Investice do nemovitostí (REIT) jsou relativně malou investiční kategorií; v indexu FTSE NAREIT se nacházelo pouze 123 akciových REIT, které se ve všech čtvrtletích roku 2011 obchodovaly na burzách NYSE, NASDAQ a AMEX. I když investiční vesmír REIT je malý, obsahuje mnoho podkategorií a v rámci těchto podkategorií je každá skupina REIT jedinečná.

TUTORIAL: Zkoumání investic do nemovitostí

"REITs často vypadají jednoduše, ale jsou velmi složité investice," říká Mike Maynes, finanční certifikační agent Boca Raton, který je založen na finančním auditu. Mohou "hrát smysluplnou úlohu v investičním portfoliu tím, že poskytují nesouvisející aktivum, příjem a případné zhodnocení kapitálu," dodává Maynes. Říká, že většina modelů přidělování aktiv vyžaduje, aby investoři vložili 1 až 7% svých prostředků do REIT.

Chcete-li do svého portfolia přidat REIT, přečtěte si. Tento článek popisuje klíčové rysy tří podkategorií akciových REIT: průmyslové REIT, multifamily REIT a hotely REIT. (Informace o ještě více možnostech REIT v

5 typech REIT a jejich investování . -> Průmyslové REIT

Průmyslový REIT, považovaný za podsektor průmyslové / kancelářské kategorie, představuje zhruba 7% akciových REIT zahrnutých do indexu FTSE NAREIT. Průmysloví společnosti REIT získají, vlastní a spravují průmyslové nemovitosti, jako jsou sklady, distribuční centra, výrobní střediska, flex / kancelářské budovy, nerozvinutá půda, obchodní parky a high-tech prostor.

Průmyslové REIT jsou popsány počtem vlastnických nemovitostí, počtem zákazníků / nájemců, které mají, počtem míst, ve kterých působí, a počtu pronajatých čtverečních stop, které vlastní. K dosažení diverzifikace bude mít průmyslová společnost REIT často podíl, který zahrnuje celou řadu geografických oblastí, odvětví a nájemců.

Průmyslové společnosti REIT často vybírají zeměpisná místa, která jsou strategicky umístěna pro distribuci. Železnice, letiště, námořní přístavy a hlavní přechody dálnic jsou považovány za prvky strategického umístění, protože usnadňují pohyb zboží. REIT také nacházejí své podíly v geografických oblastech, které dosahují dobrých ekonomických výsledků. Manažeři REIT se zabývají tím, co řídí ekonomiky ve svých cílových městech, a zhodnotí, zda poptávka po průmyslových nemovitostech pravděpodobně poroste, zůstane stabilní nebo se bude v příštích letech zhoršovat. Mohly by se dále zaměřit na trhy, které splňují minimální prahovou hodnotu obyvatelstva nebo které mají určité množství průmyslové nemovitosti. Místa s omezenou průmyslovou půdou, která se vyznačuje omezenou nabídkou a omezenou konkurencí, jsou také plus.

Nájemci průmyslových nemovitostí REIT jsou široce rozmanití, ale mohou se zabývat stavbou, strojírenstvím, potravinami, nápoji nebo informačními technologiemi.Dalšími možnými nájemci jsou výrobci, dopravní společnosti, poskytovatelé logistických služeb a maloobchodníci. Národní a mezinárodní firmy mají tendenci vytvářet žádoucí nájemníky, protože jsou založeny, osvědčené podniky, které pravděpodobně zaplatí nájemné.

