Úspěšní investoři v oblasti nemovitostí jsou víc než jen pronajímatelé, jsou to důvtipní obchodní manažeři.

Pracují hodně jako správci portfolia a obchodní manažeři, kteří se zaměřují na maximalizaci zisku při vytváření hodnoty pro klienty. Tento článek pojednává o cenově dostupných investicích do bydlení jako o obchodní a investiční strategii. Začínáme s definicí cenově dostupného bydlení a podíváme se na tři skupiny, které představují nejlepší cílový trh. Dále se budeme zabývat cenovou dostupností, která je definicí charakteristiky cílového trhu. Pak se zaměříme na ziskovost a obchodovatelnost, problémy, které činí dobrou investici skvělou. Nakonec se podíváme na financování, akční kroky a širší obchodní a sociální důsledky dostupných investic do bydlení.

Investiční možnosti

Seniory a osoby se zdravotním postižením

Lidé ve věku 65 let nebo starší as postižením představují významné procento obyvatelstva USA. Studie ukazují, že se tato čísla zvyšují a odhadují rekordní úrovně v příštích 20 až 30 letech. Lidé v těchto skupinách potřebují bydlení, které je blízko k veřejným ubytováním, a je upravena, aby jim pomohla při každodenním životě. Modifikace zahrnují rampy namísto schodů, koupelny přístupné pro vozíčkáře, zábradlí a upravené skříně a šatny.

Studentský off-campus bydlení

Rostoucí počet dospělých a netradičních studentů vysokých škol a univerzit zvýšil potřebu bydlení mimo areál. Dospělí studenti s rodinami potřebují soukromé bydlení v blízkosti kampusu. Mezinárodní studenti potřebují bydlení, které je k dispozici po celý rok, protože je levnější a pohodlnější než časté mezinárodní cestování na dovolené a letní přestávky. (Život v kampusu může mít mnoho výhod, ale často se jedná o cenu.)
- 3 -> Vojenské off-base bydlení

Členové vojenských služeb mají volby bydlení na základně a mimo ni. Na základním bydlení je zapotřebí výstavba, správa nemovitostí a údržba pozemků, zatímco mimopodnikové bydlení vyžaduje dodatečnou lokalizační pomoc, vlastní financování výstavby a nákupu. Kryt mimo základnu musí být blízko k základně a snadno se pohybovat dovnitř a ven. Vojenští investoři by měli být obeznámeni s federálními smlouvami, stejně jako s konkrétními pokyny pro každou oblast služeb.

Programy pro rehabilitaci a návrat
Přechodné bydlení pro bezdomovce a rodiny, poloviny pro obnovu závislých a nově propuštěných z nápravných zařízení a skupinové domy pro děti a dospělé ve státních ochranných službách a systémy duševního zdraví, založené bydlení. Byty a penziony by měly být dostatečně velké, aby poskytovaly dostatečné vybavení a soukromí obyvatelům, ale musí také usnadňovat potřebné úrovně bezpečnosti a dostupnosti vhodné pro každou skupinu.

Jak zjistit dostupnost
Dostupnost je důležitá pro investory, protože určuje dvě důležité věci: ziskovost a prodejnost. Dotované programy bydlení, jako je § 8, pomáhají rodinám s nižšími příjmy poskytovat nájemné tím, že platí část tržní ceny za pronájem. Určete mediánový příjem pro vaši oblast. K určení mediánového příjmu existuje několik zdrojů informací. Úřad pro sčítání lidu Spojených států sestavuje průměrné příjmy pro státy, okresy a města. Webové stránky o realitách také poskytují informace pro zájemce o koupi domů v konkrétních regionech. Informace jsou také k dispozici prostřednictvím státních a místních vlád, agentur ekonomického rozvoje a úřadů pro bydlení.

Pro dostupné pronájmy vypočtejte 30% středního příjmu. Jedná se o váš očekávaný hrubý příjem na cenově dostupnou nájemní jednotku.

Pro cenově dostupné bydlení vypočte 35% středního příjmu za princip, úroky, daň z nemovitostí, pojištění vlastníků a poplatky za sdružení. Poté vypočítte svou očekávanou prodejní cenu odečtením částky daně, pojistného a poplatků na základě odchozích sazeb pro danou oblast. Použijte rozdíl, princip a zájem, abyste určili kupní cenu na základě probíhajících úrokových sazeb pro vaši oblast. Bankovní nebo hypoteční odborníci vám mohou pomoci rychle stanovit tyto částky.

1. Jak zjistit ziskovost
2. Začněte stanovením provozních nákladů. U pronajatých jednotek začínáte s daněmi a pojištěním, které platí jako majitel. Zaplatíte služby, pokud ano, které z nich? Vypočítejte náklady na údržbu budov a pozemků pro budovy s vícenásobnými jednotkami. Nezapomeňte na náklady na překlady, jako je inspekce, certifikace obsazení, registrace a další poplatky požadované vaším krajem nebo obcí.

U prodejních jednotek určete své finanční náklady, náklady na uzavření při akvizici a v době prodeje, materiálové a pracovní náklady na stavební náklady, náklady na rekonstrukci a náklady na přemístění. Oba rozhodněte o marketingových a reklamních nákladech. Největší projekt bude na flopu, pokud nebudete schopni přilákat nájemce nebo kupující včas. Dokonce i jednoduchá, efektivní reklamní strategie bude stát jak peníze, tak i čas. Zvažte tyto náklady na podnikání, které mají vliv na váš konečný výsledek.

