Jednou z největších finančních rozhodnutí, která lidé dělají během svého života, je možnost koupit si dům. Proč by někdo chtěl učinit tak velký finanční závazek, když je pronájem je levnější, flexibilní, pokud chcete bydlet, a krátkodobě v závazku? Důvody jsou poměrně jednoduché: majitelé domů vám umožňují vytvářet vlastní kapitál a umožňují vám odpočet za zaplacené úroky z hypotéky, což z něj dělá největší daňovou peněžní daň, která je k dispozici většině daňových poplatníků, nemluvě o všech nehmotných výhodách, které vlastnictví nabízí. Když si kupujete domů, vaše měsíční výplaty se zvýší a budete muset pro tyto neočekávané výdaje nastavit pár dolarů, ale vlastnit váš domov může být jedním z nejdůležitějších rozhodnutí, pokud hrajete karty správně od začátku.

První krok: Vymazání stávajícího dluhu

Správná příprava před zakoupením domu je polovina bitvy. První položkou ve vašem seznamu je získat kopii kreditní zprávy. To, co budete chtít udělat, je vyčistit; pokud máte otevřené kreditní karty, které nikdy nepoužíváte, zavřete je. Poté budete chtít hledat chyby nebo nesrovnalosti s hlášením věřitelů a nechat je opravit také. Ukládání co nejvíce peněz, jak je to možné pro vaši zálohu je důležité, ale nestojí za to přehlížet váš vysoký úrokový dluh. Jakékoli sazby platebních karet, které mají úrokovou sazbu vyšší než dvojnásobek základní sazby, jsou příliš vysoké. Například pokud je současná základní úroková sazba 6%, měli byste se pokusit vyplatit všechny své kreditní karty s úrokovou sazbou 12% nebo vyšší, nebo hledat dalšího věřitele s lepší sazbou, ve které můžete převést svůj dluh.

Druhý krok: Nakupování pro věřitele

Jakmile vyčistíte svůj čin, jste připraveni začít nakupovat věřitele.

Pak zábava začíná; nechte tři nebo čtyři věřitelé soutěžit o vaše podnikání. Neudělujte každému věřiteli oprávnění k přístupu k vaší kreditní zprávě! Získejte předběžnou kopii "odhadu dobré víry" (formulář HUD-1) a analyzujte všechny poplatky za něj. Poté, jakmile jste si vybrali věřitele, použijete ho a dovolte mu kontrolovat váš kredit.

Věřitelé mají spoustu fantazie a flexibility, pokud jde o poplatky, které jsou účtovány dlužníkovi. Poplatky, jako je "splácení úvěru", "poplatky za zpracování" a "poplatky za upisování", lze sjednávat obvykle alespoň na 50%, nebo dokonce se zřekne věřitele, pokud chtějí vaše podnikání špatně. " Když platíte body, zaplatíte úroky (1 bod = 1%) v předstihu, abyste dostali nižší sazbu na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, což v podstatě zvyšuje částku vaší zálohy. Body jsou nepotřebné dodatečné poplatky věřitele. Odmítnout platit tyto poplatky nebo podnikat jinde.

V některých případech se může stát, že za poplatek za pronájem právního zástupce nemovitosti vyčistíte falešné náklady, nebo se dostanete na znalostního realitního makléře, který vás může vést tím, že náklady jsou obvyklé a ty, které jsou flexibilní potenciálně odstraněno.Například "náklady na titul" ve státě Florida jsou odpovědné kupujícímu (pokud se prodejce nerozhodne vybírat náklady), takže je třeba vědět, že tyto náklady by se měly objevit na vašem odhadu dobré vůle. Je-li váš věřitel mimo státního věřitele, mohou mít různé poplatky (které obvykle přesahují 1 000 USD) a mohou se před uzavřením projevit jako překvapující náklady na vaše prohlášení o vypořádání HUD-1.

Proč věřitelé milují PMI

Věřitelé jsou jako hladoví vlci, kteří obíhají svou kořist, pokud jde o první kupce domů. Většina věřitelů účtuje soukromé hypoteční pojištění (PMI), pokud neuskutečníte počáteční zálohu ve výši 20% nebo více ve svém domě. Toto pojištění chrání věřitele, ne vy, v případě selhání úvěru. Obecně řečeno, půjčitel bude považovat úvěr financovaný na více než 80% hodnoty domu za vyšší riziko selhání a bude vyžadovat platbu PMI. Kolik je tato platba pro PMI? Pokud žádáte o půjčku ve výši 200 000 Kč s 10% předplatnou, můžete očekávat, že za platbu PMI zaplatíte nejméně 100 dolarů za měsíc. Není neobvyklé, že platby za PMI dosahují v rozmezí od 150 do 200 USD měsíčně.

