Odhad hodnoty nemovitostí je nezbytný pro různé snahy, včetně financování nemovitostí, uvedení nemovitostí k prodeji, investiční analýzy, pojištění majetku a zdanění nemovitostí. Pro většinu lidí je určení zadávací nebo kupní ceny nemovitosti nejužitečnější aplikací oceňování nemovitostí. Tento článek bude představovat úvod do základních pojmů a metod oceňování nemovitostí, zejména pokud se týká prodeje nemovitostí.

- 9 ->

SEE: Jak hodnotit nemovitostní investice do nemovitosti

Základní oceňovací koncepty

Hodnota
Nejdůležitějším posuzováním je určení hodnoty nemovitosti: budoucích výhod plynoucích z vlastnictví nemovitostí. Na rozdíl od mnoha rychle se užívaných spotřebních zboží se přínosy nemovitostí obecně realizují po dlouhou dobu. Proto odhad hodnoty nemovitosti musí vzít v úvahu ekonomické a sociální trendy, vládní kontroly nebo předpisy a podmínky prostředí, které mohou ovlivnit čtyři hodnoty hodnoty:

• Poptávka - touha nebo potřeba vlastnictví podporovaná finančními prostředky k uspokojení touhy;
• Utility - schopnost uspokojit touhy a potřeby budoucích vlastníků;
• Nedostatek - konečná nabídka konkurenčních vlastností a
• Přenositelnost - snadnost, s jakou jsou práva vlastnictví převedena.

Hodnota Vs. Cena a cena

Hodnota nemusí nutně odpovídat ceně nebo ceně . Náklady se vztahují na skutečné výdaje; například materiály a práce. Cena, na druhou stranu, je částka, kterou někdo za něco zaplatí. Zatímco náklady a cena mohou ovlivnit hodnotu, neurčují hodnotu. Prodejní cena domu může činit 150 000 dolarů, ale hodnota může být výrazně vyšší nebo nižší. Například, pokud nový majitel najde v domě závažnou chybu, například vadný základ, může být hodnota domu nižší než cena.

Tržní hodnota

Posouzení je názor nebo odhad týkající se hodnoty konkrétního majetku k určitému datu. Zprávy o hodnocení používají podniky, vládní agentury, jednotlivci, investoři a hypoteční věřitelé při rozhodování o transakcích s nemovitostmi. Cílem posouzení je určit tržní hodnotu nemovitosti: nejpravděpodobnější cenu, kterou nemovitost přinese na konkurenčním a otevřeném trhu. Tržní cena, cena, za kterou nemovitost skutečně prodává, nemusí vždy představovat tržní hodnotu. Například pokud je prodávající pod tlakem kvůli hrozbě uzavření trhu nebo pokud byl nemovitý majetek prodán soukromým prodejem, aniž by byl vystaven otevřenému trhu, může se nemovitost prodávat pod svou tržní hodnotou.

Metody hodnocení

Přesné hodnocení závisí na metodické shromažďování dat. Specifické údaje zahrnující podrobnosti týkající se konkrétního majetku a obecné údaje týkající se státu, regionu, města a okolí, ve kterých se nemovitost nachází, se shromažďují a analyzují, aby se dosáhlo hodnoty. Během tohoto procesu se používají tři základní přístupy k určení hodnoty vlastnosti.

Metoda 1 - Přístup srovnávání prodeje

Přístup pro srovnání prodeje se běžně používá při ocenění rodinných domů a pozemků. Někdy nazýváme tržní datový přístup, jedná se o odhad hodnoty získané porovnáním vlastností s nedávno prodávanými nemovitostmi s podobnými charakteristikami. Tyto podobné vlastnosti jsou označovány jako srovnatelné , a za účelem poskytnutí platného porovnání musí každá z nich:

• Být podobná objektu subjektu;
• Byly prodány v loňském roce na otevřeném a konkurenčním trhu a
• byly prodány za typických tržních podmínek.

Porovnatelné
Porovnatelné by měly být co nejvíce podobné vlastnostem subjektu a alespoň tři nebo čtyři by měly být použity v procesu hodnocení. Nejdůležitějšími faktory, které je třeba při výběru srovnatelných faktorů zvážit, jsou velikost a umístění objektu a srovnatelné vlastnosti. Poloha je mimořádně důležitá, protože může mít obrovský vliv na tržní hodnotu nemovitosti.

Úpravy

Vzhledem k tomu, že žádné dvě vlastnosti nejsou přesně stejné, úpravy prodejních cen srovnatelných se budou provádět tak, aby zohledňovaly odlišné vlastnosti a další faktory, které by ovlivnily hodnotu, včetně:

• Věk a stav budov;
• Datum prodeje, pokud dojde k ekonomickým změnám mezi datem prodeje srovnatelného a datem ocenění;
• Umístění, protože podobné vlastnosti se mohou lišit v cenách od okolí do okolí;
• Fyzické vlastnosti, včetně velikosti pozemku, terénní úpravy, druhu a kvality stavby, počtu a druhu místností, čtverečních stop obytného prostoru a zda je či nemá nemovitost podlahy z tvrdého dřeva, garáž, kuchyňské doplňky, krb, bazén , centrální vzduch apod. a
• Podmínky prodeje, jako například v případě, že prodejce nemovitosti byl pod nátlakem nebo pokud byla nemovitost prodána mezi příbuznými (za zvýhodněnou cenu).

Odhad tržní hodnoty předmětného majetku bude spadat do rozsahu tvořeného upravenými prodejními cenami srovnatelných položek. Vzhledem k tomu, že některé úpravy provedené na prodejních cenách srovnatelných položek budou subjektivnějśí než jiné, vážená protihodnota je obvykle dána těm srovnávacím položkám, které měly nejmenší částku úpravy.

