Téměř jedna třetina amerických majitelů domů nemá hypotéku. Všichni ostatní potřebovali pomoc od věřitele, aby si koupili svůj domov. Je snadné jednoduše říci: "Chci nejnižší platbu, kterou najdu," ale to není nejlepší způsob, jak se podívat na hypotéky.

Domov je pravděpodobně největší nákup, který budete mít za svůj život. Hypotéka bude největší částí tohoto nákupu, a stejně jako u všech velkých akvizic, vždy byste měli udělat nějaké srovnávací nákupy. Ale než začnete nakupovat, musíte vědět, co srovnávat.

Pokud byste se neměli podívat na platbu, jak znáte dobrou nabídku ze špatného? Podle Casey Flemingové, hypotečního poradce společnosti C2 Financial Corporation a autora příručky "Příručka půjčky: Jak získat nejlepší možnou hypotéku", je třeba zvážit tři hlavní body.

3 způsoby hodnocení úvěru

1. Měsíční platba . Ale neříkal jsme jen ne , abychom se podívali na platbu? V takovém případě prostě vyhodnoťte, zda si můžete dovolit platbu, která jde s domovem, který máte v lásce. Existuje spousta hypotečních kalkulaček online (viz Hypoteční kalkulačky: Jak pracují ).

Pomocí kalkulačky zjistíte platbu jistiny a úroku půjčky plus daně, pojištění soukromých hypoték (pokud ji potřebujete), poplatky HOA, pojištění vlastníků domů a další poplatky. V tuto chvíli nepotřebujete přesné číslo, ale dostat se tak blízko, jak můžete. Další informace naleznete v části Základy hypotečního úvěru: hypotéky s pevnou sazbou a Proč musím zaplatit soukromé hypoteční pojištění?

Pak se podívejte na to z pohledu věřitele. Každý věřitel je jiný, ale s největší pravděpodobností půjčku nebude půjčovat, pokud celková měsíční zadluženost překročí kolem 38% hrubého měsíčního příjmu (poměr dluhu k příjmu). Pokud je to víc než to, zvažte méně nákladné půjčky.

2. Celoživotní náklady na úvěr. Zde je místo, kde se lidé mýlí, podle Fleminga. Hypotéky jsou komplikované, ale pokud se podíváte kolem hluku a položíte tuto jednoduchou otázku, věci se stanou mnohem jasnějšími: "Kolik mě bude stát za použití peněz věřitele? "

Motivace věřitele, aby vám půjčil peníze, je získat zisk - buď od vás, nebo tím, že půjčku předáte někomu jinému za vyšší cenu. Čím více se mohou z vás dostat, tím lepší jsou jejich okraje.

Vaším cílem je zaplatit co nejmenší částku za půjčku. Nemůžete to odhadnout měsíční platbou. Musíte se podívat na to, kolik budete platit za život půjčky.

Hypoteční makléř vám může pomoci zjistit náklady na životnost úvěru po celou dobu životnosti nebo můžete použít kalkulačku online. Pokud si nemyslíte, že zůstanete ve svém domě po dobu trvání úvěru, broker nebo kalkulačka vám může říct, kolik to bude stát za jakoukoliv dobu.

Chcete-li dosáhnout nižších životních nákladů, budete muset zaplatit více vpřed. Pokud to zvládnete, je vyšší měsíční platba pro vás časově výhodnější než nižší platba - ve většině případů.

3. Riziko. Protože bydlení se zdvojnásobuje jako místo bydlení a investice, musíte trochu pochopit investiční riziko. Co když má trh další roztržení, jako tomu bylo v roce 2008, a nechává vás doma, která má větší hypoteční bilanci než to stojí? Co když dostanete úvěr s určitou úrokovou sazbou a v průběhu času, sazby se pohybují níže? Co když ztratíte schopnost platit? Nejsou to jen rizika pro vás - jsou to také rizika pro věřitele a to může ovlivnit podmínky vašeho úvěru.

Podle společnosti Fleming jsou hypotéky tak složité, že se průměrný spotřebitel obtížně soustředí na něco jiného než částku platby. "Problémem je, že [hypoteční trh je] tak složitý, že většina spotřebitelů se soustřeďuje pouze na měsíční platbu, pokud necítí, že je to riskantní. "Protože většina lidí není sezónní investoři, vidí zamčenou sazbu a platbu jako nejméně rizikový kurz, ale to není nutně pravda. Poskytuje však pocit jistoty.

Nezohledňujte pouze 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou. Časem to je pravděpodobně nejdražší volba. Porovnejte nastavitelné sazby a kratší časové lhůty, jako je například 15letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou. (Více informací naleznete v tématu Porovnání 30leté a 15leté hypotéky.)

Porovnávání věřitelů

Nejprve se zeptat několika věřitelů, kteří mají k dispozici odhad dobrou víru (GFE) . Přemýšlejte o tom, jako byste požádali prodejce auto, aby vám poskytl nejlepší cenu na vozidle. Odhady dobré víry nebudou přesné, ale budou sloužit jako způsob hodnocení úvěrů. Vzhledem k tomu, že věřitelé mohou na různých místech vynakládat různé náklady, aby změnili, jak vypadá půjčka, pravděpodobně budete potřebovat pomoc někoho, kdo má zkušenosti s hypotékami, a pomůže vám tak vyhodnotit GFE. Zeptejte se někoho, kdo není konkurenceschopný pro vaše podnikání, pokud je to možné.

