to, že jde o investici. Není to, "říká Kirk Chisholm, manažer bohatství v Inovativní poradenské skupině v Lexingtonu v Massachusetts." Vlastnictví domova, ve kterém žijete, je náklad, ne investice. Investice je ta, která vytváří peněžní tok. Jistě, existují určité výhody vlastnictví domova, ale když se podíváte na náklady, spojujete velké množství kapitálu, nelikviditu domova a skutečnost, že ceny domů vždy nevyšdou, je to mnohem méně atraktivní 'investice. ""

Nicméně, pokud vidíte svůj domov jako investice, obecné pravidlo je velmi jednoduché: Koupit nízké a prodávat vysoké. To znamená kupovat a prodávat domácnosti příležitostně.

Mějte však na paměti, že v některých ohledech může být pronájem považován za ekonomický ekvivalent zkrácení zásob. Například, pokud se domníváte, že ceny bydlení jsou nižší, půjdete si domů, počkáte na pokles cen a kupte si dům později. Tato strategie využívá výhod plynoucích z nižších nákladů na bydlení. Pokud se mýlíte o směru cen bydlení a nakonec zaplatíte vyšší náklady na bydlení, když si koupíte, je to podobné jako placení vyšší ceny za akcii, která pokryje vaši krátkou pozici.

To je hlavní věc, o kterou by se důchodce měl obávat při používání primární rezidence jako investice. Prodáváním svého domu máte šanci stát se cenou z trhu, pokud se ceny zvýší místo toho, aby se snížila. To by mělo být velkým problémem, pokud jste na pevném rozpočtu a užíváte si vlastního domova nebo byt, na rozdíl od jednání s pronajímatelem.

Riziko údržby

Dalším důležitým problémem, který je třeba zkoumat, je riziko údržby spojené s vlastnictvím. To je důležité, protože pronájem je stejné jako nákup poistky proti údržbě. To znamená, že nájemci nemají žádnou odpovědnost za pravidelné náklady na údržbu, selhání zařízení nebo katastrofické události, jako je například padání stromu do vašeho domova nebo zasažení bouří. Krása pronájmu spočívá v tom, že pronajímatel se musí starat o neočekávané finanční náklady na vlastnictví.(Přečtěte si: Stát se pronajímatelem: více problémů, než stojí za to? )

"Podporuji pronájem z mnoha důvodů. Vysoké [domácí] ceny se slabým investičním potenciálem jsou prvním důvodem. Druhým důvodem jsou podceněné měsíční náklady na vlastnictví. Daně, platby úroků, pojištění, voda, elektřina, sprinklerové systémy, plánovaná a neplánovaná údržba a všechny ostatní přispívají k významným měsíčním platbám, které nevedou k budování vlastního kapitálu. Nájemné je často jen nákladově efektivnější, "říká Max Osbon, partner společnosti Osbon Capital Management, v Bostonu v Mass.

Výtěžnost a likvidita

Další finanční výhody, že jste nájemníkem, jsou, že se nemusíte bát o tržních podmínkách v případě, že se stěhujete, a neexistuje možnost ztráty investice. Kromě toho se jako nájemce nemusíte obávat likvidity. Prodej domu může trvat dlouho; to také zahrnuje spoustu papírování. Navíc většina realitních kanceláří účtuje provizi. Zabraňování tohoto nepořádek, když je čas na pohyb, rozhodně stojí za to.

Důchodci navíc často žijí výhradně z důchodů, jako je například sociální zabezpečení nebo podnikový plán. Nemají však vždy velké částky likvidního čistého jmění. Pokud nemáte dostatok aktiv na stranách, abyste zaplatili za neočekávané výdaje, pravidelné náklady na vlastnictví domova by mohly být zničující. Na druhou stranu, pokud máte dostatek aktiv na okraji, abyste tolerovali neočekávané náklady na vlastnictví, pak by rizika údržby neměla být při vašich jednáních vážně znepokojena.

Začlenění dole

Souhrnně, rozhodování o tom, zda vlastnit domov v důchodu, je rozhodnutí, které lze provést zkoumáním několika klíčových bodů:

• Rozhodněte se, zda chcete investovat, živobytí.
• Zjistěte, co chcete utrácet po zdanění, a proveďte matematiku, abyste zjistili svůj rozpočet na pronájem a vlastnictví.
• Zvažte, kolik rizika jste ochotni podniknout. Chcete se starat o tržní ceny? Můžete si dovolit finanční rizika zachování majetku?
• Mějte na paměti, že existuje přímý vztah mezi velikostí Vašich likvidních aktiv a schopností tolerovat finanční rizika spojená s vlastnictvím.

Bohužel tato rozhodnutí nemají nic společného s tvrdými skutečnostmi a spíše s vyhledáváním duše. Odchod do důchodu má být bezstarostný a příjemný; prozkoumejte vaši situaci a vyřizujte pouze náklady a rizika, která vám umožní dobře spát v noci.