Díky vlastnictví různých nemovitostí s různými nájemci se může průmyslová REIT chránit proti výkyvům příjmů z pronájmu způsobeným poklesem v určitém regionu nebo průmyslu. Zastavení dat ukončení pronájmu nemovitostí portfolia také chrání REIT před náhlou ztrátou příjmů, pokud by se hromada nemovitostí uvolnila najednou. Vlastnosti, které jsou flexibilní a lze je přeměnit z jednoho použití na druhé, mohou také pomoci průmyslovým REIT udržet svůj příjmový tok tím, že uvolní volné nemovitosti prodávat širší škále potenciálních nájemců. (Více informací o analýze tohoto druhu investice si přečtěte

Jak hodnotit investiční fond pro investory do nemovitostí (REIT)

.) Multifamily REITs Většina rezidenčních REIT je multifamily REIT. Ke čtvrtému čtvrtletí roku 2011 bylo 15 z 123 akciových společností REIT, neboli 12%, vícečlenná společnost REIT. Apartmán REIT se charakterizuje podle počtu vlastností, které vlastní, a počtu jednotek, které tyto vlastnosti obsahují.

Byt REIT vlastní portfólio nemovitostí na pronájem bytu. Jedná se o obyčejné velké rezidenční nemovitosti, jako jsou středně stoupající a výškové budovy, bydlení studentů a vyšší bydlení. Multifamily vlastnosti často mají stovky obytných jednotek na jednu nemovitost. Některé multifamily vývoj dokonce mají tisíce jednotek. Některé bytové REITy jsou "plně integrované", což znamená, že nejen vlastní nemovitosti, ale také rozvíjejí, přestavují a spravují. Multifamily REIT odvozují svůj výkon z cen nájemného a obsazenosti. Jako takový chce vícečlenná společnost REIT investovat do trhů, které mají silný hospodářský růst a vysoké překážky vstupu a které jsou připraveny prospěch z posunů populace, jako je například generace generace Y baby generace, "domů a do bytů. Nová formace domácností také znamená zvýšení poptávky po bydlení.

Zaměstnanost je dalším základním předpokladem víceúčelového výkonu REIT. Pokud v konkrétním městě nejsou žádné pracovní místa, bude se snížit poptávka po bydlení. Na druhou stranu, přísnější příjmy mohou zlepšit poptávku po nájemních bytech ve srovnání s vlastními byty a pomáhat víceúrodním společnostem REIT, pokud je pronájem výhodnější než vlastní. Na některých trzích, jako je Washington, D.C., si lidé budou pronajmout svou volbu, a to i v případě, že je jejich vlastnictví cenově přijatelnější, vzhledem k flexibilitě, kterou nabízí pronájem. Spolu s Manhattanem, Washington, D. C. je jedním z největších bytových trhů ve Spojených státech založených na celkovém objemu prodeje multifamilních jednotek. Obecně platí, že trhy s byty jsou nejsilnější na východním a západním pobřeží, takže některé multifamily REIT soustřeďují své podíly v těchto oblastech.

Mnohé rodinné společnosti REIT se zaměřují na špičkové a luxusní nemovitosti, které přitahují kvalitní nájemníky a podporují dražší nájemné. Vlastnictví takových nemovitostí obecně znamená, že REIT musí spravovat vybavení, jako jsou klubové domy, bazény, tělocvičny, herny a obchodní centra, která jsou součástí špičkových nemovitostí. Nicméně, high-end vybavení může pomoci zachovat nájemce i při nákupu je cenově dostupnější. Za stejnou měsíční platbu může být možné pronajmout mnohem hezčí místo, než by bylo možné koupit.

Jedním rizikem vícečlenné společnosti REIT je ztráta příjmu, pokud nemůže zachovat stávající obyvatele a přitáhnout nové. To se může stát, pokud by konkurence na trhu s bydlením přitáhla jiný druh bydlení nebo konkurenční nemovitost. Nižší ceny domů mohou také negativně ovlivnit víceúrodnické společnosti REIT, jelikož se nájemci rozhodnou stát se majiteli domů. Tento posun může snížit nájemné a míru obsazenosti pro vícefamilní vlastnosti. Ploché nebo klesající mzdy mohou také znamenat potíže, neboť omezují schopnost majitelů nemovitostí zvýšit nájemné.

