Hlavním hnacím motorem poptávky po luxusních domovech po celosvětové recesi byla řada bohatých mezinárodních investorů, kteří usilovali o bezpečné místo, aby získali vynikající výnosy v prostředí s nízkou úrokovou sazbou. Vzhledem k tomu, že se v některých oblastech ztratili ceny v důsledku mezinárodních událostí, jako je pokles cen ropy a zpomalení hospodářského růstu v Číně, stejně jako zvýšení daní a úroků v některých oblastech, ceny klesly v některých klíčových městech. Očekává se, že další důležité města budou v roce 2016 zaznamenat výrazný růst - jen tak ne tak úžasné, jako je jejich pozdní recesní zisk.

Zde je pohled na sedm klíčových měst a to, co se děje na jejich luxusních obytných realitních trzích. Podělíme se také o některé odborné rady o tom, jak je chytré investovat do klesajícího trhu.

1. Šanghajská luxusní nabídka bydlení v loňském roce rostla jako bambus, a to s pozoruhodným nárůstem o 440% oproti inventáři v roce 2014, podle výzkumu společnosti Knight Frank, které poskytuje globální poradenské služby v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí. Město také zaznamenalo průměrné zvýšení prodejních cen o 14% ve stejném období. Downtown luxusní apartmány zažily nadprůměrný růst ve čtvrtém čtvrtletí a Pudong a Huanpu mají některé z nejvyšších cen ve městě.

Nižší sazby hypoték a nová pravidla, která usnadňují a snižují náklady na získání hypotéky na nemovitosti v jiném městě, přispěly k rozmachu. Knight Frank plánuje v Šanghaji v roce 2016 zvýšit průměrné ceny luxusních domů o 5%.

2. Londýn

Před rokem a půl byl luxusní trh s nemovitostmi v Londýně horký. V roce 2015 však začalo chlazení a od konce ledna se prodej výrazně zpomalil. Domy trvají déle, než se prodávají, a výpisy zažívají více škrty. Pokles cen za rok 2015 byl největší v okresech jako je Knightsbridge (-6,1%) a méně významný v sousedstvích jako Hyde Park (-1,8%); ceny skutečně vzrostly v Islingtonu (6,4%).

Možné příčiny celkového zpomalení zahrnují přísnější úvěrové standardy, jejichž cílem je zabránit bublinám v oblasti bydlení, vyšším daním z majetku a politické a ekonomické nejistotě. Celkově se hodnoty primární nemovitosti (nejméně 5% domácností) v centru města zvýšily v loňském roce pouze o 1%.

Přes to, co zní jako spousta špatných zpráv, centrální banka Anglie, na rozdíl od Fedu, dosud nezvýšila cílové úrokové sazby. To znamená, že úrokové sazby hypoték zůstávají nízké a to je jeden z důvodů, proč Knight Frank očekává 2% nárůst cen hlavních cen nemovitostí v Londýně v roce 2016. (Pro související čtení viz

Je to správný čas koupit si dům v Londýně? ) 3. New York City

Přední obytné ceny nemovitostí vzrostly v loňském roce o 5% a očekává se, že budou dělat totéž v letošním roce ve městě, který nikdy nespí, říká Knight Frank.Největším rizikem pro ceny je vyšší, než se očekávalo zvýšení sazeb Fedu, říká Knight Frank, protože vyšší sazby by způsobily, že by bydlení bylo méně dostupné pro dlužníky a pro zahraniční investory, jejichž finanční pozice se snižuje, když se dolar posiluje. Mezi další obavy týkající se trhu v New Yorku patří pomalejší celosvětový hospodářský růst a pomalý růst mezd. Také nabídka nových luxusních domů v New Yorku roste; pokud bude nabídka příliš velká, ceny by mohly trpět. (Chcete-li se dozvědět o širším trhu s bydlením, přečtěte si

New York City Real Estate: Safe Haven? ) "Na Manhatnu vidíme velmi silný trh," říká Daniel Blatman, s Douglas Elliman Real Estate v New Yorku. "Výrobky, které jsou velmi dobré, se stále pohybují, zatímco nadprůměrný luxusní zboží může trochu zpomalit. "Podle Blatmanu jsou nejaktivnější luxusní domy, které vyhovují potřebám lidí a jsou cenově dostupné. "Produkt, který dokáže zahrnout vestavěný espreso maker na nabíjení více, má tendenci sedět déle," říká. (Podívejte se

Manhattan Luxury Condos As Investments.) 4. Singapur

V Singapuru, druhý nejpříjemnější trh s luxusním bydlení v Asii (jen Hongkong je dražší), ceny a objem prodeje v roce 2014 a 2015 mírně klesly po téměř 80% nárůstu cen od roku 2008 do roku 2013. Vláda zvýšila daně na cizince, kteří tam koupili majetek, protože čínští, malajští a indonéští investoři přispívali na trh s přehřátím a tento nárůst způsobil, že tito investoři zvážili další významná globální města. Mnoho nových domů v Singapuru je nyní prázdné.

