Aktiva, jako je zlato a nemovitost, jsou zásadní investice a nákup domů je společnou investicí pro jednotlivce na celém světě, protože je široce považována za bezpečnou a ziskovou investici. (Více viz Investice do nemovitostí: Úvod.)

Investice do nemovitostí však vyžadují dlouhou dobu závazku a vysokou zálohu a jsou riskantní, a to i z dlouhodobého hlediska. Navíc mnoho investorů často ignoruje náklady.

Níže jsou uvedeny některé důležité body týkající se skrytých nákladů a faktorů, které činí investování do nemovitostí rizikovým, nákladným a ne tak výnosným podnikem. Investoři by měli mít na paměti všechny tyto skutečnosti, než si zlikvidují své těžce vydělané peníze.

Společné vnímání

Průměrný investor může pozorovat, že dvoupokojový byt na předměstí byl k dispozici za 300 000 dolarů pět let zpátky, a nyní se prodává za 450 000 dolarů. To je skvělý výnos 50% v pěti let, mnohem lepší než návrat akcií, dluhopisů nebo zlata. Hodnota absolutního zisku se také zdá být vysoká na úrovni 150 000 USD a dostupnost financování dává iluzi využití peněžních prostředků k dosažení zisku.

Se všemi zjevnými výhodami, jaké jsou výzvy a skryté náklady investic do nemovitostí?

Anatomie nákladů na úvěry na nemovitosti

Zvažte případ individuálního přesunu do nového města pro novou práci. Očekává, že zůstane přibližně pět let, ale může toto období prodloužit na základě svého profesního růstu se svým stávajícím zaměstnavatelem nebo s jinými zaměstnavateli ve stejném městě. Za předpokladu dobrých výnosů se domnívá, že koupí doma nebo byt, místo aby je pronajal. (Další informace naleznete v části "Důvody k pronájmu jsou lepší než nákup.")

Mějte na paměti, že osoba může koupit akcii nebo jednotku burzovního fondu za pouhých 5 dolarů, ale investování do nemovitostí vyžaduje tisíce dolarů. Ačkoli většina investic do nemovitostí je financována z půjček, nákup domu nebo byt ve výši 300 000 dolarů stále vyžaduje 20% (60 000 dolarů) zálohu.

Jedinci, kteří přispívají méně než 20 procent, mohou získat půjčku, ale nakonec skončí placení vyšších úrokových sazeb a jsou nuceni přijmout soukromé hypoteční pojištění, které zvyšuje náklady. Vyšší úrokové sazby vedou k vyšším splátkám a hypoteční pojištění obvykle stojí od 0,15% do 2,5% částky úvěru.

Pokud se domníváte, že byste si koupili výše uvedený majetek v hodnotě 300 000 USD, tím, že uhradíte zbývající částku ve výši 20% a půjčujete zbývající částku 240 000 000 dolarů za 3,875% úrokovou sazbu pro 20letou hypotéku, měsíční platby se pohybují kolem 1, 440 dolarů.

Existují další jednorázové náklady na zpracování úvěrů, které představují přibližně 4% z výše úvěru (9, 600 dolarů). Daň z převodu majetku nebo registrační poplatek se liší od státu k státu a trvá průměrně 2.5% hodnoty nemovitosti přidá 6 000 dolarů do nákladů.

Pokud předpokládáte, že hodnota nemovitosti se zvýší o 1,5 krát za pět let na 450 000 USD, cena se zvýší o zhruba 9% na základě složení. Přidáním roční daně z nemovitosti ve výši 1,5% současné hodnoty nemovitosti, celková daň zaplacená za pět let činí zhruba 30 000 dolarů.

Pokud náš investor koupil byt, měsíční poplatek ve výši 200 USD kondominium sdružení by celkem 12 000 dolarů za pět let. Pak byste měli přidat náklady na opravy, vybavení a údržbu. Konzervativní odhadem 1 000 USD za rok nás počítá s celkem 5 000 USD za pět let.

Předpokládejme, že majitel najde kupce ochoten koupit si byt za 450 000 dolarů po pěti letech.

Do té doby by investor vyplatil banku $ 86, 400 půjčky. Přidáním zálohy ve výši 60 000 dolarů, náklady na zpracování úvěru (9, 600 dolarů), daň z převodu nemovitostí (6 000 dolarů), daň z nemovitosti (30 000 dolarů), poplatky za asociace (12 000 dolarů) $ 5, 000), celková částka činí 209 000 000 Kč.

