Stále více lidí hledá v zámoří prázdninové domy, příjmy z pronájmu a místa, která se během odchodu do důchodu vyrovnají - ať už je to pět nebo třicet let. Daňové výhody vlastnictví nemovitosti v zahraničí jsou podobné daňovým výhodám vlastnictví doma s několika výjimkami.

Majitelé nemovitostí, které mají majitelé z amerického daňového zákona, závisí na tom, jak se nemovitost používá. Pokud bydlíte například v domácnosti, můžete obecně odečíst úroky z hypoték a daně z nemovitosti. Pokud se majetek používá k výnosům z pronájmu, můžete i nadále odpočítávat úroky z hypoték a daně z nemovitosti a odečíst řadu dalších výdajů, včetně pojištění majetku a odpovědnosti, nákladů na opravy a údržbu a místních a vzdálených cestovních nákladů spojených s údržbou nemovitosti .

Přečtěte si o tom, jak daňové zákony Spojeného království upravují vlastnictví zahraničních nemovitostí, stejně jako daňové důsledky prodeje nemovitosti.

Vlastnictví pro osobní potřebu

Pokud používáte nemovitost jako druhý domov - nikoliv jako pronájem - můžete odečíst úroky z hypotéky stejně jako u druhého domova v USA. To zahrnuje možnost odečíst 100% zájem, který zaplatíte až za 1 dolar. 1 milion dluhu, který je zajištěn vaším prvním a druhým domem (to je celková částka - to není $ 1. 1 milion pro každou nemovitost). Můžete odpočítat i daně z nemovitosti na druhém majetku a vlastně tolik nemovitostí, kolik vlastníte. Stejně jako v případě primárního bydliště nemůžete odepsat výdaje, jako jsou služby, údržba nebo pojištění, ledaže byste mohli uplatnit nárok na odpočet domů. Další informace naleznete v části Daňové přestávky pro vlastníky druhého domova a Jak se kvalifikovat pro odpočet daně z domova-úřadu .

Pronájem nemovitosti

Daňová pravidla jsou složitější, pokud obdržíte příjmy z pronájmu nemovitosti. Platí různá pravidla, v závislosti na tom, kolik dní každý rok je doma využívána spíše pro osobní, než pronájem. Obecně platí, že spadáte do jedné ze tří kategorií:

1. Pronajáte si dům za 14 nebo méně dní . Domov může být pronajímán někomu jinému po dobu až dvou týdnů (14 nocí) ročně, aniž by musel tento příjem vykazovat IRS. Dokonce i když si je pronajmete za 5 000 dolarů za noc, nemusíte hlásit výnosy z pronájmu, pokud jste nepůjčili více než 14 dní. Dům se považuje za osobní bydliště, což vám umožňuje odpočítávat úroky z hypoték a daně z majetku podle standardních pravidel druhého domova, nikoli však ztráty nebo výdaje na pronájem.
2. Pronajáte si dům za 15 nebo více dní a využijte ho méně než 14 dní nebo 10% dní, kdy byl dům pronajímán. V tomto případě společnost IRS považuje domov za pronájem nemovitosti a nájemní činnosti jsou považovány za podnik.Všechny příjmy z pronájmu je nutné hlásit IRS, ale dobrou zprávou je, že vám to umožňuje odečíst výdaje na pronájem, jako jsou hypoteční úroky, daně z nemovitosti, reklamní náklady, pojistné, služby a poplatky hrazené správcům nemovitostí. Jeden z pozoruhodných rozdílů mezi pronájmem nemovitosti doma a jedním zahraničním: Vaše nemovitost v zahraničí je odpisována v průběhu 40 let, namísto stávajících 27,5 let pro domácí rezidenční nemovitosti. V obou případech znehodnotíte pouze hodnotu struktury (budovy); Nemůžete znehodnotit hodnotu pozemku.
3. Využíváte nemovitost déle než 14 dní nebo 10% z celkových dnů pronájmu. V tomto případě se vaše nemovitost považuje za osobní bydliště a platí pravidla pro osobní potřebu. Můžete odečíst úroky z hypotéky a daně z nemovitostí, ale nemůžete odečíst náklady na pronájem nebo ztráty. Nezapomeňte: Pokud člen vaší rodiny využívá dům (tj. Vašeho manžela / manželku, sourozence, rodiče, prarodiče, děti a vnoučata), považuje se za osobní den, pokud nevybíráte spravedlivou cenu za pronájem.

