Jste potenciální domácí podnikatel, který má potíže s financováním? Jste majitel domu, který chce prodávat, ale má potíže při hledání kupce?

Jako kupující může být obtížné dostat hypotéku, pokud vaše finanční situace nezapadá do úhledných malých krabic - předvídatelného platu, který lze doložit výplatními výnosy a formuláři W-2, stabilní historii zaměstnání bez přerušení a zářivé kreditní skóre. A jako prodejce, uzavření dohody o vašem domě může být obtížné, pokud dlužníci mají potíže se dostat schválený pro půjčky. Nebylo by skvělé, kdybyste mohl vyřadit středního muže a najít další způsob, jak dokončit transakci?

V tomto článku se zaměříme na trochu známé financování prodejců opcí, které vám pomohou koupit nebo prodat dům.

Výukový program: Základy hypoték

Jak funguje financování prodejce?

Financování prodávajícího je přesně to, co zní: místo kupujícího, který získá úvěr od banky, osoba, která dům prodá, půjčuje kupci peníze na nákup.

Kupující a prodávající provádí směnku, která poskytuje úrokovou sazbu, splátkový kalendář a důsledky selhání. Kupující zasílá měsíční splátky hypotéky prodávajícímu, který získá úroky z půjčky, možná s vyšší sazbou, než by mohl získat jinde. Pokud se prodávající rozhodne prodávat úvěr (více o tom později), kupující zašle měsíční hypotéku investorovi, který si půjčku koupí. (Další informace k tomuto tématu naleznete v části Proměňovací poznámky: není vaše průměrná hodnota IOU .)

Dohody o financování prodeje jsou často krátkodobé, například pět let, s balónem splatným na konci. Představa je, že kupující bude moci předtím refinancovat. Samozřejmě, taková opatření se mohou vážně vyhnout, pokud nejste opatrní.

Financování prodávajícího bývá častěji na trzích, kde je těžké přijít s hypotékami. Existují dva důvody:

• Pokud se hypotéky snadno dostanou, ale zainteresovaný kupující je nemůže získat, bude prodávající vysoce podezřelý ze schopnosti kupujícího platit. Proto je obecně obtížné získat úvěry, je pravděpodobné, že tam mohou existovat kvalifikovaní kupci, kteří mají problémy se zabezpečením tradičního financování.
• Když je úvěr napjatý, prodej se stává obtížnějším, proto domácí prodejci s větší pravděpodobností zvažují alternativní možnosti.

Proč je financování prodejců méně časté?

Pokud jste prodejcem, vaše první námitka k tomuto uspořádání by mohla být: "Ale nemám peníze, abych půjčil kupci!" Vaše druhá námitka by mohla být: "Nechci se stát věřitelem. Je to příliš riskantní." Dalším důvodem, proč financování prodávajícího není tak běžné, je, že většina prodejců potřebuje plný výtěžek z prodeje svého domova, aby si koupil svůj další domov.

Ale podle Robina Danielsa, investora a pronajímatele nemovitostí v centrální Floridě, "mnozí prodejci se obávají prodeje s vlastním financováním, ale nevědí, že poznámka, kterou drží, je něco, co může být prodáno někomu jinému. stane se stejným dnem jako uzavření, takže prodávající okamžitě dostane hotovost. " Jinými slovy, prodejci nemusí mít hotovost, ani se nemají stát věřiteli.

Druhým důvodem, proč financování prodávajícího je neobvyklé, je to, že lidé s ním nejsou obeznámeni.

Investor nemovitosti Don Tepper společnosti Solutions 3D LLC říká: "Existují v podstatě desítky dalších způsobů, jak si koupit: pronájem, opce, nájemní smlouvu, smlouvu o pozemku, smlouvu o koupi nemovitosti, sdílení vlastního kapitálu, uzavření hypoték - a většina kupujících a většina realitních agentů neví, jak to funguje. " (Chcete-li se dozvědět více o možnostech pronájmu, nájemních smlouvách a dalších možnostech, přečtěte Nájem vlastní, vlastní pronájmy a Nájem nemovitostí plný úskalí > Proč by prodejce nabídl financování?

Domácí prodejce může být ochoten nabízet financování z mnoha důvodů:

, aby se minimalizovaly náklady na úhradu, zatímco čekáte na nalezení perfektního kupujícího a získáte rychlou dohodu

• , abyste odlišit daný majetek od ostatních záznamů a získat prodávalo se rychleji, zejména na trhu
• , aby se zvýšila možnost získání plné požadované ceny domů
• , aby se zaplatila záloha na nákup jiného majetku
• , aby se splatil dluh
• spojené s vlastnictvím domu
• Jinými slovy, financování prodávajícího není prospěšné pouze pro kupující, kteří nemají tradiční financování (nebo nechtějí). To také prospívá prodejcům, zejména těm, kteří jsou obzvláště motivovaní prodat své domovy.

Výhody pro kupující

Financování prodejců má pro kupujících mnoho výhod:

1.

Proces zavírání může být rychlejší. Obezřetní kupci a věřitelé budou vždy využívat období uzavření k provedení své due diligence. Ale s financováním prodejců může být proces uzavírání rychlejší. Willie Kathryn Suggs, hlavní makléř a majitel nemovitostního makléřství v Harlemu, který nese své jméno, říká, že s financováním prodávajícího "dohoda uzavírá rychleji, protože neexistuje čekání na bankovní úředník, upisovatel a právní oddělení, soubor - proces, který se v New Yorku snadno rozšiřuje na dva nebo tři měsíce na řadový dům a na co-op. "

2.

