Jednou z rizikových opatření, která věřitelé používají při upisování hypotéky, je poměr hypotéky k hodnotě (LTV). Poměr LTV hypotéky je jednoduchý výpočet, který se dělí na základě rozdělení částky úvěru o hodnotu bydlení. Čím vyšší je poměr LTV, tím vyšší je rizikový profil hypotéky. Většina hypoték s poměrem LTV větším než 80% vyžaduje, aby dlužník zaplatil soukromé hypoteční pojištění (PMI). A PMI není levná. Použijte nástroj jako hypoteční kalkulačka k porovnání věřitelů a přečtěte si, zda se můžete vyhnat PMI na hypotéku.

TUTORIAL: Základy hypoték

PMI v hloubce

Podívejme se na příklad.

Předpokládejme, že cena domu činí 300 000 dolarů a výše úvěru je 270 000 dolarů (což znamená, že dlužník zaplatil 30 000 dolarů) a poměr LTV je 90%. V závislosti na typu hypotéky by měsíční platba PMI činila mezi 117 a 150 dolary. Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) vyžadují vyšší platby PMI než hypotéky s pevnou úrokovou sazbou. (Chcete-li se dozvědět více o ARM, podívejte se na ARMed A Dangerous nebo Hypotéky: Pevná sazba versus nastavitelná frekvence )

PMI však není nutně trvalým požadavkem. Poskytovatelé úvěrů jsou povinni snížit PMI, když poměr LTV hypotéky dosáhne 78% prostřednictvím kombinace hlavního snížení hypotečního úvěru a zvýšení ceny domů. Pokud se část snížení poměru LTV uskuteční prostřednictvím zhodnocení ceny domů, bude vyžadováno nové ocenění, které zaplatil dlužník, aby se ověřila výše zhodnocení.

Jednoduchá cesta

Alternativou k placení PMI je použití druhého hypotéky nebo úvěru na splátky. Tímto způsobem dlužník převezme první hypotéku v částce rovnající se 80% domácí hodnoty, čímž se vyvaruje PMI, a pak získá druhou hypotéku se částkou rovnou prodejní ceně domu minus částku zálohy a výše první hypotéky. Pomocí čísel z výše uvedeného příkladu by si dlužník vzal první hypotéku za 240 000 dolarů, zaplatil 30 000 dolarů a získal druhou hypotéku za 30 000 dolarů. Dlužník odstranil potřebu platit PMI, protože poměr LTV z první hypotéky je 80%, ale dlužník také nyní má druhou hypotéku, která ve většině případů bude mít vyšší úrokovou sazbu než první hypotéku. Existuje mnoho typů druhých hypoték, ale vyšší sazba je pro daný kurz stále paralelní. Přesto jsou kombinované platby první a druhé hypotéky obvykle nižší než platby první hypotéky plus PMI.

V obchodním styku

Pokud jde o PMI, má dlužník, který má méně než 20% prodejní ceny nebo hodnotu domova a zaplatí jako zálohu, dvě základní možnosti:

1. - první "hypotéku a zaplatí PMI, dokud LTV hypotéky nedosáhne 78%, kdy může být PMI vyloučeno.
2. Použijte druhou hypotéku. To s největší pravděpodobností povede k nižším počátečním hypotékovým nákladům než k zaplacení PMI, ale současně druhá hypotéka nese vyšší úrokovou sazbu než první hypotéku a může být vyloučena pouze vyplacením nebo refinancováním první i druhé hypotéku do nové samostatné hypotéky, pravděpodobně když LTV dosáhne 80% nebo nižší (takže nebude vyžadován PMI).

Existuje také několik proměnných, které mohou hrát toto rozhodnutí, včetně:

• Daňové úspory spojené s placením PMI versus daňové úspory spojené s placením úroků z druhé hypotéky. Daňové právo ve Spojených státech umožňuje odečtení PMI pro konkrétní úroveň příjmů, jako jsou rodiny, které vydělávají méně než 100, 000 dolarů.
• Náklady na nové ocenění k vyloučení PMI oproti nákladům na refinancování první a druhé hypotéky do jediné samostatné hypotéky.
• Riziko, že úrokové sazby by mohly vzrůst mezi okamžikem počátečního rozhodování o hypotéce a okamžikem, kdy budou refinancovány první a druhé hypotéky.
• Různé míry hlavního snížení obou možností.
• Časová hodnota peněz. (Prozkoumejte tento bod dále v Pochopení časové hodnoty peněz .)

