Na jaře roku 2015 byla společnost McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170, 07 + 0, 84% vytvořena společností Highstock 4. 2. 6 nejnovější v řadě maloobchodních společností, aby zvážily spinoff svých nemovitostí prostřednictvím realitního investičního fondu (REIT) vlastněného třetí stranou. Stejně jako u mnoha dalších spiklenců společnosti REIT, nápad představoval aktivista jako způsob, jak odhalit hodnotu akcionářů a zvýšit cenu akcií společnosti se zhoršující se základy.

Představenstvo společnosti nakonec odmítlo tuto myšlenku a dává přednost tomu, aby kurz zůstal zachován svým vlastním plánem na dlouhou vzdálenost, aby se společnost obrátila. Od rozhodnutí opustit společnost REIT v listopadu se podíly společnosti McDonald's zvýšily o více než 10%, což naznačuje, že plán obratu může přinášet ovoce.

Jak se myšlenka společnosti REIT stala

V roce 2015 se společnost McDonald's dostala do několika čtvrtletí poklesu prodeje. Ve válkách rychlého občerstvení ztrácela, protože Burger King, Wendy's a trendové neformální restaurace nasadily úspěšné kampaně, aby získaly větší podíl na trhu. V květnu společnost oznámila významnou restrukturalizaci firem, která zahrnovala refrachování až 4 000 obchodů. Zavedla také opatření na snížení nákladů a změny v nabídce, včetně celodenní snídaně. Akcie společnosti McDonald's stagnovaly téměř dva roky, obchodovaly mezi 90 a 100 dolary, aniž by znamenaly nárůst prodeje v následujících měsících.

Larry Robbins, manažer hedgeových fondů společnosti Glenview Capital Management, vlastnil velký podíl ve společnosti McDonald's. V roce 2015 navrhl Robbins akcionářům REIT spinoff, že by mohl zvýšit cenu akcií až na 170 dolarů. Robbins odhadl, že nemovitosti společnosti činily 20 miliard dolarů, ale jejich hodnota nebyla řádně zohledněna v ocenění společnosti. Přenosem nemovitostí do společnosti REIT by firma okamžitě uvědomila jejich plnou hodnotu, což by zvýšilo cenu akcií.

Co je REIT?

REIT je fond, který investuje do portfolia nemovitostí. Je veřejně obchodován na burze cenných papírů. Společnost REIT má povinnost rozdělit svým akcionářům alespoň 90% svých příjmů, včetně peněžních toků z pronájmu a kapitálových zisků, ale jsou osvobozeni od placení daní z jejich příjmů. To umožňuje společnosti REIT platit vyšší dividendy svým akcionářům.

V uplynulých letech se společnosti REIT staly nástrojem volby pro aktivisty, kteří hledají rychlé výnosy z investic. Když společnost prodá nemovitý majetek společnosti REIT, může uvolnit obrovské množství hotovosti, které může využít k splacení dluhu. Může přenést povinnost správy vlastností na REIT. V některých případech mohou společnosti dosahovat vyšší návratnosti svých nemovitých aktiv, pokud nejsou součástí své provozní činnosti.

McDonald's Case for McDonald's REIT

McDonald's vlastní zhruba 70% svých restauračních objektů a zhruba 45% pozemků pod nimi. Některé odhady ukládají celkovou hodnotu budov, nemovitostí a zařízení na 40 miliard dolarů. Je pravděpodobné, že pokud by společnost McDonald's převedla vlastnictví svých nemovitostí na REIT, odhalilo by značné procento této hodnoty, což by zvýšilo její cenu akcií, aby odráželo její vyšší tržní kapitalizaci. Společnost REIT by rovněž vytvořila vyšší výnosy z nemovitého majetku, což by ještě více zvýšilo hodnotu akcionářů.

Věc proti McDonald's REIT

Investoři, jako například Robbins, který vlastnil 2.9 milionů akcií společnosti McDonald's, by okamžitě a hezky profitovali z REIT spinoff. Vedení společnosti však dospělo k závěru, že krátkodobé přínosy spinoffu nepřekročí dlouhodobá rizika a náklady. Ponecháme-li stranou mimořádné náklady a komplikace takového restrukturalizace, mnozí analytici se shodují, že REIT mohli skončit stojí společnost více v dlouhodobém horizontu.

Nájem přechází z pozitivního peněžního toku na odpovědnost společnosti

Téměř čtvrtina příjmů společnosti McDonald pochází z nájemného, ​​který shromažďuje od franšízantů. V letech 2009 a 2014, pronájem platby, které jsou založeny na procento tržeb v jednotlivých povolení, vzrostly o 26% na více než 6 miliard $ ročně. Tato složka příjmů poskytuje společnosti zásadní zdroj finanční stability. Po převodu společnosti REIT se společnost McDonald's stane nájemcem a bude muset platit nájem na 1 500 restauracích, které vlastní ve Spojených státech. Závazkový leasing se stává dlouhodobým závazkem na účetních knihách, který si společnost nemůže dovolit, když provádí prodejní obrat.

Není to jen o penězích

Podle současné struktury McDonald's ovládá svou nemovitost a dělá rozhodnutí na základě toho, co je nejlepší pro své restaurace a základní nemovitosti. Když REIT převezme majetek, řídí všechny aspekty správy nemovitostí, které mohou zahrnovat strategická rozhodnutí o výběru lokalit a vlastnosti, které mají prodávat. McDonald's by ztratily kontrolu nad výběrem místa a výkonem franšízy a navždy změnily vztah mezi společností a franšízovými operátory.

REIT nevyřeší základní problém

Příliv peněžních prostředků z REIT by měl pouze dočasný dopad na finanční prostředky společnosti, které trpí systémovějším problémem. McDonald's musí vyřešit své dopravní a prodejní deficity nejen s přímými konkurenty, jako je Burger King a Wendy's, ale také s hamburgerovými řetězci, jako je Shake Shack a Habit Grill. Po reorganizaci v květnu se vedení společnosti zaměřilo na omlazování ikony značky s úpravami jídel, modernizací přípravy jídel a redesignem obalů. Její úsilí už může být splaceno; společnost oznámila svůj druhý rovný čtvrtletí vyšší prodej stejného obchodu, první se zvýšil za více než dva roky.

McDonald's stále zvyšuje hodnotu akcionářů

Nedávné výsledky prodeje a lepší spotřebitelské sentimenty vůči značce zvýšily zásoby společnosti McDonald na nové vysoké hodnoty.Od 16. února 2015 se její akcie obchodovaly za 119 dolarů, což je jen krátký výnos ve výši 124 dolarů. Kromě toho nedávno zvýšila dividendu o 5% na 89 centů za akcii. Do konce roku 2016 v průběhu tří let vrátila akcionářům v hotovosti 30 miliard dolarů.

McDonald's se rozhodla projít dluhovou trasou při zvyšování kapitálu, který potřebuje k restrukturalizaci a rozšíření. Ke správě jsou současné náklady na dluh tak levné, že nepředstavují téměř stejné finanční riziko jako náklady na ztrátu kontroly nad jejími vlastnostmi. Pokud se současný trend zvyšování prodeje uskutečňuje, může to být moudré rozhodnutí.