Náklady na uzavření jsou nižší. Suggs také poznamenává: "Kupující milují [financování prodávajícího], protože se mohou dostat domů za méně peněz. Nemusíte platit bankovní poplatky a náklady na odhad."

3.

Výše ​​zálohy může být extrémně flexibilní . Namísto toho, aby musel splňovat minimální bankovní nebo vládní pravidlo, může být výše zálohy bez ohledu na to, s jakou prodávajícím a kupujícím souhlasí. To nutně neznamená, že prodávající přijme zálohu, která je nižší, než by kupující musel zaplatit jinde, ale je to vždy možnost. (Možná se budete chtít podívat na

4 alternativy tradiční hypotéky .) Nevýhody pro kupující

Existuje také několik potenciálních problémů, které je třeba vzít v úvahu při šetření možnosti financování prodávajícím:

1.

Kupující by měli očekávat, že zaplatí vyšší úrokovou sazbu než banka. Kupující budou muset zaplatit úrokovou sazbu, díky níž prodávající chce půjčit peníze, protože investuje své peníze jinde.

2.

Kupující ještě musí prokázat, že jsou hodnověrnými dlužníky . Je to jedna věc, pokud kupující a prodávající jen chtějí odstranit banku z rovnice. Pokud však kupující nemá nárok na tradiční hypotéku, mohlo by to být dobrý důvod - a prodávající se také nemusí chtít stát věřitelem té osoby.

3.

Kupující se musí ujistit, že prodejce vlastní dům zdarma a jasně, nebo že věřitel prodejce souhlasí s transakcí financování prodávajícího . Podle Jasona Burkholdera, obchodního manažera a realitního makléře Weicherta, Realtors - Engle & Hambright, "většina hypoték má klauzuli o splatnosti, která zakazuje prodávajícímu prodat dům bez splacení hypotéky. Takže pokud prodávající financuje vlastníka a hypoteční společnost zjistí, bude považovat dům za "prodaný" a požádá o okamžité splacení dluhu v plné výši, což umožňuje věřiteli, aby uzavřel. "

4.

Původní prodejce může prodávat směnku . Není to opravdu velká věc, pokud se to stane, ale to znamená, že osoba, kterou si kupující myslí, že bude dělat své platby, se může změnit. Totéž se stává po celou dobu s tradičními hypotékami.

Jak se to děje

Pokud se prodávající financuje jako domácí prodejce nebo kupující, jak to děláte?

Přidejte ji do výpisu

• Jako prodejce můžete ve svém zápisu nabídnout financování prodejců. Jednoduše přidáte do svého zápisu tři slova - "financování prodávajícího" - upozorní potenciálních kupujících a jejich zástupce na jedinečnou možnost, kterou nabízíte.

  Udělat informace k dispozici

• Když potenciální kupci vidí váš dům, můžete vynechat informační list, který podrobně popisuje podmínky prodávaného financování, které nabízíte. Mohlo by to být také dobrý nápad popsat, co financování prodávajícího je, protože mnoho kupujících nebude s ním známo.

  Požádejte prodejce, aby nabídku nabídl

• Kupující, kteří hledají financování prodávajícího, se mohou pokoušet jen o to požádat. Todd Huettner, hypoteční makléř a prezident společnosti Huettner Capital v Denveru, říká: "Tajemství financování vlastníkem je správně prezentovat. Spíše než se ptát, zda je financování vlastníkem opce, měli by kupující předložit konkrétní možnost. Příklad: "Moje nabídka je plná cena s poklesem o 20%, prodejní financování za 350 000 dolarů na 6%, amortizováno za 30 let s pětiletým balónem. Pokud nefinancuji dva až tři roky, zvýší míra až 7% v letech čtyři a pět. "

  Vytvořte pohodovou situaci

• Huettner dále doporučuje, aby kupující malovali obraz, aby prodejce pohodlně nabízel financování.Prodávající bude chtít vědět, proč se kupující nemohl kvalifikovat na jinou hypotéku, ale stále je hoden úvěru. Například Huettner říká, že potenciální kupující by mohl mít dobrý úvěr a dobrou zálohu, ale mohl začít s novým obchodem a nemůže získat nárok na půjčku na dva roky. Stejně tak prodejci musí vyfotografovat obraz, aby kupující pohodlně sjednal. Měly by kupujícímu důkladně vysvětlit, jaké financování prodávajícího je, jak funguje a proč by měl kupující zvážit to.

  Vzhledem k tomu, že financování prodávajícího je neobvyklé, kupující a prodávající by byli rozumní každému konzultovat finanční a právní odborníky, kteří chápou, jak to funguje, než vstoupí do takové transakce. Tito odborníci by měli hledat nejlepší zájmy svých klientů a řídit je procesem.

Bottom Line

Existuje více než jeden způsob, jak koupit nebo prodat dům. Jen proto, že vaše finanční situace je trochu komplikovanější než tradiční věřitelé raději neznamená, že nemůžete koupit. A právě proto, že banky nejsou schvalující dlužníky snadno neznamená, že nemůžete prodat dům rychle - a za to, co stojí za to. Financování prodejcem může být jen řešení, které jste hledali. (Pokud jste stále na plot o tom, zda chcete koupit nemovitost, podívejte se na

K pronájmu nebo koupi? Finanční problémy .