Multifamily REIT jsou považovány za dobrý způsob, jak diverzifikovat investice do nemovitostí, protože když vlastnictví domů klesá, nájem se zvyšuje a REIT v bytech funguje poměrně dobře. Někteří analytici bydlení se domnívali, že víceleté společnosti REIT měly prospěch z bubliny v oblasti bydlení, protože výpadky, snížené ceny a přísné financování činily pronájem mnohem atraktivnější než nákup. Podle Národní asociace realitních investičních fondů (NAREIT), když se nájem zvyšuje, dodatečné příjmy jsou převedeny přímo na akcionáře, protože podle zákona REIT musí vyplatit 90% ze zdanitelného příjmu jako dividendu.

Spíše než vlastnit bytový dům, investice do bytu REIT poskytuje mnohem větší diverzifikaci mezi různými nemovitostmi a geografickými oblastmi, stejně jako úsporu času a správu nemovitostí.

Hotel REITs

Hotel REITs nepřekvapuje vlastní hotelové nemovitosti a jsou také známé jako ubytování nebo resort REITs. K 4. čtvrtletí 2011 bylo 14 z těchto REIT veřejně obchodováno na indexu FTSE NAREIT. Stejně jako mnohočetná REIT, hotel REIT je popsán počtem nemovitostí a počtem pokojů, které vlastní.

Existuje mnoho typů hotelových nemovitostí, které hotel REIT může vlastní, včetně omezeného servisu, komplexní služby, rezortu, konferenčních center, apartmánů a letišť. Možná vás překvapí, že hotelové nemovitosti provozované pod oblíbenými značkami Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood a Fairmont jsou vlastněny hotelem REIT. REIT mohou mít společný podnikový zájem o hotely, spíše než o úplné vlastnictví. Hotel REIT odvozuje hodnotu z podkladové hodnoty hotelových nemovitostí, které REIT vlastní, az příjmů vytvořených těmito nemovitostmi. Výsledek hospodaření je ovlivněn poptávkou spotřebitelů a podnikatelů o cestovní a ubytovací služby, ceny pokojů, obsazenost a poptávku po různých druzích nemovitostí a místností (např. Vyšší kategorie, nižší kategorie). Hotel REIT může také získat příjmy tím, že uděluje licenci hotelové značce.To může pomoci hotelu REIT diverzifikovat svůj příjmový tok a snížit jeho investiční riziko. Získání hotelů s národním uznáním značek může být investiční strategií hotelu REIT.

Investoři obvykle používají finanční prostředky z operací (FFO) a upravené finanční prostředky z operací (AFFO), aby zhodnotili výnosy z REIT. Jedinečné finanční měření používané při finanční analýze hotelu REIT k vyhodnocení výkonnosti jednotlivých hotelových nemovitostí a ke srovnání výkonnosti mezi různými nemovitostmi je výnosy za dostupnou místnost, což zvyšuje obsazenost hotelu průměrnou denní sazbou pokoje.

Další kroky

Určení kategorie nebo podkategorií společnosti REIT, které chcete investovat, je pouze prvním krokem.

„Investoři by měli zvážit různé faktory při výběru REIT, která je pro jejich investičního plánu, včetně zkušeností a letech úspěšného provozu obchodu, historií, piliny, zadlužení, celková pověst a zdanění na REIT trustu,“ říká David B Bílá, JD, CPA, CLU, ChFC a prezident David. B. White Financial v Detroitu, Mich.
Navrhuje také, aby se investoři podívali na finanční prostředky z operací, aby se ujistil, že REIT plně kryje výplatu dividend a stále je ještě více faktorů, které je třeba zvážit.

"Investoři by měli mít na paměti několik možných úskalí při investování do REIT, včetně Splashy materiálů, nedostatek úplné zveřejnění v prodejním procesu, nedostatek likvidity a dlouhodobé investice do podpalubí. Investoři by měli také dávat pozor na dividendy, které mohou být řez, zvláště pokud FFO nezahrnuje dividendu, "dodává White.

Spodní linie

REITs nabízí investorům pohodlný a levný způsob, jak získat expozici různorodé skupině nemovitostí. Jako jedinečná třída aktiv, která se pohybuje odlišně od akcií a dluhopisů, činí logický přírůstek portfolia. (

a Základy zdanění REIT .