Metoda 2 - Nákladový přístup

Nákladový přístup lze použít k odhadu hodnoty vlastností, které byly vylepšeny jednou nebo více budovami. Tato metoda zahrnuje samostatné odhady hodnoty budovy a pozemku s přihlédnutím k odpisům. Odhady se shromáždí pro výpočet hodnoty celé vylepšené vlastnosti.Nákladový přístup vychází z předpokladu, že rozumný kupující nebude platit více za existující vylepšený majetek, než by stálo koupit srovnatelnou položku a postavit budovu, která je srovnatelná z hlediska potřebnosti a užitečnosti. Tento přístup je užitečný, pokud je oceněný majetek typ majetku, který se často neprodává a není majetkem produkujícím příjmy. Mezi příklady patří školy, kostely, nemocnice a vládní budovy.

Náklady na budovy

Náklady na budovy lze odhadnout několika způsoby, včetně metody čtverečních stop, kde cena na čtvereční stopu nedávno postavené srovnatelné je vynásobena počtem čtverečních stop v objektu objektu; metoda jednotky na místě, kde jsou náklady odhadnuty na základě nákladů na výstavbu na jednotku míry jednotlivých stavebních prvků, včetně práce a materiálů, a metody průzkumu množství, které odhaduje množství surovin, které budou potřebné k nahrazení předmět budovy spolu s aktuální cenou materiálů a souvisejícími náklady na instalaci.

Odpisy

Pro odhady se odpisy vztahují na jakoukoliv podmínku, která negativně ovlivňuje hodnotu zlepšení nemovitostí a zohledňuje:

• Fyzické poškození, včetně vyléčení, jako je malba a výměna střechy a nevyléčitelné zhoršení, jako jsou strukturální problémy;
• Funkční zastaralost, která se týká fyzických nebo konstrukčních vlastností, které majitelé nemovitostí už nepovažují za žádoucí, jako jsou nízké stropy, zastaralé přípravky nebo domovy se čtyřmi ložnicemi, ale pouze jednou lázeň a
• Ekonomické zastarávání způsobené faktory, jsou mimo budovu, například v blízkosti hlučného letiště nebo znečišťujícího závodu.

Nákladový přístup k oceňování nemovitostí zahrnuje pět základních kroků:

• Předpokládejme hodnotu pozemku, jako by byla prázdná a dostupná k jejímu nejvyššímu a nejlepšímu využití, a to pomocí přístupu srovnávání prodeje, protože půda nemůže být znehodnoceno.
• Odhadněte současné náklady na stavbu budovy a zlepšení míst.
• Odhadněte výši odpisů zlepšení vyplývajících z poškození, funkčního zastarání nebo ekonomického zastarání.
• Snížení odpisů z odhadovaných nákladů na stavbu.
• Přidejte odhadovanou hodnotu pozemku k odpisovaným nákladům budovy a zlepšení stavby, abyste zjistili celkovou hodnotu nemovitosti.

Metoda 3 - Přístupový kapitálový přístup

Příjemový přístup je třetí metodou oceňování nemovitostí a je založen na vztahu mezi mírou návratnosti, kterou investor požaduje, a čistým příjmem, který daný majetek vytváří. Používá se k odhadu hodnoty vlastností produkujících příjmy, jako jsou bytové komplexy, kancelářské budovy a nákupní centra. Ocenění s využitím přístupu založeného na kapitalizaci příjmů může být poměrně přímočará, pokud se předpokládá, že předmětný majetek bude mít budoucí výnos a pokud jsou jeho výdaje předvídatelné a stabilní.

Přímá kapitalizační hodnota

Při použití metody přímého kapitálování budou hodnotitelé provádět následující kroky:

• Odhadnout roční potenciální hrubý příjem;
• Vezměte v úvahu ztráty volných míst a nájemného za účelem určení efektivního hrubého důchodu;
• Odpočet ročních provozních nákladů pro výpočet ročních čistých provozních výnosů;
• Odhadněte cenu, kterou by typický investor zaplatil za příjmy vytvořené daným typem a třídou majetku. To se dosahuje odhadem míry návratnosti nebo míry kapitalizace a
• Použijte míru kapitalizace na roční čistý provozní výnos nemovitosti a vytvořte odhad hodnoty nemovitosti.

Násobitele hrubého příjmu

Metoda multiplikátoru hrubého příjmu (GIM) může být použita k ocenění ostatních nemovitostí, které nejsou zpravidla zakoupeny jako příjmové vlastnosti, ale které by mohly být pronajaty, jako jsou domy s jednou a dvěma rodinami. Metoda GRM spojuje prodejní cenu nemovitosti s očekávaným výnosem z pronájmu. U obytných nemovitostí se typicky používá hrubý měsíční příjem; u komerčních a průmyslových nemovitostí by byl použit hrubý roční příjem. Způsob násobení hrubého příjmu lze vypočítat následovně:

Prodejní cena / příjmy z pronájmu = Násobitel hrubého příjmu

Nejnovější údaje o prodeji a pronájmu z alespoň tří podobných vlastností lze použít k vytvoření přesného GIM. GIM lze potom použít na odhadovaný tržní pronájem předmětného majetku za účelem určení jeho tržní hodnoty, který lze vypočítat takto:

Výnosy z pronájmu X GIM = Odhadovaná tržní hodnota

Spodní linie

Přesné oceňování nemovitostí je důležité pro hypoteční věřitele, investory, pojišťovny a kupce a prodejce nemovitostí. Zatímco hodnocení jsou obecně prováděny kvalifikovanými odborníky, každý, kdo je zapojen do skutečné transakce, může těžit z získání základního chápání různých metod oceňování nemovitostí.