Jste-li důvtipný investor, víte něco o IRA. Víte, že jsou to typy daňově zvýhodněných penzijních účtů, které umožňují, aby finanční prostředky v nich rostly, aniž by vznikly daně z příjmů z jakýchkoli investičních výnosů získaných příkazcem ("základ" ve finančním poradenství).

Mohli byste také vědět, že v tom, co se nazývá self-directed IRA, máte možnost investovat do téměř jakéhokoli investičního produktu, včetně akcií, dluhopisů, opcí, vzájemných fondů, ETF a REIT. Existuje několik limitů, ale celkově je to prakticky cokoliv, co byste někdy potřebovali vybudovat zdravé hnízdo vejce.

Ale tady možná nevíte. Vaše IRA není omezena na finanční nástroje, které se objevují na patře významné burzy. Můžete také koupit nemovitost. Není to tak snadné, jako nákup pár stovek akcií. Pokud se chcete ponořit do nákupů nemovitostí, musíte znát pravidla. A je toho hodně.

Správná IRA

Nejprve musí být vaše IRA samo-řízené. Musíte ji nastavit nezávisle na jakémkoli makléřství, které by pro vás rozhodovalo (většina makléřských účtů neumožňuje vlastnictví nemovitostí). Chcete-li však koupit a vlastnit majetek prostřednictvím IRA, budete potřebovat správce. Depozitář spravuje transakci, související papíry a finanční výkaznictví. Všechno prochází skrze opatrovníka, aby vás porušil přísná pravidla týkající se těchto typů transakcí s nemovitostmi. Jak očekáváte, správce účtuje poplatky za službu. Depozitář vám však neposkytne poradenství ohledně toho, jak nejlépe uspořádat své holdingy. Jeho úkolem je zvládnout práci v kanceláři. (Další informace naleznete v následujících článcích: Tipy pro odchod do důchodu: Jak si vybrat nejlepší depozitáře IRA .

- <->

Než se podíváme na zbývající pravidla, pochopte tuto základní skutečnost: Ty a vaše IRA jsou dvě samostatné entity. Váš IRA vlastní nemovitost - nemáte. Vlastní název nemovitosti bude říkat: "XYZ Trust Company Custodian [pro prospěch] (FBO) [Vaše jméno] IRA."

Co je a není vaše

Nemovitost je čistě investicí Nemůžete ji používat jako prázdninový domov, místo pro vaše děti k životu, druhý domov nebo kancelář pro vaši firmu.

Tato pravidla platí pro obě ty a lidé, které IRS považuje za "diskvalifikované". Kdo je považován za osobu, která je diskvalifikována?

• Vaše manželka
• Vaše rodiče, prarodiče, praprarodiče
• Vaše děti a jejich manželé, vnoučata a pravnučky < > Poskytovatelé služeb vašeho IRA
• Každá entita, která vlastní více než 50% majetku
• Chcete-li se dozvědět více, podívejte se na oddíl 4. 72. 11. 2. 1 Příručky interního výnosu > Nemůžete také koupit majetek od jednoho z těchto diskvalifikovaných osob - toto se nazývá transakce provádějící samoúčelování - ani IRA nemůže "koupit" od vás vlastnictví, které již vlastníte.Viz také

Zabránění "zakázaným transakcím" ve vašem IRA

. Provedení nákupu Váš zůstatek IRA bude muset být dost vysoký, protože získání hypotéky na nákup nemovitosti uvnitř IRA není snadné. Budete pravděpodobně muset zaplatit v hotovosti, což nejenže z účtu hned vyrazí, ale má vliv na míru návratnosti po silnici. Investoři nemovitostí často dávají malou částku dolů a využívají ultralehkých úrokových sazeb, aby získali výhodu při nákupu, a domnívají se, že mohou na nemovitosti vydělat více peněz, než zaplatí za úroky. Pokud nemůžete financovat nákup nemovitostí, ztratíte potenciál pro značnou návratnost investic (ROI).

Některé banky

považují

úvěry za tento druh transakce, ale to představuje další problém: Veškeré výnosy z nemovitosti pak mohou být považovány za nespojené podnikatelské zdanitelné příjmy (UBTI). Chcete-li se dozvědět více, přejděte k části 511 IRS (Internal revenue code). Vlastnictví nemovitosti Vzhledem k tomu, že váš IRA neplatí daně, nemůžete využít odpočtů, které přicházejí s vlastnictvím nemovitosti. Vzhledem k tomu, že jste zaplatili hotovost, neexistuje žádná hypoteční splátka úroků k odpočtu. Nemáte ani výhody odpočtu daně z nemovitosti. Nemůžete využít ani znehodnocení.

Pokud vaše nemovitost generuje příjmy z pronájmu, každá část se vrátí zpět do vašeho IRA. Vzhledem k tomu, že nevlastníte nemovitost, nemůžete získat žádný z příjmů.

Na světlé straně se z kapsy nevyskytuje žádná údržba nebo další související náklady na vlastnictví nemovitostí. IRA platí za všechno. To však není bez nevýhod. Každý dolar, který pochází z vaší IRA, je dolar, který už po pár desetiletích nedokáže ocenit hodnotu bez daně. A co se stane, když vlastnictví způsobí řadu významných výdajů, které posílají vaši IRA rovnováhu tak nízkou, že účet nemá dost peněz, aby ji zaplatil? Nezapomeňte, že nemůžete platit za nic, co se týká této nemovitosti, z vlastní kapsy a příspěvky IRA jsou omezené: v roce 2015 můžete vložit pouze částku 5 500, - nebo 6 500 dolarů, pokud jste 50 nebo starší. nezahrnuje opravu a musíte uložit více, jste na háku za tresty spojené s přílišným přispěním. Jedná se o významné riziko, protože nemovitost může poměrně často vyžadovat nákladnou údržbu a příjem, který získáte z pronájmu, nemusí pokrývat to, co potřebujete vynaložit ve vysokém udržovacím roce.

Prodej nemovitosti

Chcete-li prodávat svůj majetek, vypracujte prodejní cenu stejně jako u jiných nemovitostí. Jakmile se obě strany dohodnou na ceně a podmínkách, požádejte o to, aby váš správce prodával nemovitost jménem vašeho IRA. Všechny peníze se vrátí zpět do vaší IRA odložené daně nebo bez daně, v závislosti na složení vašeho IRA.

Bottom Line

Jedno z posledních úvah: likvidita, nebo "jak snadné je pro mě dostat se z investice? "S akciemi je poměrně snadné. Někdy můžete mít peníze za pár vteřin. Naopak, nemovitost je známá investice nelikvidní.Může trvat dlouho, než se zbavíte, a na cestě byste mohli ztratit peníze. Jak se osm milionů lidí naučil v roce 2008, můžete se ocitnout v majetku, který stojí za méně než množství peněz, které na něm máte.

To všechno činí investice do nemovitostí všeho druhu poměrně riskantní, nebo v nejlepším případě s vysokou údržbou. U IRA je však nemovitost zvlášť vysoce rizikovou volbou. Hodnoty vlastností mohou klesat spíše než růst; rok významných nákladů na údržbu vás vystaví pokutám, pokud váš příjem a limit příspěvku IRA nezahrnuje opravy, které si nemůžete dovolit ignorovat. Pokud nebudou mít čas a odborné znalosti pro správu nemovitostí, individuální investoři budou pravděpodobně nejvhodnější s více hlavními strategiemi pro své IRA.

Pro související čtení viz

House Your Dôchodek s self-directed Real Estate IRAs

.