Někteří investoři a analytici mají pozitivní pocity z luxusního trhu s bydlením v Singapuru kvůli celkově přitažlivosti země k ultra-bohatým; jiní vidí potenciál dalšího poklesu, protože úrokové sazby stoupají a investoři se obávají o trh a širší ekonomiku. Knight Frank očekává, že v letošním roce ceny poklesnou o 3,3%. Ceny mohou být dolní.

5. Sydney

Největší město v Austrálii je nejjasnějším místem v luxusních předpovědích trhu s bydlením Knight Frankovým v roce 2016 s plánovaným zvýšením cen o 10%. To vyplývá z velkolepého roku 2015, kdy ceny vzrostly o 15%. Sydney zažívá velkou poptávku od Číňanů, kteří hledají stabilitu v investicích v zahraničí, a od místních investorů.

Největšími hrozbami luxusního trhu s bydlením v Sydney je slabá cena ropy, protože poptávka po komoditě klesá a nárůst nabídky a větší než očekávané zpomalení hospodářského růstu Číny, které také ovlivňuje ceny ropy a komodit a nakonec ovlivňuje poptávka po vývozu, tvrdí zpráva. Také jeden věřitel veřejně nazýval Sydney high-end trh s byty "výrazně nadhodnocený. "(Pro související čtení viz

Jak financovat zahraniční Nemovitosti .) 6. Hongkong

Hongkongský trh s byty čelí řadu středně závažných rizik, včetně rychlejšího než očekávaného nárůstu U.Sazby úrokových sazeb (problém, protože měna Hongkongu je spojena s americkým dolárem), globální politické krize, které by podle Knight Frankho narušily obchod a zvýšily vládní regulaci trhu s bydlením.

Firma předpovídá pokles cen primárních rezidenčních měst o 5% v roce 2016 po nárůstu o 1,5% v roce 2015, což z Hongkongu představuje nejslabší město na seznamu. Příspěvek k problému přispívá ke zvýšení nabídky městského bydlení. Jedna věc, o kterou se Hongkong pravděpodobně nemusí obávat, je růst nízkých mezd, který vytváří problémy s cenovou dostupností a potlačuje poptávku. (Více informací v

Tipy na nákup Luxusní nemovitosti a Top 6 miliardářů žijících v Hongkongu . Los Angeles Zatímco není součástí zprávy Knight Frank, Los Angeles zůstává klíčovým městem pro luxusní nemovitosti. Globální investoři jsou přitahováni na své solidní výsledky a ohromující růstový potenciál, říká Jay Belson, prezident a generální ředitel společnosti Jay Belson Luxury Development v Beverly Hills. Ale ve srovnání s jinými klíčovými městy, ceny vypadají jako smlouva, protože L. A. má něco, co tato města nemají: pozemek.

"Když se podíváte na nejdražší města na světě, s průměrnou cenou za metr čtvereční v Londýně za 5, 300, Tokio za 7, 600 a Hongkongem za 11 000 dolarů, je Beverly Hills úžasný vyjednávejte na 3 000 dolarů za půl akru půdy, "říká Belson. Město přitahuje mezinárodní kupce, kteří navštěvují své domy L. A. jen několikrát ročně, říká, a zároveň vidí konzistentní poptávku současných obyvatel L. A.. (Pro související čtení viz

Staňte se realitním agentem pro společnost Ultra Rich

.) Stále velmi rozlehlé oblasti, jako je Malibu Beach, mají příliš mnoho inventáře a domů se prodávají pod cenou podle Sotheby's International Realty je největší Los Angeles aktualizací trhu pro čtvrté čtvrtletí roku 2015. Jedním z nejsilnějších submarketů LA je Pacifik Palisades, kde je zásoby nízké a domy se prodávají téměř na seznamu. A průměrná cena 29 domů prodaných v roce 2015 v belhovém městě Bel Air byla téměř o 19% vyšší než v případě 39 domů prodávaných za stejné období v roce 2014. Investování do pomalejšího trhu s luxusními byty

Měli byste investovat v luxusních rezidenčních nemovitostech vzhledem k současným tržním podmínkám? Zvažte, co nám našli tři luxusní realitní kanceláře.

