Soukromé hypoteční pojištění (PMI) je zvláštní typ pojištění poskytované soukromými pojišťovnami, který chrání věřitele před ztrátou v případě, že dlužník nedopadne. Většina věřitelů vyžaduje PMI, když homebuyer předplatí méně než 20% kupní ceny domů - nebo hypoteční hypotéka poměr úvěru k hodnotě (LTV) přesahuje 80% (čím vyšší je poměr LTV , tím vyšší je rizikový profil hypotéky). PMI umožňuje dlužníkům získat finanční prostředky, pokud si mohou dovolit (nebo dbát), aby snížili pouze 5% až na 19,99% nákladů na pobyt, ale přicházejí s dalšími měsíčními náklady. Dlužníci platit svůj PMI měsíčně, dokud nenajdou dostatek vlastního kapitálu v domě, že věřitel již nadále nepovažuje za vysoce rizikové.

Náklady PMI se mohou pohybovat v rozmezí od 0,25% do 2% (obvykle však dosahují přibližně 0,5 až 1%) z vašeho zůstatku úvěru za rok, v závislosti na velikosti zálohy a hypotéky, termín úvěru a vaše kreditní skóre. Čím vyšší jsou vaše rizikové faktory, tím vyšší je míra, kterou zaplatíte. Také, protože PMI je procentní podíl z částky úvěru, čím více půjčujete, tím více PMI zaplatíte. V USA je šest hlavních společností PMI. Účtují podobné sazby, které se každoročně upravují.

Jak dlouho trváte PMI?

Jakmile LTV hypotéky klesne na 78% - což znamená, že splátka a splátka jistiny, kterou jste vyplatili, se rovná 22% kupní ceny domu - věřitel musí automaticky zrušit PMI podle požadavků federálního zákona o ochraně domů , i když tržní hodnota vašeho domova klesla (pokud jste na hypotéku).

V opačném případě závisí délka doby, kterou musíte přenášet, od typu PMI, který si vyberete.

Typy PMI

Existují tři různé druhy pojištění soukromých hypoték:

• PMI dlužníka (BPMI): Platíte měsíčně, ukončen (pokud je váš zůstatek LTV naplánován tak, aby dosáhl 78% původní hodnoty vašeho domova), nebo pokud je na vašem požadavku zrušen. Když dlužník dosáhl 20% vlastního kapitálu v domácnosti, může písemně oznámit věřiteli, že je čas na přerušení pojistného PMI. Poskytovatelé úvěru jsou povinni předat kupujícímu písemné prohlášení o ukončení, které jim oznámí, kolik let a měsíců bude vyžadovat, aby zaplatili 20% jistiny hypotéky, ale mohlo by dojít dříve, kvůli zhodnocení ceny domů (ověřené hodnocením) nebo protože jste učinili další platby jistiny. Poskytovatel by měl dodržet, dokud hodnota vašeho domova neklesla, máte historii plateb včas a potvrzujete, že na nemovitosti nemáte druhou hypotéku nebo podřízené zástavní právo.Můžete také požádat o zrušení nebo když dosáhnete středového bodu doby odpisování (například 30letá půjčka by se dostala do středu po 15 letech).
• Jeden Premium PMI : Poplatek za pojištění hypotéky zaplatíte v předstihu jednorázově, čímž eliminujete potřebu měsíční platby PMI. Jediná prémie může být zaplacena v plné výši při uzavření nebo financování hypotéky. Zatímco to vyžaduje více výdajů předem, tato možnost může šetřit peníze pro dlouhodobé majitele domů.
• Poskytovatel PMI (LPMI) : Poskytovatel půjčuje soukromé hypoteční pojištění jménem dlužníka. To může způsobit nižší měsíční splátku hypotéky, ale nakonec můžete platit více úroků po dobu trvání úvěru, zejména proto, že sazby jsou obvykle pro tento druh PMI (protože jeho cena je zahrnuta v hypoteční úrokové sazbě pro životnost úvěru). Na rozdíl od BPMI nemůžete LPMI zrušit, protože je trvalou součástí úvěru.

