Vlastníte nemovitost, kterou si pronajmáte? Vedle potenciálu pro průběžné zhodnocování příjmů a kapitálu takové investice nabízejí odpočty, které mohou snížit daň z příjmu z vašich zisků. Ale nejdřív, jaký druh nemovitého investora jste: pasivní investor nebo realitní profesionál? V tomto článku vám ukážeme, jak by vaše klasifikace mohla znamenat velký rozdíl v počtu daňových úlev, které získáte.
Pokud strávíte většinu času v realitní činnosti jako realitní profesionál, vaše ztráty z pronájmu nejsou pasivní. To znamená, že vaše ztráty jsou plně odečitatelné vůči všem příjmům, pasivním a ne pasivním. V opačném případě jsou vaše ztráty pasivní a odečitatelné až do výšky 25 000 USD z příjmů z pronájmu (odpočitatelné fáze, pokud je upravený upravený hrubý příjem (MAGI) mezi 100, 000 a 150 000 USD). Ztráty vyšší než 25 000 USD však mohou být přeneseny do následujícího roku.

IRS definuje profesionály v oblasti nemovitostí jako osoby, které utrácejí více než polovinu svého pracovního času v oblasti pronájmu. To zahrnuje vývoj, výstavbu, akvizici a správu nemovitostí. Také musíte věnovat více než 750 hodinům práce na pronajatých nemovitostech. (Chcete-li najít další zdroje o vlastnictví nemovitostí, viz Investování do nemovitostí a Tipy pro potenciálního pronajímatele . - 2 ->

Společné zdroje příjmů

Příjmy z pronájmu
Peníze, které obdržíte k pronájmu, se obecně považují za zdanitelné v roce, kdy obdržíte, nikoliv v okamžiku, kdy byly splatné nebo získané; proto musíte zahrnout zálohy jako příjmy.
Předpokládejme například, že si pronajmete dům za 1 000 dolarů za měsíc a požadujete, aby noví nájemníci zaplatili první a poslední měsíční nájemné při podpisu nájmu. V takovém případě musíte vykázat $ 2 000, které jste obdrželi jako příjem, přestože $ 1, 000 z toho $ 2, 000 zahrnuje období, které může být v budoucnosti několik let.

Náklady na nájemce

Výdaje, které vám váš nájemník platí, jsou považovány za příjmy. To by zahrnovalo například nouzovou opravu v chladničce, kterou musí mít nájemník, když jste mimo město. Náhradu opravy pak můžete odečíst jako výdaje na pronájem.
Obchod se službami

Váš nájemce by mohl nabízet své služby za výměnu za pronájem. Musíte však zahrnout spravedlivou tržní hodnotu služeb jako příjem. Například, pokud váš nájemce nabídne malování pronájmu za výměnu za měsíční nájemné (v hodnotě 1 000 dolarů), musíte zahrnout $ 1 000 jako příjem, i když jste skutečně neobdrželi peníze. Budete však moci odečíst $ 1, 000 jako náklad.
Vklady na jistotu

Vklady na jistotu nejsou zdanitelné, pokud je obdržíte, pokud je záměrem vrátit tyto peníze nájemci na konci nájmu.Ale co když váš nájemce nesplní podmínky pronájmu?
Předpokládejme například, že vybíráte jistotu v hodnotě 500 dolarů, a pak se váš nájemník pohybuje ven a opouští díry ve stěnách, které stojí za opravu 400 dolarů. Tuto částku můžete odečíst ze zálohy v průběhu roku, kdy ji vrátíte. V té době však musíte zahrnout 400 USD, které jste použili k opravě zdi jako příjmu. Budete také moci ukázat 400 dolarů jako odpočitatelný náklad.
Opravy Vs. Vylepšení

Majitelé nájemních nemovitostí mohou předpokládat, že vše, co dělají na svém majetku, je vyčíslitelné náklady.
Ne tak , podle IRS. Oprava udržuje váš pronájem nemovitosti v dobrém stavu a je odpočitatelné náklady v roce, který za něj zaplatíte. Opravy zahrnují malování, upevnění rozbitého záchodu a výměnu vadného spínače. Zlepšení na druhé straně přinášejí hodnotu vaší nemovitosti a nejsou odměnitelné, když je za ně zaplatíte. Musíte zotavit náklady na zlepšení tím, že odpisujete náklady na délku života vašeho majetku. Zlepšení mohou zahrnovat novou střechu, terasu nebo garáž.