"Závisí na motivaci kupujícího a plánech na bydlení," říká Danny Batsalkin, spoluzakladatel a generální ředitel společnosti TBG Homes Worldwide v Beverly Hills v Kalifornii. "Pokud se jedná o hlavní bydliště a kupující plánuje bydlet v domů, pak ano, vždycky má smysl investovat do luxusních nemovitostí. Je-li záměrem rychle nakupovat a prodávat, pak nemusí mít na dolním trhu tolik smyslu, protože existuje riziko, že na projektu uniknou peníze. "Pokud však uvažujete o koupi a prodeji pět nebo deset let po silnici, Batsalkin je vzrušující:" Jsem vždy přesvědčen, že nemovitosti budou vyšší. Pokud se podíváte zpátky na poslední trh, který začal v roce 2007, lidé, kteří si koupili, zatímco trh byl "dolů" mezi lety 2010 a 2012, značně těžili - v některých případech se tyto domy od té doby zdvojnásobily."

Michael Kelczewski, obchodník s Brandywine Fine Properties Sotheby's International Realty v Centreville, Del., Říká, že" mimo několik hlavních metropolitních oblastí a rekreačních destinací může být luxusní trh náročný. "Když investujete do náročné třídy aktiv, říká, je důležité se zaměřit na takové metriky:

Kolik luxusních nemovitostí bylo obchodováno na předmětném trhu?

Jaký byl průměrný čas na trhu?

Jak velký byl rozdíl mezi nabídkovou cenou a prodejní cenou?

• Pokud kupujete jako investici, dodává Kelczewski, chcete se podívat na hodnotu a zhodnocení. Dále, na jakémkoli trhu, dokonce i přehřátém, můžete vytvořit úspěšnou investiční strategii a přinést zisk, říká.
• Julio Ybanez, realitní makléř s The Keyes Co. / Luxusní portfólio International, se specializuje na luxusní a ultra-luxusní nemovitosti mezi Fort Lauderdale a Boca Raton. Dokonce i na pomalém trhu, říká, existuje několik způsobů, jak se podívat na nákup luxusního domu:
• Vyhodnoťte, kolik nákupu zlepší váš osobní nebo obchodní život.

Požádejte o radu od renomovaných, místních, špičkových realitních makléřů.

Získejte úplnou historii podobného prodeje za poslední tři až pět let, abyste získali široký přehled o cenách za různých tržních podmínek, abyste mohli udělat správnou nabídku (viz

• 10 tipů pro získání spravedlivé ceny na domě
• ).
• Města, která zpravidla ovládají nejvyšší cenu za metr čtvereční pro luxusní nemovitosti, říkají Ybanez, jsou "mega ekonomickými uzly", jako jsou Londýn, New York, Hongkong, Singapur a Curych, kde kupující využívají tyto domy jako primární rezidence. To je pravda, přestože lidé s vysokou čistou hodnotou často utrácejí více na svém druhém a třetím domě na místech, jako je francouzská riviéra a na Kajmanských ostrovech, dodává. Města, jako je Hongkong nebo Singapur, mohou zažít nižší trh kvůli vyšším daním z prvotních nemovitostí, obtížím schvalovat nové obyvatele nebo zpomalení čínské ekonomiky, říká, ale existují základy a ty dvě města jsou asijské centrály jsou zde k pobytu. Pokud máte obavy z prodeje, uvědomte si, že marketing $ 10 + milionů domů trvá déle, a čím vyšší je cena, tím déle trvá, říká Ybanez. Pokud se nepokoušíte převrátit nemovitost, je to pravděpodobně v pořádku, a je těžké zjistit, jaké tržní podmínky mohou vypadat ve třech až sedmi a více letech, když jste připraveni prodat. Někdy ultra-luxusní domy trvají roky prodávat, Ybanez poznámky.

Zrátané podbízení

Zatímco analytici neočekávají, že 2016 nabídne velkolepé výnosy investorům v oblasti nemovitostí pro luxusní domy v hlavních globálních městech, Sydney by mohlo vidět průměrné výnosy 10% a nejhorší projekce hromady Hong Kongů, požaduje pouze snížení o 5%, což je sotva důvodem k panice. Luxové enklávy, jako jsou Beverly Hills, Kalifornie a Aspen, Colo., Jsou také v protikladu k trendu (viz

Mansion Ceny zažijí nové vrcholy)

. Jako vždy budou ovlivňovat ceny úrokové sazby, daně z nemovitostí, hospodářský růst, ceny politik a komodit, abychom pojmenovali některé klíčové faktory.

Podívejte se nejen na aktuální objem a ceny prodeje, ale na to, co dělají ostatní lidé s vysokou čistotou a ukazatele dlouhodobé hodnoty - například význam Londýna a New Yorku jako významných finančních center - kdy zvažuje, zda konkrétní město může být dobrá sázka pro solidní výnosy na luxusní nemovitosti. (Přečtěte si Investování do luxusních nemovitostí .