Reverzní hypotéka je komplexní, poněkud kontroverzní finanční prostředek. Snad právě proto se domníváme, že hypoteční úvěry (HECM), nejoblíbenější odrůdy, jsou regulovány jak federálním ministerstvem pro bydlení, tak i rozvojem měst (HUD), jehož cílem je "vytvořit silné, udržitelné inkluzivní komunity a kvalitní cenově dostupné domy pro všechny , "A Úřad pro ochranu finančních spotřebitelů (CFPB). CFPB, jako regulátor spotřebitelských finančních produktů a služeb, přijímá a vyšetřuje stížnosti spotřebitelů ohledně reverzních hypoték a provádí studie o tom, jak dobře slouží spotřebitelům reverzní hypotéky. Federální správa bydlení (FHA), která zajišťuje HECM, je součástí HUD. Státní vlády zavádějí předpisy i pro reverzní hypoteční věřitele a dlužníky.

Podíváme se na klíčové předpisy, které vás ovlivní, pokud chcete získat HECM. (Za prvé, přečtěte Jak funguje reverzní hypotéka?

Částka úvěru

Federální zákon omezuje částku, kterou může majitel domu půjčit prostřednictvím HECM na 625 USD, 500 nebo oceněná hodnota domů, podle toho, která hodnota je nižší. Velikost půjčky je rovněž založena na věku dlužníka nebo jeho / jejího "způsobilého nevlastního" manžela, kdo je mladší, a na úrokové sazbě úvěru. Celková částka, kterou si můžete vypůjčit ihned po uzavření, se nazývá základní limit. Hlavní hranice se zvyšuje každý měsíc po započtení hypoteční úrokové sazby a měsíčního pojistného na hypotéku.

Nemůžete si půjčit za svůj limit, samozřejmě, ale můžete zůstat ve svém domě, dokud nenastane jedna z událostí, která činí reverzní hypotéku splatnou a splatnou. 75 let starý majitel domu s 7,5% očekávanou úrokovou sazbou a dům v hodnotě 165 000 dolarů (ačkoli místní limit hypotéky je $ 151, 725) by měl počáteční jistinu ovlivněnou touto hodnotou 151, 725 a tak mají počáteční základní limit $ 84, 055. 65, podle HUD. Úroková sazba je "očekávaná", jelikož většina reverzních hypoték má nastavitelné sazby, takže je obtížné předem vědět, jaké skutečné úroky budou mít za čas.

Věřitel poté snižuje počáteční částku jistiny tím, že půjčuje poplatky, které dlužník platí, s reverzními výnosy z hypotéky, jako je poplatek za pořízení a přednostní pojistné na hypotéku. Pokud je úvěr využíván k okamžitému opravám domů nebo vyžaduje odložení délky života (tj. Prostředky vyčleněné na zaplacení vaší daně z majetku a pojištění vlastníkem domů, pokud to vaše aktivita nestačí), je počáteční základní limit snížena o tyto částky také. Majitelé domů si v prvním roce půjčky nemohou půjčit více než 60% limitu.

Plány výplaty

Dlužníci si mohou vybrat, jak získat platby z úvěru z čistého počátečního limitu jistiny.Jedinou možností s pevnou úrokovou sazbou je jednorázová jednorázová platba, velká, jednorázová platba. Tento kurz může být riskantní, pokud dlužník není správný při správě peněz, zejména proto, že může také z něj dělat cíl pro podvody (viz Dejte si pozor na tyto reverzní hypotéční podvody ).

Existují pět platebních plánů s nastavitelnou úrokovou sazbou:

• Platobní plány poskytují rovné měsíční platby tak dlouho, dokud alespoň jeden dlužník žije v nemovitosti jako primární bydliště. Výpočet měsíční platby předpokládá, že dlužník bude žít ve výši 100, ale pokud dlužník žije déle, bude i nadále přijímat stejné měsíční platby.
• Plány termínovaných plateb také poskytují rovné měsíční platby, ale mají předem stanovený termín ukončení. Dlužníci mohou překročit hlavní limit s termínovým plánem, pokud skutečná úroková sazba úvěru skončí vyšší než očekávaná sazba, která byla vypočtena při uzavření.
• Úvěrová řada roste v průběhu času a umožňuje majitelům domů přístup k reverzním hypotéčním fondům podle potřeby, což také znamená, že platí pouze úroky z částek, které skutečně nakonec půjčují. Modifikovaná držba
• kombinuje menší fixní měsíční splátky za život s menší kreditní hranicí. Modifikovaný termín
• kombinuje menší měsíční termínové platby s menším úvěrovým splátkem (menší v porovnání se získáním buď termínované platby, nebo samotné úvěrové linky). Váš platební plán můžete změnit během doby trvání úvěru, pokud zůstanete v omezeném limitu. Mějte na paměti, že pokud je dlužníkem pouze jeden člen pár, pozůstalý manžel nemůže po smrti dlužníka obdržet žádné platby. To může být důvodem, proč zvolit možnost paušální platby (viz

