Tradiční kanály vyhledávání nemovitostí a práce s realitními agenty nejsou jediným způsobem, jak získat nemovitost. Zkušení investoři v oblasti nemovitostí často nakupují nemovitosti na dražbách. Ale aukce se neomezují pouze na odborníky - nováčci si zakoupili své domy na aukcích.

Tento článek vysvětlí základy aukcí obytných nemovitostí, abyste se mohli rozhodnout, zda by tato možnost mohla pro vás fungovat, ať už chcete bydlet v nemovitosti nebo jen investovat do ní. (Uzavřené domovy mohou být finančně přitažlivé, ale existuje mnoho překážek, které je třeba zvážit před nákupem.) Foreclose On High Housing Prices

. - 1 ->

V OBLASTI FOTOGRAFIÍ: 10 návyků úspěšných investorů do nemovitostí

Jak vlastnictví skončí na aukci?

Dva hlavní typy aukcí vlastnictví jsou aukce s uzavřením trhu a aukce s daňovým zástavním právem. Před tím, než se nemovitost dostane do aukce, se musí stát několik věcí.

Za prvé, majitel domu nezaplatí své hypotéky několik měsíců. Poté banka podá hlášení o selhání s krajským rekordérem. Pokud majitel domu nezaplatí dlužný zůstatek nebo sjedná novou půjčku s věřitelem, může být domov nabízen k dražbě. Množství času, který trvá od chvíle, kdy majitel domu přestane platit hypotéku až do konce aukce, se může pohybovat od několika měsíců do roků nebo více.

Dalším hlavním způsobem, jakým dům skončí v aukci, je, když vlastník nezaplatí majetkové daně nebo se stane vážně delikventní na státní nebo místní daně z příjmů. V takových případech je nezaplacenou správou daní (nikoliv banka), která zabavuje majetek.

Jak probíhají Aukce majetku

Aukce se konají na místních správních ústavech a dalších místech, která jsou vybrána dražebními společnostmi, jako jsou hotelové konferenční místnosti. Domy jsou také draženy online. Prokurzy na uzavření trhu jsou drženy bankovními správci. Daňové lienové aukce jsou prováděny místními šerify.

Existují dva druhy aukcí vlastnictví. V předmětu na aukci potvrzení věřitele, věřitel nemusí přijmout vaši nabídku, i když jste nejvyšší nabízející. V absolutní aukci získává vítězná nabídka nemovitost.

Počáteční cenou aukce může být zůstatek zůstatku na hypotéce, nebo může být nižší částka, která má zvýšit nabídku. V případě aukce uzavření smlouvy nemůže věřitel profitovat z dražby. Často jsou tyto nemovitosti prodávány se ztrátou, ale pokud je zisk, předpokládá se, že po hypotéce půjdou majitelé domů a zaplatí se jiná zástavní práva.

Jak se potenciální účastníci mohou dozvědět o dražebních vlastnostech před nabídkou? Některé dražební společnosti mají otevřené domy, takže potenciální uchazeči mohou projít nemovitostí předem.Výpisy popisující vlastnosti, které mají být vydraženy, jsou také k dispozici. Umožňují lidem předem stanovit, které vlastnosti chtějí nabízet, a maximální cenu, kterou jsou ochotni platit. Jinak je možné jen řídit a vidět venku. Chcete-li objevit nemovitosti, které budou vydraženy, potenciální kupující mohou zkontrolovat webové stránky rekordéru kraje a služby výpisu uzavření.

Pokud jde o platbu, uchazeči by měli do dražby předložit pokladní pokladnu za částku, kterou držitel dražby požaduje. Vítězní uchazeči zaplatí veškeré aukční poplatky a / nebo nabízené poplatky a před vstupem do aukčního místa uloží na nemovitosti, kterou kupují, zálohu na peníze. Vítězové pak procházejí escrow a uzavírají stejně jako u každého jiného nákupu. Účastníci nabídkového řízení jsou často investoři v oblasti nemovitostí, kteří si mohou dovolit platit hotovost, ale v případě aukcí, které umožňují financování, je nejlepší předčasně předem kvalifikaci. Některé dražební domy dávají přednost tomu, abyste pracovali s jejich přidruženými poskytovateli půjček a budou mít tyto aukce na místě v aukci. Využijte však předběžný výzkum pomocí nástroje jako hypoteční kalkulačka k určení úrokových sazeb, které jsou k dispozici od konkurenčních poskytovatelů úvěrů. Při práci s věřiteli nabízejícím vám to může pomoci.