Prodej nemovitosti

Pokud prodáváte svůj domov v zahraničí, daňové zacházení se podobá prodeji domů v USA - a liší se podle způsobu užívání nemovitosti. Pokud jste žili v domácnosti nejméně dva z posledních pěti let, můžete se kvalifikovat jako své hlavní bydliště a můžete z prodeje vyloučit až 250 000 dolarů z kapitálových zisků (nebo až 500 000 dolarů za ženatého daňového poplatníka). Toto vyloučení primárního prodeje se nevztahuje, pokud domov nebyl vaším hlavním bydlištěm, v takovém případě vám dlužíte obvyklou daň z kapitálových výnosů.

Pokud prodáte pronajatý majetek ve Spojených státech, možná budete moci provést výměnu 1031 (nazývanou také výměna podobného druhu), ve které si vyměníte jeden pronájem nemovitosti za jiný majetek stejné nebo velké hodnoty, na daňově odloženého základu. Mnoho investorů využívá tento typ transakce, aby se vyhnula placení daně z kapitálových výnosů.

Významným rozdílem v daňovém zacházení s domácími a zahraničními nemovitostmi je však to, že majetek v USA není považován za jakýkoli majetek v zámoří. V USA sekce 1031 povoluje pouze výměny domácností pro domácnosti a zahraniční zahraniční. USA považuje jakýkoliv majetek mimo území Spojených států za podobný jakémukoliv jinému obdobnému majetku mimo území USA, takže je možné, aby si ten dům vyměnil v Panamě za jinou v Panamě, nebo Ekvádoru nebo Costa Rice. To prostě nemůže být považováno za druhu s jakýmkoli majetkem v USA

Dvojité zdanění

Pokud provozujete svůj domov v zahraničí jako pronájem nemovitosti, budete dlužit daně v zemi, kde se nemovitost nachází. Chcete-li zabránit dvojímu zdanění, můžete získat daňový zápočet na vašem daňovém přiznání ve Spojených státech za jakékoliv daně, které jste zaplatili cizím státům v souvislosti s čistým výnosem z pronájmu. Existuje však maximální přípustný daňový zápočet. Nemůžete však po odečtení výdajů zaplatit více než částku daně z USA na výnosy z pronájmu.

Kromě zaplacení daně za zaplacené daně z příjmů z pronájmu můžete požádat o zahraniční daňový úvěr, pokud prodáte nemovitost a platí daň z kapitálových výnosů v cizí zemi.

Bottom Line

Při nákupu v zahraničí je třeba věnovat zvláštní pozornost plánování a podrobnostem. Mnoho zemí má pravidla a předpisy o tom, kdo může vlastnit majetek a jak ho lze použít. Pokud si kupujete domů v zahraničí, ujistěte se, že transakce probíhá tak, že chrání vaše majetková práva. Ve Spojených státech získávají vlastníci nemovitosti titulní nájemci; toto rozlišení není ve všech zemích tak jasné.

Mějte také na paměti, že jako majitel zahraničních nemovitostí může být požadováno, abyste v závislosti na vaší přesné situaci podali několik daňových formulářů v USA. Například pokud si pronajmete svůj domov v zahraničí a otevřete bankovní účet, abyste si vybrali nájem, musíte vyplnit formulář FBAR (Zpráva o zahraničních bankách a finančních účtech), pokud souhrnná hodnota všech vašich účtů činí 10 000 Kč nebo více " v daný den kalendářního roku. " Jiné formy zahrnují formulář 5471 - Informace o návratu OSN s ohledem na některé zahraniční korporace (pokud je váš majetek držen v zahraniční společnosti); a formulář 8858 - Informace o návratu osob v USA s ohledem na cizí nezohledněné osoby (pokud je váš offshore majetek držen v cizí LLC).

Vzhledem k tomu, že zákony o vlastnictví zahraničních nemovitostí a daňové zákony jsou zčásti komplikované a čas od času se mění, ochraňte se prostřednictvím konzultace s kvalifikovaným daňovým účetním a / nebo právníkem v oblasti nemovitostí jak v zahraničí, tak ve Spojených státech.