Nicméně nejdůležitější proměnná v rozhodnutí je:

• Očekávaná míra zhodnocení ceny domů

pokud se dlužník rozhodne použít samostatnou první hypotéku a zaplatí PMI versus použít druhou hypotéku na vyloučení PMI, jak rychle by mohl domov ocenit hodnotu až do okamžiku, kdy je LTV 78% a PMI může být vyloučena? To je hlavní rozhodující faktor. Pro zjednodušení a účely této diskuse ignorujeme druhou proměnnou uvedenou výše, jelikož na ní dominuje cenová apreciace.

Ocenění: klíč k rozhodování

Klíčem k rozhodnutí je, že jakmile bude PMI vyřazen z samostatné první hypotéky, bude měsíční splátka nižší než kombinované platby na první a druhé hypotéky. Proto klademe otázky: "Jak dlouho to bude předtím, než bude PMI vyloučeno?" a "Jaké jsou úspory spojené s každou možností?"

Níže jsou dva příklady založené na různých odhadech míry zhodnocení ceny domů.

Příklad 1: Slow Rate of Home Price Appreciation

Níže uvedené tabulky porovnávají měsíční splátky samostatné 30leté hypoteční s pevnou úrokovou sazbou s PMI versus 30letou první hypoteční sazbu s pevnou sazbou s 30-letou / splatnou za 15 let druhou hypotéku.

Hypotéky mají následující charakteristiky:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Obrázek 1

Na obr. 2 se odhadují roční míry zhodnocení ceny domů.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Obrázek 2

Všimněte si, že platba PMI $ 120 je snížena z celkové měsíční platby první samostatné hypotéky v měsíci 60, jak je ukázáno na obrázku 3, když LTV dosáhne 78% prostřednictvím kombinace hlavního snížení a zhodnocení ceny domů.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Obrázek 3

Tabulka na obrázku 4 zobrazuje kombinované měsíční platby první a druhé hypotéky. Všimněte si, že měsíční platba je konstantní. Úroková sazba je vážený průměr. LTV je pouze ta první hypotéky.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Obrázek 4

Pomocí prvního a druhého hypotéky lze za první 60 měsíců ušetřit 85 dolarů za měsíc. To se rovná celkové úspoře ve výši 5, 100 dolarů. Počínaje měsícem 61, samostatné první hypotéky získává výhodu 35 dolarů měsíčně za zbývající termíny hypoték. Pokud rozdělíme 5, 100 dolarů o 35 dolarů, získáme 145. Jinými slovy, v tomto scénáři pomalého zhodnocení ceny domů, počínaje měsícem 61, trvalo dalších 145 měsíců před platební výhodou samostatné první hypotéky bez PMI mohl získat zpět počáteční výhodu kombinované první a druhé hypotéky. (Tato časová lhůta by byla prodloužena, kdyby byla zvažována časová hodnota peněz.)

Příklad 2: Rychlá míra zhodnocení domácí ceny

Níže uvedený příklad je založen na stejných hypotékách, jak bylo uvedeno výše. Použijí se však následující odhady ocenění ceny domů.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Obrázek 5

V tomto příkladu zobrazujeme pouze jednu tabulku měsíčních plateb pro dvě možnosti (viz obrázek 6). Všimněte si, že v tomto případě došlo k poklesu PMI v měsíci 13 kvůli rychlému zhodnocení ceny domů, které rychle sníží LTV na 78%.

Obrázek 6

S rychlým zhodnocením ceny domů lze PMI vyřadit poměrně rychle. Kombinované hypotéky mají pouze platbu ve výši 85 USD za 12 měsíců. To se rovná celkové úspoře ve výši 1, 020 dolarů. Počínaje 13. měsícem má samostatná hypotéka výhodu ve výši 35 USD. Pokud rozdělíme $ 1, 020 o 35, můžeme zjistit, že bude trvat 29 měsíců, než se vykompenzují počáteční úspory spojené první a druhé hypotéky. Jinými slovy, počínaje měsícem 41 bude dlužník finančně lepší tím, že vybere samostatnou první hypotéku se společností PMI. (Tato časová lhůta by byla prodloužena, kdyby byla zvažována časová hodnota peněz.)

Bottom Line

U dlužníků, kteří mají nižší než 20% zálohu, rozhodne, zda použijí první "samostatnou" "hypotéka a PMI nebo kombinaci první a druhé hypotéky je do značné míry závislá na tom, jak rychle očekávají zvýšení hodnoty jejich domova. Pokud se rozhodnou zaplatit PMI, mohou být vyloučeny prostřednictvím hodnocení poté, co LTV dosáhne 78%. Pokud se rozhodnou použít kombinaci první a druhé hypotéky, pravděpodobně budou mít počáteční úspory na úhradu, ale jediný způsob, jak eliminovat druhou hypotéku, která pravděpodobně nese vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka, je platit ji nebo refinancování první i druhé do nové samostatné hypotéky. Měla by se provést důkladná analýza s cílem analyzovat vaše možnosti na základě časového horizontu.