Pokud jeden věřitel vykazuje částku platby, která je výrazně nižší než ostatní, pravděpodobně bude účtovat vyšší výdaje v předstihu ve formě bodů. Pokud jsou náklady na uzavírání výrazně nižší, mohou náklady na úvěr splácet ve formě vyšší úrokové sazby.

Je velmi nepravděpodobné, že by nějaký věřitel výrazně podbízel jiný. Stačí, když zjistíte, kde vám ten věřitel zaplatil za to, co se zdá být slevou. Máte problémy s rozlišováním těchto rozdílů sami, hypoteční profesionál vám může pomoci.

Nejlepší půjčka pro vaše potřeby

Fleming se zeptá svých klientů na tři otázky, když jim přizpůsobí půjčku:

1. Jaká je jejich tolerance vůči riziku? Upřednostňují platbu, která se v průběhu času nemění nebo by se jednalo o hypotéku s nastavitelnou sazbou? Úvěry s nastavitelnou sazbou často na začátku stojí méně než pevná sazba, ale budou se měnit s tržními podmínkami. Dlužník musí být v pořádku s povětrnostními vlivy na finančních trzích.

2. Jaká měsíční platba je pohodlná? Fleming říká: "Většina lidí vždy odpovídá spíše než je pravda, protože se zdá být dobrým vyjednávacím nástrojem. Nicméně je nejlepší, když je klient se mnou zcela upřímný, protože nemohu změnit svou provizi zvýšením platby stejně. Také zároveň odpovídáme na otázku, "Na co se můžete kvalifikovat? "Pro mnoho lidí se kvalifikují na víc, než jsou ochotni platit každý měsíc, ale občas je to opak a samozřejmě se stává limitujícím faktorem. "

3. Jak hodnotí platby v porovnání s celkovými náklady? Byl by dlužník spíše platit více vpředu a mít nižší platbu, nebo méně a nyní mají vyšší platby a vyšší životní náklady úvěru?

Nakonec byste se měli zaměřit na nejnižší úrokovou sazbu, měsíční platbu, která pohodlně zapadá do vašeho rozpočtu, a plán na splacení půjčky co nejrychleji. Od roku 2014 jsou zpoplatnění předčasného splacení většiny hypotečních úvěrů obecně zakázáno, takže čím rychleji splácíte hypotéku, tím méně budete platit za použití peněz věřitele.

Jak detaily dělají rozdíl

Řekněme, že chcete koupit dům s hypotékou ve výši 250 000 USD a aktuální úroková sazba je 4,1%. Věříte, že zůstanete v domácnosti 10 let a plánujete provést zálohu ve výši 10%. Pokud získáte 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, vaše měsíční platba bude 1, 193. 54. (Přidání daní a pojištění přinese téměř 1, 515 dolarů.)

Během 10 let plánujete zůstat v doma, budete platit $ 143, 225, ale většina z toho je zájem. Ve skutečnosti jste zaplatil svého věřitele 90, 184 dolarů v zájmu a stavěl jen $ 53, 040 ve vlastním kapitálu.

Pokud jste místo toho odešli s 20ti letou půjčkou s pevnou úrokovou sazbou (úrokové sazby by mírně vzrostly na 4,139%), měli byste mít vyšší měsíční platbu ve výši 1, 514, 95 USD s celkovým 10letým 181 dolarů, 794 dolarů, ale vydělali byste mnohem více akcií, protože doba trvání půjčky byla kratší. Byl byste zaplatili 81, 426 dolarů v zájmu a vybudovali 100, 368 ve vlastním kapitálu.

Všechny platby nejsou stejné: Za předpokladu, že váš dům oceňuje hodnotu, dostanete kapitál zpátky, když prodáváte svůj domov. Zájem je však odhodlán. Platba dalších $ 19, 320 za pět let vám ušetří $ 8, 759 v zájmu a získáte $ 47, 328 ve vlastním kapitálu - jasně dobrá věc! Čím déle zůstanete ve svém domě, tím více výhod získáte. Získejte 15- nebo 10-leté hypotéky a získáte mnohem větší částku vlastního kapitálu s mnohem nižšími úrokovými platbami výměnou za vyšší platbu. Ve skutečnosti je vyšší měsíční platba levnější volbou.

Jakmile dosáhnete ve svém domě 20% ve vlastním kapitálu, můžete požádat o zrušení vašeho soukromého pojištění hypotéky. To by mohlo zaklepat někde mezi 60 a 90 dolary z vašich dodatečných měsíčních nákladů (kromě skutečné hypotéky). Další informace naleznete v části Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění .

Spodní linie

Na rozdíl od některých jiných typů úvěrů máte nad svou měsíční platbou moc.Můžete platit vyšší platbu a platit méně po dobu trvání úvěru nebo mít nižší měsíční platbu a platit více v průběhu času. Nejlepší je získat pomoc nezávislého hypotečního profesionála, který se nesnaží prodat hypotéku. Tato osoba vám může pomoci zjistit nejlepší postup. Další informace naleznete v části Měli byste refinancovat hypotéku, když úrokové sazby poklesly? a Je vaše hypotéka ošklivá vaše odchod do důchodu?