Zrušení PMI

Ve společnosti BPMI je důležité sledovat hypoteční platby a zvyšování vašeho kapitálu. Tato 78% prahová hodnota pro automatické ukončení je založena na datu, kdy je LTV naplánováno na , a to podle vašich plánů odpisů, a nikoliv na vašich skutečných platbách. To znamená, že pokud jste uskutečnili dodatečné platby a dosáhli 78% prahové hodnoty před plánovaným termínem, váš věřitel nemusí ukončit PMI až do původně stanoveného data, což by vám mohlo zanechat měsíce - nebo dokonce roky - zbytečných plateb PMI. (Podle zákona jsou věřitelé povinni vás informovat o vašem obecném právu na zrušení PMI, nikoliv však, když to můžete zvlášť.)

Neměli byste spoléhat ani na věřitele, aby si uvědomil, že váš vlastní kapitál v nemovitosti dosáhl 20% své původní kupní ceny nebo aktuální oceněné hodnoty. Pokud ano, je na vás, abyste požádali o zrušení. Chcete-li požádat o zrušení, musíte mít aktuální platbu na hypotéku a mít dobrý platební záznam. konkrétně, že jste:

• neučinili platbu, která uplynula 60 dní nebo více v průběhu prvních 12 měsíců posledních dvou let před datem zrušení (nebo datum, kdy požadujete zrušení, podle toho, co nastane později) ; nebo
• nebyla provedena platba, která trvala 30 dní nebo více po splatnosti, do dvanácti měsíců před datem zrušení (nebo datum, kdy požadujete zrušení, podle toho, co nastane později).

Zaplacení hypotéky není jediným způsobem, jak vytvořit kapitál, který vám umožní požádat o zrušení. Vylepšení, které dodávají vaší domácnosti dostatečnou hodnotu, vám mohou přinést i požadované minimum. Pokud provádíte rozsáhlou rekonstrukci - například významnou remodelaci kuchyně - zkontrolujte čísla, abyste zjistili, zda máte nárok na písemnou žádost o zrušení PMI.

Jakmile byl PMI zrušen, věřitel nemůže požadovat další platby PMI více než 30 dní po obdržení písemné žádosti nebo datum, kdy jste splnili požadavky na důkazy a certifikaci, podle toho, co nastane později.

PMI vs. MIP: rozdíl mezi soukromým hypotečním pojištěním a pojistným na hypoteční pojištění

Technicky se PMI vztahuje pouze na konvenční úvěry.Úvěry Federální správy bydlení mají své vlastní hypoteční pojištění s různými požadavky.

Úvěry FHA jsou podobné půjčkám PMI v tom, že vyžadují, aby dlužník zaplatil pojištění hypotéky navíc k běžným splátkám hypoték. Toto pojištění, známé jako prémie za hypoteční úvěr (MIP), vyžaduje předem uzavřený poplatek, stejně jako měsíční prémie, po stanovený počet let; je vyplácena přímo Ústavu bydlení a rozvoje města (HUD) Spojených států. Úvěry FHA se také liší v tom, že jsou k dispozici dlužníkům, kteří mají méně než dokonalý kredit, umožňují zálohové platby ve výši minimálně 3,5% kupní ceny domu a nemohou být použity pro investiční či vedlejší bydlení.

MIP jsou často přerušovány za stejných podmínek jako PMI. Váš věřitel však může být oprávněn i nadále vyžadovat půjčku FHA za několika okolností:

• Pokud jste během posledních dvou let provedli platby za 30 dnů pozdě nebo za více než 60 dnů pozdě, může váš věřitel pokračovat považovat za vysoce rizikového dlužníka. Váš věřitel může dospět ke stejnému závěru, když vaše současné kreditní skóre je velmi nízké.
• Pokud máte na svém majetku druhou hypotéku, jako je půjčka na bydlení. Myšlenka je, že pokud máte vyšší poměr dluhu k úvěru, je větší pravděpodobnost selhání vašich závazků.
• Hodnota vašeho domu dramaticky klesla od prvního vydání úvěru FHA, takže Vaše LTV zůstává 80% nebo více s použitím své současné tržní hodnoty.

Co ovlivňuje sazby PMI?