Proto z daňového hlediska byste měli provádět opravy, neboť problémy vznikají místo čekání, dokud se násobí a nevyžadují renovace.

Společné odvody

Náklady na hypotéku
Náklady na získání hypotéky nejsou odečitatelné, když je zaplatíte. Patří sem provize a hodnocení. Nicméně je můžete umlčet po dobu životnosti hypotéky.
Jakmile začnete platit hypotéku, nezapomeňte, že ne všechny platby jsou odpočitatelné. Protože část každé platby směřuje k zaplacení jistiny, tato částka není odčitatelným nákladem; Částka zaplacená na úroky je odpočitatelná. Vaše hypoteční společnost vám zašle každý rok Formulář 1098, který vám ukáže, kolik jste zaplatili za celý rok. To je odpočitatelné. Také, pokud část vaší platby zahrnuje peníze, které přicházejí do úschovního účtu k pokrytí daní a pojištění, měla by vám vaše hypoteční společnost nahlásit i tobě.

Cestovní výdaje

Peníze, které vynaložíte na cestu za účelem vyzvednutí nájemného nebo zachování vašeho pronájmu, jsou odpočitatelné. Nicméně, pokud účel cesty byl pro zlepšení, musíte tyto náklady získat jako součást zlepšení a jeho odpisování.
Máte dvě možnosti, jak odečíst cestovní výdaje: skutečné náklady nebo standardní kilometrovou rychlost. Více informací o požadavcích IRS a aktuálním povoleném kilometru naleznete v publikaci

Publikace 463 . Ostatní běžné výdaje

Kromě oprav a odpisů jsou některé z ostatních společných výdajů, které lze odečíst:
Pojištění

• Daně
• Péče o trávník
• Ztráty z kauzality (hurikány, zemětřesení, záplavy apod.) Nebo krádeže
• Byty a družstva
• Pokud vlastníte nájemní byt nebo družstvo, každá z nich má nějaká zvláštní pravidla.

Condominiums
S kondomímem můžete platit poplatky nebo hodnocení, abyste se postarali o obyčejný majetek.Zahrnuje strukturu budovy, lobby, výtahy a rekreační oblasti.

Když si pronajmete svůj byt, můžete odečíst náklady, jako jsou odpisy, opravy, úroky a daně, které se vztahují ke společnému majetku. Stejně jako u jednorázových pronájmů však nemůžete odpočítat peníze vynaložené na zlepšení kapitálu, takové hodnocení pro chalupu v klubovně. Namísto toho musíte znehodnotit vaše náklady na jakékoliv zlepšení nad jeho délkou života.
Družstva

Výdaje, které máte za družstevní byt, který si pronajmete, jsou odpočitatelné. To zahrnuje poplatky za údržbu vyplácené družstevnímu bytovému podniku. Kapitálové vylepšení se zachází jinak - nelze vyčíslit náklady na zlepšení, ani jej nemůžeme znehodnotit. Musíte přidat náklady na zlepšení na základě nákladů v akciové společnosti. Tím se sníží váš kapitálový zisk při prodeji bytu.

Uchovávejte dobré záznamy
Podle seznamu IRS Schedule E jsou prostory pro řadu kategorií výdajů. IRS proto poskytuje flexibilitu v položkách, které můžete odečíst. Ale buďte připraveni na zálohování vašeho nároku a ujistěte se, že vynaložíte náklady na opravy a údržbu z těch, které jsou kapitálovými vylepšeními. Nezapomeňte, že peníze, které vynaložíte na vylepšení, mohou při prodeji snížit vaši daňovou povinnost.

Navíc, pokud tvrdíte, že jste profesionálem v oboru nemovitostí, měli byste mít k dispozici doklady (schůzky, deníky, kalendáře, deníky atd.), Abyste prokázali aktivní účast a čas strávený vašimi nemovitostmi každý rok.
Celkově je pro investory v nemovitostech k dispozici několik typů odpočtů a platí, aby věděli, na které z nich máte nárok.

Chcete-li se dozvědět více o pronájmech, podívejte se na

Bude váš prodej na doma s daňovým šokem?

, Chcete si pronajmout nebo koupit? Finanční problémy - část 1 a část 2 .