Výhody

Proč by někdo měl zájem o koupi nemovitosti v aukci? Aukce nabízejí první šanci na to, aby se dostaly na některé nemovitosti, takže teoreticky se některé z nejlepších nemovitostí koupí na aukcích. Také kvůli mimorozpočtovému riziku a vzhledem k tomu, že méně lidí může mít zájem o nemovitost, než kdyby to bylo k dispozici prostřednictvím tradičních kanálů, ceny mohou být nižší. Aukční nemovitosti nejsou vždy skvělé nabídky, ale potenciál získat velké množství je tak velký, že pro mnoho lidí kompenzuje četné potenciální nevýhody nákupu aukční nemovitosti.

Nevýhody

Vlastnosti, které jsou draženy, nejsou nutně skryté drahokamy. Pokud se nemovitost zavře v aukci, znamená to, že majitel má finanční potíže, takže dům může mít odložené problémy s údržbou. Mohlo by to být dokonce úplně rozbité. Také kvůli finanční situaci, v níž byl předchozí majitel, bylo možné doma i jiné zástavy, jako jsou daňové zástavy, zástavní právo nebo druhá hypotéka. Uchazeči se tomuto problému mohou vyhnout tím, že pracují s aukční síní, aby zajistili, že nemovitost bude mít jasné tituly.

Nákup nemovitostí v aukci často vyžaduje spoustu peněz. Každá aukční společnost / krajská vláda má své vlastní požadavky na platbu. Budete potřebovat určitou částku v hotovosti bez ohledu na to, jak jen zajistit vaši nabídku. Můžete například potřebovat pokladní hotovost za minimální částku nabídky nemovitosti, o kterou máte zájem. Výše zálohy a způsoby nákupu často závisí na majetku a aukčním domě. Více nebo lepší možnosti financování mohou být k dispozici zakoupením majetku ve vlastnictví banky tradičním způsobem namísto aukce.

I když vyhrajete aukci, v některých případech nebudete moci nemovitost zakoupit.Banka nemusí akceptovat vítěznou nabídku v rámci aukce s věřiteli k uzavření potvrzení o půjčce. Podobně by dražba mohla mít skrytou zálohovou cenu, která stanoví hranici minimální přijatelné ceny. Předem se seznamte s termíny aukce, abyste předešli nepříjemným překvapením.

Vlastnosti aukce někdy neumožňují domácí prohlídku nebo dokonce před aukcí poskytnout pohled na vnitřní stranu. Pokud si nemůžete dovolit riziko nákupu nemovitosti ve špatném stavu, držet se aukce, které vám umožní prohlédnout nemovitost před nabízením. Bez těchto informací může být těžké vědět, do čeho se dostanete, jaké budou náklady na opravy nemovitosti nebo skutečnou hodnotu majetku, dokud se nestanete novým vlastníkem.

Také v některých případech (bývalý) majitel nebo squatter bude zabírat majetek, což znamená, že budete muset vyřadit z nich - proces, který může být v nejlepším případě nepříjemný a v nejhorším případě nákladný a nákladný. (Nenechte pomalý trh s nemovitostmi přetáhnout dolů - vyhýbejte se těmto nástrahám.) 5 Chyby investoři by se měli vyhnout .

Bottom Line

Pokud máte zájem ve snaze vyzvednout výhodný majetek v aukci, je toho hodně co se naučit. Aukce mohou být rizikovějším způsobem, jak si koupit nemovitost než koupit nemovitost prostřednictvím realitního makléře, takže je důležité být velmi vyškolený o procesu a o nemovitostech, které máte zájem nabídnout. Také jen proto, že dům je prodán v dražbě, neznamená to, že ho budete schopni získat za dobrou cenu (nebo že dům je dobrý za každou cenu - může to být peněžní jámka!). Ale pro důvtipné, inteligentní a motivovaní jednotlivci, aukce nemovitostí stojí za to zkoumat jako způsob, jak vyzvednout dům nebo investiční nemovitost na levné.