Mnoho majitelů domů se těší na nákup druhého domu, který může být použit pro dovolenou, výplatu, investiční účely nebo jako primární bydliště během odchodu do důchodu. Současné daňové zákony nabízejí několik daňových úlev, které pomohou zpřístupnit vlastnictví druhého domova. Pokud už vlastníte nebo uvažujete o koupi druhého domova, bude ve vašem nejlepším zájmu pochopit daňové úlevy a jak fungují. Platí rozdílné daňové předpisy v závislosti na tom, jakým způsobem využíváte tento majetek, ať už pro osobní nebo pronájmu, nebo pro kombinaci obou.

Osobní použití

Pokud použijete nemovitost jako druhý domov - a ne jako pronájem - můžete odečíst úroky z hypotéky stejným způsobem jako u vašeho primárního domu. Můžete odečíst až 100% úroku, který zaplatíte, až do výše 1 USD. 1 milion dluhu, který je zajištěn vaším prvním a druhým domovem (to je celková částka - to není $ 1. 1 milion pro každý domov). Při nákupu pro svůj druhý majetek použijte jako hypoteční kalkulačka nástroj pro vyhledávání úrokových sazeb před tím, než uskutečníte svůj velký nákup.

Poznámka: Můžete také odečíst daň z nemovitosti ve svém druhém domě a vlastně tolik nemovitostí, kolik vlastníte. Stejně jako primární bydlení však obecně nemůžete odepsat žádné náklady spojené s inženýrskými službami, údržbou nebo pojištěním (existují zde výjimky, například můžete mít nárok na odpočet z domácí kanceláře, pokud část vašeho domova se používá pro obchodní účely).

Použití nájemného - 14denní nebo 10% pravidlo

Daňová pravidla jsou poměrně komplikovanější, pokud si pronajmete nemovitost. Platí různá pravidla, v závislosti na tom, kolik dní ročně používáte doma k osobnímu užívání versus k pronájmu. Existují tři kategorie, do kterých můžete spadnout:

1. Pronájem nemovitosti po dobu 14 dnů nebo méně.

Váš druhý domov si můžete pronajmout na jinou stranu až na dva týdny (14 nocí) každý rok, aniž by se tento příjem začal hlásit IRS. Dokonce i když si je pronajmete za 10 000 dolarů za noc, nemusíte hlásit výnosy z pronájmu, pokud dům nebyl pronajat více než 14 dní. Dům je stále považován za osobní bydliště, takže můžete odpočítávat úroky z hypoték a daně z nemovitostí podle standardních pravidel druhého domova.

2. Vynajímáte si nemovitost po dobu 15 dní nebo více a použijete ji za méně než 14 dní nebo 10% dní, kdy byl dům pronajat.

Tato nemovitost se považuje za pronájem nemovitosti a pronájmy jsou považovány za podnikání. Pokud je váš druhý domov pronajímán po dobu delší než 14 dní, všechny výnosy z pronájmu musí být hlášeny IRS. Můžete odečíst výdaje na pronájem (včetně úroků z hypoték, daní z nemovitostí, pojistného, ​​poplatků zaplacených správcům nemovitostí, veřejných služeb a 50% odpisů), ale musíte určit dobu, po kterou je majetek používán pro osobní potřebu versus pronájem použití.A jako pronajatý majetek mohou být ztráty až 25 000 000 dolarů ročně odpočitatelné. Fixační dny se nepočítají za osobní potřebu, takže můžete trávit více než 14 dní v majetku, pokud je to pro účely údržby. Měli byste být schopni zdokumentovat údržbářské činnosti, avšak s potvrzením o tom, že nepoužíváte nemovitost pro volnočasové účely v těchto dnech.

3. Využíváte majetek více než 14 dní nebo 10% z celkových dnů, kdy byl dům pronajat.

Používáte-li nemovitost déle než 14 dní, nebo více než 10% počtu dní pronájmu (podle toho, co je větší), nemovitost se považuje za osobní bydliště a ztrátu nájmu nelze odečíst. Pokud váš rodinný příslušník používá nemovitost (včetně vašeho manžela / manželky, sourozenců, rodičů, prarodičů, dětí a vnoučat), jsou tyto dny považovány za osobní dny, pokud nevybíráte spravedlivou cenu za pronájem.

Prodej vašeho druhého domova

Daňové zákony umožňují, abyste získali až 500 000 zisků (250 000 dolarů, pokud jste svobodní) bez daně z prodeje svého primárního bydliště. Toto vyloučení primárního prodeje se nevztahuje, pokud prodáte svůj druhý domov: Pokud prodáte dům, který není vaším hlavním sídlem, možná budete muset zaplatit obvyklou daň z kapitálových výnosů. Pokud uděláte druhý domov své primární bydliště nejméně dva roky před tím, než ji prodáte, možná budete mít možnost využít některé daňové výhody, ale není to tak snadné, jako tomu bylo dříve.

Před 1. lednem 2009 byste se mohli přestěhovat do druhého domova, stát se prvním domovem po dobu dvou let, prodávat ji a využívat výhody vyloučení primárního prodeje domů. Nyní, v důsledku nových zákonů spojených s zákonem o bydlení a hospodářském oživení z roku 2008, můžete ještě předtím, než jej prodat, vytvořit svůj druhý domov jako primární domů, ale budete dlužit dani po dobu, druhý domov po 1. lednu 2009. IRS nyní používá poměr let, které jste obsadili domov jako primární bydliště versus roky, kdy dům byl použit jako pronájem (nebo jiný než primární bydliště) pro výpočet výše kapitálového zisku které budou vyloučeny z prodeje.

Například Smiths koupili druhý domov v roce 2004. Pokračovali v užívání jako pronájem domu během let 2009 a 2010, a pak použil domov jako primární bydlení v letech 2011 a 2012. Pouze 50% z kapitálových zisků z prodeje domova bude bez daně (až 500 000 dolarů vyloučení), protože domov byl primární bydliště jen 50% času po 1. lednu 2009.

1031 Výměny

A 1031 výměna, známá také jako burza podobného druhu nebo výměna s odloženou daňovou sazbou, je transakce, při níž prodávající provádí výměnu pronájmu nebo investice do nemovitosti za jiný pronájem nebo investiční majetek stejné nebo vyšší hodnoty na základě zdanění. Výhodou je, že se prodávající může vyhnout placení daně z kapitálových výnosů na burze. Nemovitost musí být považováno za pronájem nemovitosti (a nikoliv osobní bydliště), aby se kvalifikovalo na výměnu 1031. To znamená, že je nutné pronajmout nemovitost po dobu 15 dnů nebo déle a užívat ji méně než 14 dní nebo 10% dní, kdy byl dům pronajímán.

Bottom Line

Pokud je to finančně možné, vlastnit druhý domov může být vynikající investice pro dovolenou nebo pronájem, nebo použít jako hlavní domov během odchodu do důchodu. Protože vlastnictví jakéhokoli domova nese značné finanční zatížení - od hypotéky a daní až po údržbu a opravy - je ve vašem nejlepším zájmu pochopit daňové důsledky vlastnictví druhého domova. Vzhledem k tomu, že daňové zákony jsou složité a mění se, majitelé a potenciální kupci by měli konzultovat s kvalifikovaným specialistou na daně z nemovitostí, aby získali plné pochopení daňových důsledků a zákonů a aby určili nejvýhodnější strategii vlastnictví.