Reverzní hypotéka: Mohla by vaše vdova ztrácet dům? ). Poplatky za půjčky

Každý věřitel, který chce nabízet hypotéky HECM, musí obdržet souhlas FHA - a musí dodržovat federální předpisy týkající se půjček.

Maximální počáteční poplatek, který je způsob, jak věřitelé vydělat peníze z hypoték, je založen na klouzavé stupnici pro domy v hodnotě do $ 400, 000. Poplatek může být $ 2, 500 nebo 2% z prvních $ 200,000 z vašich (podle toho, co je větší) a 1% z dalších 200 000 dolarů. Poplatek nesmí překročit 6 000 dolarů, a to iv případě domácností v hodnotě přesahující 400 000 dolarů. Takže pokud by oceněná hodnota vašeho domu činila 300 000 dolarů, měli byste zaplatit ne více než 5 000 dolarů v původních poplatcích. Pokud je odhadovaná hodnota vašeho domova 100, 000 dolarů, neměli byste platit více než 2, 500 dolarů.

Vláda neomezuje, co mohou věřitelé účtovat v zúčtovacích nákladech, také nazývané závěrečné náklady, které zahrnují platby za hodnocení, a domácí inspekci. Někteří věřitelé vám nabídnou tyto náklady, ale pak vám účtovat vyšší úrokovou sazbu. V takovém případě požádejte věřitele, aby vám dal dvě citace, z nichž jedna byla založena na tom, že jste platili závěrečné náklady a jeden na základě toho, že je věřitel zaplatil.

Vláda rovněž neomezuje poplatky třetích stran, jako jsou poplatky za zápis a hypotéky, ale můžete se obrátit na svého místního daňového inspektora, abyste se ujistili, že poplatky věřitele jsou přesné.

Vláda omezuje měsíční servisní poplatky, věřitelé vám mohou účtovat 30 až 35 USD za měsíc v závislosti na typu úvěru. Tento poplatek by měl pokrývat náklady lendera za zaslání výpisů z účtu a výnosů z půjčky a ujistěte se, že jste zaplatili své pojištění a daně z nemovitosti vlastníkům domů podle potřeby. Poskytovatel přidává tento měsíční poplatek k Vašemu úvěru každý měsíc; je také započítáno, kolik můžete půjčit (hlavní limit). Pokud věřitel neúčtuje poplatek za údržbu, může účtovat vyšší úrokovou sazbu na pokrytí nákladů na její obsluhu.

Když nakupujete půjčku, můžete pomocí vyhledávacího nástroje vlády najít firmy schválené společností FHA (a přečtěte si více o nich v

Najděte nejlepší reverzní hypoteční společnosti ). Studené nohy

Reverzní hypotéky mají třídenní dobu, během které mohou majitelé domů zrušit transakci bez penalizace. Toto právo se také nazývá "právo na zrušení" nebo "právo na odstoupení. "Pokud uplatníte toto právo, věřitel musí vrátit veškeré částky, které jste použili na financování úvěru. Ujistěte se, že jste písemně zrušili a odeslali své oznámení metodou, která vám umožní prokázat, kdy jste je odeslali a kdy je věřitel obdržel.

Bottom Line

Reverzní hypotéky jsou komplexní produkty a pravidla, která je řídí, jsou komplikovaná. (Další podrobnosti naleznete v části

Pokyny pro zpětné hypotéky FHA.) Mějte na paměti, že pokud získáte vlastní nebo jednorázový reverzní hypotéku namísto běžnější hypoteční HECM, o níž se diskutuje, odlišný; přečtěte si ty s Jaké jsou různé typy reverzních hypoték?