Dále určete svůj příjem. U nájemních jednotek použijte výši očekávaného hrubého příjmu na cenově dostupnou jednotku. Pro prodejní jednotky použijte kupní cenu stanovenou výše. Použijte standardní vzorec: Příjem - Výdaje = Hrubý zisk.

Zvažte svůj peněžní tok. Pokud zaplatíte služby, některé programy umožňují, aby dotační orgán zaplatil dodatečné částky za úhradu části nájemců. Nakonec se podívej na situaci daně z příjmu. Odpisy ovlivní vaši daňovou povinnost a budou mít různé vlivy na skutečný peněžní tok nebo reálný čistý zisk.

Jak zajistit obchodovatelnost

Zaměřte se na lokalizaci a úpravu jednotek, které splňují pokyny pro dotace na pronájem, které jsou k dispozici prostřednictvím místních úřadů pro bydlení. Prodejci se zaměřují na minimalizaci nákladů na výstavbu a rekonstrukci jednotek určených k prodeji na trhu.(Viz také:

Najděte štěstí v komerčních nemovitostech

. Začněte s jednoduchou logikou. Pokud to není ziskové, není obchodovatelné. Opačný je také pravdivý. Využijte uzavřených domů. Existuje mnoho jednorázových a 2 až 4 rodinných domů a které byly opuštěny kvůli zabavování.

1. Kontaktujte místní agentury pro ekonomický rozvoj, které tyto jednotky získávají pod tržními náklady a prodávají nebo sjednají s místními vývojáři rehabilitace a prodávají. Také se dozvíte, jak se Sherriff prodává ve vašem okolí. Zkontrolujte pokyny pro každou krajinu, na kterou se zaměřujete, protože pokyny se mohou lišit mezi kraji ve stejném regionu nebo státě. Tyto jednotky jsou často zakoupené na webu neviditelné a mohou představovat významné náklady na rehabilitaci a čas obrátky k dalšímu prodeji.
2. Spolupracujte s realitní kanceláří a dozvíte se o trhu místního prodeje pro vlastníky (FSBO). Zde najdete příležitosti pro krátké prodeje, kdy prodávající nebo prodejní agent učinil opatření pro sníženou výplatu hypotéky za účelem snížení ceny za rychlý prodej. Tyto jednotky mohou být nejméně nákladné k opravě a dalšímu prodeji.
3. Úspěšní investoři vědí, kdy a jak se pohybovat na trhu. Nezapomeňte provádět průběžnou analýzu nákupu a prodeje na nájemních jednotkách. Pokud jsou náklady na práci, materiál a finance vysoké, nemusí být čas koupit více nemovitostí. Pokud je na vašem trhu více nájemců, nyní nemusí být ziskový čas na prodej jednotek na prodej, i když jsou úrokové sazby nízké. Pokud je tržní nájem a medián příjmů ve vaší oblasti vysoký, může být nyní nejvýhodnějším časem udržet majetek za měsíční výnos z pronájmu, který může generovat. Zachovejte své portfólio nemovitostí stejně jako vaše portfolio odchodu do důchodu s trochou barvy a příslušenství. (Pro důvěryhodné investory do nemovitostí, doba nižší ceny odhalí investiční příležitost.)
4. Financování

Výzkum různých alternativ financování k dispozici investoři Přečtěte si webové stránky Fannie Mae, Freddie Mac a HUD Multifamily financování Práce s místním bankéřem a obchodním hypotečním makléřem nebo konzultantem pro identifikaci úvěrových programů a nalezení soukromých investorů.Připojte se k místním domácnostem, remodelingu a realitním investorům. členem obchodní komory a partnerem s agenturami pro hospodářský rozvoj.Použijte tyto vztahy k identifikaci veřejného a soukromého financování a provozních partnerství Akční plán Informujte se o dostupném bydlení v celé zemi a ve vaší oblasti.

Staňte se partnerem Vytvořte trh s cenově dostupným bydlištěm Identifikujte místo ve svém okolí a vyplňte ho Vytvářejte partnerství s podobnými investory a zdroji financování

Buďte zisková investovat nebo. Funkce jak správce portfolia, tak obchodního manažera. Aplikujte konvenční investiční moudrost a obchodní strategii.

Beyond Landlording

1. Nejde jen o pronajímatele. Buďte pronajímatelem, investorem a výkonným pracovníkem. Jako pronajímatel začleňte lidský prvek.Nezapomeňte, že můžete vytvořit trh tím, že pomůžete rodinám a vaší komunitě. Jako investor vytvořte portfolio nemovitostí s modrým čipem. Mají nejlepší vlastnosti, v nejžádanějších oblastech, za nejlepší ceny, které přinášejí nejvíce zisku.
2. Jako obchodní manažer vytvořte značku, vytvářejte dobrou vůli a maximalizujte tržní hodnotu vaší značky nejen na jednotlivých jednotkách. Nezapomeňte, že vaše aktivity také vytvářejí pracovní místa a pracovní příležitosti pro stavebníky a agenty pro prodej nemovitostí. Vaše aktivity v oblasti marketingu a správy majetku pomáhají přilákat pracovníky na pracovní sílu v oblastech, kde se nacházejí jednotky. Nejenže můžete vytvářet osobní zisky, ale můžete také vytvářet ekonomické příležitosti pro lidi a komunity prostřednictvím cenově dostupných investic do bydlení. (Viz též:
3. Jednoduché způsoby, jak investovat do nemovitostí

.)