Co je čistý návrat?

Původní 20letá částka půjčky ve výši 240 000 dolarů se sníží na zhruba 180 000 dolarů za pět let, jelikož investor pokračuje ve vytváření měsíčních plateb v hodnotě 1, 440 dolarů. Investor odplatí tento neuvěřitelný 180 000 dolarů z prodejní ceny 450 000 dolarů, kterou obdržela od nového kupujícího. Investor zaplatí 209 000 dolarů za celkové náklady na tento majetek, další 180 000 dolarů bankám za zbývající nevyplacenou platbu, takže síť, kterou obdrží, činí 61 000 dolarů.

V podstatě investor investoval 209 000 dolarů do pěti roky a získal čistý zisk ve výši 61 000 USD za výnos 29,2%. I když se prodejní cena zdá být vysoká, skryté náklady ztratily zisk.

Uděláme delší trvání. Předpokládejme, že investor pokračuje ve svém pobytu ve městě a drží si svůj kondominium po dobu 20 let trvání úvěru. Každých pět let se hodnota bytů zvyšuje o 1,5 krát. Za 20 let bude hodnota dosahovat 1 USD. 52 milionů, zhodnocení více než pětkrát.

Investor zaplatí částku 345, 600 dolarů. Přidáním 60 000 dolarů, celkové náklady se pohybují na 405, 600 dolarů.

Při použití podobných výpočtů, jak je uvedeno výše, získáme celkovou daň z nemovitosti ve výši 251 000 dolarů, náklady na údržbu , 000), všeobecné opravy a údržbu (20 000 dolarů), náklady na zpracování úvěrů (9 600 dolarů) a daň z převodu nemovitostí (6 000 dolarů). Celková částka činí 739, - 600 dolarů, takže čistý zisk za více než 20 let činí 780 USD, 400 za výnos 106%, což v podstatě zdvojnásobí peníze za 20 let.

V dlouhodobém horizontu nejsou efektivní výnosy tak velké. Přestože cena byla pětkrát oceněna, náklady na úrokové platby, daně a další výdaje snížily zisk.

Investoři by měli také poznamenat, že reálná hodnota peněz se časem snižuje. Náklady na údržbu a pravidelné opravy se zvyšují kvůli inflaci. Pokud se také zváží inflace, čisté výnosy budou dále klesat. Investoři by měli v době prodeje zvažovat i pojištění, poplatky za makléře a daně z převodu majetku.Včetně těchto bude dále snižovat čisté výnosy.

Existují další rizika spojená s investicemi do nemovitostí. Vývoj během investičního období může vést k obtížnému prodeji majetku později. Například hlučná nová dálnice nebo špička zločinu může znehodnotit majetek. Jakákoli nadpřirozená pohroma jako hurikán nebo zemětřesení může zcela zničit majetek, zatímco z pojistných nároků může být získána pouze částečná částka. Dokonce i po přestavbě s použitím pojistných peněz se stává obtížnější získání vyšší ceny po výskytu takových událostí v oblasti. (Viz další nejdůležitější faktory pro investování do nemovitostí)

Alternativy k investicím do nemovitostí

Místo nákupu nemovitostí by investoři měli zvažovat investování do nemovitostí, možnosti nemovitostí, ETF na nemovitosti, vzájemné fondy a akcie jako nízkonákladové alternativy. (Další informace naleznete v tématu Jednoduché způsoby, jak investovat do nemovitostí)

Zatímco zásoby představují riziko specifické pro akcie, fondy, ETF a REIT poskytují diverzifikaci. Pro statečné srdce ochotné přijmout riziko protistrany na neregulovaném trhu mohou možnosti nemovitostí nabízet vyšší výnosy bez nákladů nebo daní. (Více viz: Jak vydělat peníze s možnostmi nemovitostí)

Spodní linie

Investice do nemovitostí vyžadují náročné finanční závazky po dlouhou dobu. Posuzování hodnoty takových investic rozložených na dlouhou dobu je složitým úkolem. Zatímco někteří investoři jsou přitahováni při pohledu na nominální zvýšení cen, je nutné vzít v úvahu všechny náklady