Pro ty z vás, kteří jsou již v hypotéce s platbou PMI, když dosáhnete určitého procentního podílu ve svém domě (obvykle 20%), můžete PMI zrušit. Za více než 30 let může měsíční poplatek ve výši 150 USD připočítat více než 54 000 dolarů! Vzhledem k tomu, že vám věřitelé nebudou připomínat, že můžete zrušit dodatečnou platbu, mnoho majitelů domů nikdy neučiní čas zrušit platbu PMI sami a věřitelé jsou více než šťastní, že budou stále přijímat vaše peníze.

Krok třetí: Návrat se zálohovou platbou

Co můžete udělat, pokud si nemůžete dovolit 20% zálohu na váš úvěr na bydlení? Řekněme, že se díváte na domovskou částku ve výši 200 000 dolarů a pro předplatné máte $ 10 000. Je zřejmé, že většina věřitelů bude vyžadovat zaplacení PMI, pokud nebudete mít doma nejméně 40 000 dolarů (poplatky za půjčky / půjčky byly z našeho výpočtu úvěru vyloučeny). U většiny domácností, které se poprvé nakoupí, není zaplacena záloha ve výši 40 000 dolarů. Zde je tady, kde budete potřebovat trochu kreativitu a pokusit se o "splácení" svých půjček, takže se půjčky účastní dva věřitelé. To by fungovalo jako plán typu 80-15-5: budete financovat 80% z primární hypotéky, budete financovat 15% z druhého hypotéky nebo půjčky z vlastního kapitálu a 5% z vaší zálohy. Použitím úvěru na vlastním kapitálu plus výše zálohy můžete využít tuto částku proti kupní ceně vašeho bydliště a pokrýt požadavek na 20% snížení, a tím se vyhnout PMI. Domácnost nebo druhá půjčka bude pravděpodobně mít proměnlivou úrokovou sazbu nebo sazbu vyšší, než je vaše primární hypotéka, takže budete muset tuto půjčku sledovat a nejprve se ji pokusit zaplatit. Úrok z úvěru na vlastním kapitálu je také odpočitatelný úrok z federálních daní Spojeného království (dluh z vlastního kapitálu podléhá stropu pro odpočet 100 000 USD).

Druhy úvěrů

Úvěry s pevnou úrokovou sazbou Nejčastějším hypotečním úvěrem je 30letý úvěr s pevnou sazbou, protože úroková sazba se po celou dobu trvání úvěru nezmění.Většina majitelů domů upřednostňuje tento druh úvěru, protože vědí, že jejich měsíční hypoteční splátka zůstane v průběhu let stabilní. 15letá fixní půjčka se stává stále oblíbenějším, protože snižuje časový horizont úvěru a umožňuje dramaticky snížit výši úroků, které budete platit za dobu trvání úvěru. Obecně platí, že tyto půjčky budou mít vyšší úrokovou sazbu, jelikož se věřitel vzdá svých příležitostí vydělat více peněz v ekonomice, kde úroková sazba stoupá. Úvěry s nastavitelnou sazbou Střední délka pobytu v domě je pouze 13 let (údaje o americkém sčítání lidu v roce 2013), takže pokud máte v úmyslu zůstat v novém domově krátkou dobu, možná budete chtít zvážit alternativní financování tradiční půjčky s pevnou sazbou. Úvěry s nastavitelnou sazbou nabízejí po určitou dobu nižší úrokovou sazbu. Úrokovou sazbu z těchto půjček lze každoročně upravit, nebo je můžete zobrazit jako "3-1", "5-1", "7-1" nebo mnoho dalších variant. Například v rámci úvěru s nastavitelnou úrokovou sazbou "7-1" zůstane úvěr fixní po dobu prvních sedmi let a následně bude následně každý rok vynulován. To znamená, že úvěr zůstane pevně stanoven v prvních sedmi letech. Pak v osmém roce je sazba upravena na základě současných tržních podmínek, které jsou obvykle založeny na jednoročním indexu pokladny. Úrokové sazby hypoték s nastavitelnou sazbou mohou být zpočátku od 1 do 3 procentních bodů nižší než běžné fixní hypotéky a poté obvykle po uplynutí stanovené lhůty obvykle upraveny každoročně. Pokud máte v úmyslu zůstat v domácnosti pouze sedm let, pak to může být pro vás ideální půjčka. Budete se muset dívat na to, zda úrokové sazby začnou růst; může se stát, že budete platit víc než tradiční 30leté fixní.

Bottom Line

Nezapomeňte, že je třeba vynaložit další úsilí k projednání vašeho prohlášení o vypořádání HUD-1 před datem uzavření nového domova. uvedené údaje by měly odpovídat údajům, které vám byly poskytnuty na základě odhadu dobré víry. Pokud jsou čísla nahuštěny nebo vidíte nové poplatky, obraťte se na věřitele a požádejte je, aby vysvětlili nebo opravili chyby. Koneckonců, nákup domu je cenným dlouhodobým závazkem, takže se ujistěte, že plně rozumíte všem podmínkám vašeho úvěru a nezapomeňte na žádné skryté poplatky, které budete později litovat.