Váš kurz bude záviset na několika faktorech, včetně:

• Velikost vaší předplatné. PMI bude méně, pokud máte větší zálohu (a naopak).
• Vaše kreditní skóre. Čím vyšší je vaše kreditní skóre, tím nižší je prémie PMI.
• Potenciál zhodnocení nemovitosti. Pokud žijete na trhu s klesajícími hodnotami majetku, vaše prémie PMI může být vyšší.
• Typ úvěru. Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) vyžadují vyšší platby PMI než hypotéky s pevnou úrokovou sazbou.
• Obsazení dlužníka. Pokud bude financovaný majetek obsazen vlastníkem (tam budete bydlet), vaše prémie PMI bude nižší, než pokud se jedná o pronájem nebo investiční nemovitost.

Předpokládejme, že máte 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou ve výši 30% za 200 000 dolarů. Měsíční splátka hypotéky (jistina plus úroky) činí 1 013 Kč. Pokud PMI stojí 0,5%, zaplatíte dalších $ 1 000 za rok, nebo $ 83. 33 každý měsíc, čímž se vaše měsíční výplata domu sníží na 1, 096. 70.

V mnoha případech je PMI s jediným pojistným cenově výhodnějším způsobem, pokud máte v úmyslu zůstat v domácnosti po dobu nejméně tří let. U stejného úvěru ve výši 200 000 Kč můžete zaplatit asi 1,4% předem nebo 2 800 Kč (ve srovnání s přibližně 3 000 USD po třech letech s měsíčními platbami PMI).

Jak se vyhnout soukromému hypotečnímu pojištění

Jakýkoliv typ, který si vyberete, PMI není levná. (A nezaměňujte ji s hypotečním životním pojištěním, které půjde na vás, nebo na vaše dědice, splatit hypotéku, pokud se stanete zdravotně postiženým nebo zemřete.Poskytovatel je jediným příjemcem PMI.) Ale způsoby, jak tomu zabránit, existují.

Alternativou k placení PMI je použití druhého úvěru na hypotéku nebo úvěru. Tímto způsobem dlužník převezme první hypotéku v částce rovnající se 80% domácí hodnoty, čímž se vyvaruje PMI, a pak získá druhou hypotéku se částkou rovnou prodejní ceně domu minus částku zálohy a výše první hypotéky. V případě hypotečního úvěru typu "80-10-10" se například 80% kupní ceny vztahuje na první hypotéku, 10% na druhou půjčku a 10% na vaši zálohu. To snižuje hodnotu úvěru na hodnotu první hypotéky na méně než 80%, což eliminuje potřebu PMI. Například pokud váš nový domov stojí 180 000 dolarů, vaše první hypotéka bude 144 000 dolarů, druhá hypotéka bude 18 000 000 dolarů a vaší záloha bude činit 18 000 dolarů.

Samozřejmě existuje nevýhoda : Druhá hypotéka ve většině případů bude mít vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka.

Strategie PMI

Jak se rozhodnout mezi těmito dvěma základními možnostmi - použít "samostatnou" první hypotéku a platit PMI nebo použít druhou hypotéku? K tomuto rozhodnutí lze hrát několik proměnných, včetně:

• Měsíční čísla: Jsou kombinované platby první a druhé hypotéky nižší než platby první hypotéky plus PMI?
• Daňové úspory spojené s placením PMI versus daňové úspory spojené s úhradou úroků z druhé hypotéky. Daňové právo ve Spojených státech umožňuje odečtení PMI pouze pro specifické příjmové úrovně, například rodiny, které vydělávají méně než 100 000 dolarů. Na rozdíl od toho obvykle neexistují žádná omezení pro odečtení pravidelných úroků z hypoték.
• Různé míry hlavního snížení obou možností.
• Časová hodnota peněz.

Nejdůležitější proměnnou v rozhodnutí je však:

• Očekávaná míra zhodnocení ceny domů

Například pokud se dlužník rozhodne použít samostatnou první hypotéku a zaplatí PMI versus druhou hypotéku k vyloučení PMI, jak rychle může dům ocenit hodnotu až do okamžiku, kdy je LTV 78% a PMI může být odstraněna? To je hlavní rozhodující faktor.

