Fiduciární zákon ve Spojených státech říká, že fiduciáři musí být věrní a loajální svým klientům. Často zákon vyžaduje dokonce fiduciáře, aby se řídili pokyny svého klienta. Spotřebitelé se s největší pravděpodobností setkají s pojmem "svěřenecká odpovědnost" ve spojení s finančními poradci a obchodníky s cennými papíry, neboť tito odborníci jsou placenými správci investičních peněz ostatních. Mnoho dalších pracovníků má však právní odpovědnost, včetně realitních agentů.

Realitní kanceláře musí jednat v nejlepším zájmu svých klientů, přinejmenším pokud jsou tyto zájmy definovány právními úřady. Ve smyslu laiků to znamená, že realitní kancelář musí předložit zájmy klienta před vlastními zájmy, i když skutečnou realitou je, že realitní makléř musí jednat způsobem, který je obecně očekáván obyvatelstvem.

Stejně jako někdo, kdo někdy musela provést seznam domů, můžou realitáři řídit velkou část procesu. To se může zdát děsivé pro ty, kteří nejsou odborníky v oboru, protože nemají kvalifikaci k tomu, aby posoudili, zda agent dělá přiměřenou práci, nebo zda by mohl využívat jejich nedostatek znalostí. Fiduciární zákony pomáhají uklidnit některé z těchto nejistot.

Proč existuje fiduciární právo

Jádrem všech fiduciálních vztahů je to, co ekonomové nazývají "agenturní problém". Ve vztahu mezi hlavním agenta, jako například s potenciálním kupujícím a realitním agentem, je pravděpodobné, že jeden hospodářský aktér bude informován o mnohem více informací o výměně než jiný hráč. Například realitní makléř je téměř jistě více informován o trhu s bydlením než klient agentů.

Problém agentury existuje téměř ve všech kontextech. Lékaři mají více lékařských znalostí než jejich pacienti; instalatéři jsou lepší odborníci na vodu a kanalizační systémy než jejich zákazníci; a právníci mají více právních zkušeností než jejich klienti atd. Ekonomika je plná dilemat hlavních agentů, protože pracovníci mají tendenci se specializovat na jednotlivá, úzká povolání.

V určitých vztazích mezi hlavními agenti však může klient nebo ředitel dokonce postrádat znalosti, které by měly předem jasně vysvětlit, co by měl dělat fiduciář nebo agent. V případě realitního klienta klient často musí přijmout slovo realitního makléře o tom, jaký výsledek může nebo měl být. Tím se klient nachází ve velmi zranitelné pozici.

Je snadné pochopit, proč se zákazníci jinak vyvarují takovýchto vztahů; je to příliš riskantní. Zadejte fiduciární právo, které funguje jako forma předběžného pojištění hlavního povinného, ​​a také poskytuje ředitelům potenciální opravný prostředek, pokud mají podezření, že agenti neplní své povinnosti věrně.

Proč jsou realitními kancelářemi zahrnuty jako svěřenci

Předpokládejme, že realitní agent nemůže najít domácího kupce na požadovanou cenu prodávajícího. Prodejce neví, jestli selhání představuje nedostatečné úsilí agentuře, špatný trh s bydlením nebo jiný počet dalších faktorů. Díky fiduciárním zákonům může prodávající zpochybnit výsledky realitáře, pokud se prodávající domnívá, že realitní kancelář nedokázala pracovat v jeho nejlepším zájmu.

Někdy realitní makléři pro své klienty zpracovávají velmi velké částky peněz. Stejně jako u jakékoli banky, obchodníka s cennými papíry nebo finančního poradce je realitní makléř držen na úrovni fiduciární odpovědnosti za ochranu finančních zájmů klienta.

Potenciální riziko zneužití je ještě vyšší, pokud makléř zastupuje jak kupujícího, tak prodejce v domácím prodeji. Zprostředkovatelská provize je za těchto okolností obvykle dvojnásobná a je téměř vždy založena na prodejní ceně. Existuje zřejmý podnět pro makléře, aby preferoval prodávajícího zájem spíše než zájem kupujícího.

Většina zprostředkovatelů je obvykle dobře smysluplná a upřímná, ale zákon o svěřeneckých povinnostech ukládá silný odrazující účinek těm, kteří by jinak využili svých odborných znalostí. To však není vždycky pravda za všech okolností. Pro dohodu agenturního zprostředkovatele o spouštění fiduciárních povinností musí označit kupujícího nebo prodávajícího jako klienta agenta spíše než jen zákazníka agenta.

Fiduciární povinnosti nemovitého majetku

Ne všechny fiduciární pozice jsou drženy na stejném standardu. Fiduciární očekávání správců nebo právníků se mohou lišit od očekávání pro realitní kancelář, protože povaha vztahů s klienty se liší.

Soudy v USA obecně vyčítaly šest různých fiduciárních povinností, které dluží jeho realitní klient. Patří sem:

1. Věrné účtování finančních prostředků klientů;

2. Zveřejnění věcných informací;

3. Důvěrnost informací o klientovi, která mohou být důležitá pro jednání klienta;

4. Poslušnost vůči všem zákonným příkazům daným klientem;

5. Základní fiduciární standard péče;

6. Základní fiduciární standard loajality.

Nicméně existují některé výjimky. Fiduciář není nucen poslouchat příkazy klienta, pokud jsou příkazy sami protizákonné, nebo pokud tyto příkazy jinak porušují morální kód fiduciáře.

Jak fiduciární právo prospívá realitnímu průmyslu

Je možné, že svět bez fiduciární povinnosti by mohl vážně poškodit realitní průmysl jako celek. Zvažte, co by se stalo, kdyby majitel domu dospěl k závěru, že najetí agenta je příliš riskantní, protože je velmi obtížné vědět, jestli se mu podaří odtrhnout. Může se rozhodnout úplně vyhýbat realitním kancelářím a sám o sobě uvést svůj majetek, jinak by ztratil čas několika profesionálů a snažil se najít nejlepší řešení. V každém scénáři je pravděpodobné, že bude méně domů registrováno odborníky, méně prodaných domů, méně efektivní trhy a méně poptávky po realitních službách.

Spravedlnost může zpočátku vypadat jako zatížení realitních agentů, ale skutečnost spočívá v tom, že záštitou fiduciární odpovědnosti se stala důvěra mezi potenciálními klienty. Nejen, že realitní kancelář může oprávněně říci potenciálnímu zákazníkovi, že je "vázán zákonem, aby fungoval ve vašem nejlepším zájmu", ale potenciální klient chápe, že realitní kancelář může být předložena soudu za účelem uplatnění. Není to zcela záruka vrácení peněz, ale přinejmenším to snižuje pravděpodobnost, že kupující nebo prodejce bude v těchto situacích využíván.