Ocenění: klíč k rozhodování

Klíčem k rozhodnutí je, že jakmile bude PMI vyřazen z samostatné první hypotéky, bude měsíční splátka nižší než kombinované platby na první a druhé hypotéky. Proto klademe otázky: "Jak dlouho to bude předtím, než bude PMI vyloučeno?" a "Jaké jsou úspory spojené s každou možností?"

Níže jsou dva příklady založené na různých odhadech míry zhodnocení ceny domů.

Příklad 1: Slow Rate of Home Price Appreciation
Níže uvedené tabulky porovnávají měsíční splátky samostatné 30leté hypoteční s pevnou úrokovou sazbou s PMI versus 30letou první hypoteční sazbu s pevnou sazbou s 30-letou / splatnou za 15 let druhou hypotéku.

Hypotéky mají následující charakteristiky:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Obrázek 1

Na obr. 2 se odhadují roční míry zhodnocení ceny domů.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Obrázek 2

Všimněte si, že platba PMI $ 120 je snížena z celkové měsíční splátky samostatné první hypotéky v měsíci 60, jak je znázorněno na obrázku 3, když LTV dosáhne 78% prostřednictvím kombinace jistiny snížení a zhodnocení ceny domů.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Obrázek 3

Tabulka na obrázku 4 zobrazuje kombinované měsíční platby první a druhé hypotéky. Všimněte si, že měsíční platba je konstantní. Úroková sazba je vážený průměr. LTV je pouze ta první hypotéky.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Obrázek 4

Pomocí prvního a druhého hypotéky lze za první 60 měsíců ušetřit 85 dolarů za měsíc. To se rovná celkové úspoře ve výši 5, 100 dolarů. Počínaje měsícem 61, samostatné první hypotéky získává výhodu 35 dolarů měsíčně za zbývající termíny hypoték. Pokud rozdělíme 5, 100 dolarů o 35 dolarů, získáme 145. Jinými slovy, v tomto scénáři pomalého zhodnocení ceny domů, počínaje měsícem 61, trvalo dalších 145 měsíců před platební výhodou samostatné první hypotéky bez PMI mohl získat zpět počáteční výhodu kombinované první a druhé hypotéky. (Tato časová lhůta by byla prodloužena, kdyby byla zvažována časová hodnota peněz.)

Příklad 2: Rychlá míra zhodnocení domácí ceny
Níže uvedený příklad je založen na stejných hypotékách, jak bylo uvedeno výše. Použijí se však následující odhady ocenění ceny domů.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Obrázek 5

V tomto příkladu zobrazujeme pouze jednu tabulku měsíčních plateb pro dvě možnosti (viz obrázek 6). Všimněte si, že v tomto případě došlo k poklesu PMI v měsíci 13 kvůli rychlému zhodnocení ceny domů, které rychle sníží LTV na 78%.

Obrázek 6

S rychlým zhodnocením ceny domů lze PMI vyřadit poměrně rychle. Kombinované hypotéky mají pouze platbu ve výši 85 USD za 12 měsíců. To se rovná celkové úspoře ve výši 1, 020 dolarů. Počínaje měsícem 13 má samostatná hypotéka výhodu ve výši 35 USD. Pokud rozdělíme $ 1, 020 o 35, můžeme zjistit, že bude trvat 29 měsíců, než se vykompenzují počáteční úspory spojené první a druhé hypotéky. Jinými slovy, počínaje měsícem 41 bude dlužník finančně lepší tím, že vybere samostatnou první hypotéku se společností PMI. (Tato časová lhůta by byla prodloužena, kdyby byla zvažována časová hodnota peněz.)

Další možnost: Refinancování

Po několika letech mohou majitelé domů mít další možnost zbavit se PMI: refinancování. Pokud se domníváte, že hodnota vašeho domova se ocitla, nový úvěr může představovat méně než 80% hodnoty domu, což znamená, že nebudete muset zaplatit PMI. Zatímco to může pomáhat majitelům domů, je důležité udělat nějaké množství křupavé předem, aby se ujistil, že refinancování má finanční smysl. Úrokové sazby mohou od vašeho nákupu podstatně vzrůst.Obecně platí, že pokud můžete refinancovat s příznivou nižší úrokovou sazbou a zbavit se PMI současně, může to být dobrý krok.