Z kvantitativního hlediska je investice do nemovitostí poněkud jako investování do akcií. Chcete-li profitovat z investic do nemovitostí, investoři musí určit hodnotu nemovitostí, které kupují, a poskytnout vzdělané odhady o tom, jaký zisk tyto investice vyvolají, ať už prostřednictvím zhodnocení nemovitosti, příjmu z pronájmu nebo kombinace obou.

Ocenění akcií se obvykle provádí prostřednictvím dvou základních metodik: absolutní hodnota a relativní hodnota. Totéž platí pro hodnocení majetku. Snížení budoucích čistých provozních výnosů (NOI) o vhodnou diskontní sazbu pro nemovitost je podobné oceněním diskontovaných peněžních toků (DCF) pro akcie, zatímco integrace modelu hrubého příjmového multiplikátoru do nemovitostí je srovnatelná s oceněním relativní hodnoty se zásobami. Zde se podíváme na to, jak hodnotit nemovitost pomocí těchto metod.

Nákup Vašeho prvního domova Porovnatelné ocenění vlastního kapitálu

Modely absolutního ocenění určují současnou hodnotu budoucích příchozích peněžních toků pro získání skutečné hodnoty akcie; nejčastějšími metodami jsou modely slev na dividendy a techniky diskontovaných peněžních toků. Na druhou stranu metody relativní hodnoty naznačují, že dvě srovnatelné cenné papíry by měly být podobně oceněny podle jejich výdělků. Poměry, jako například cena za výnosy a cena za prodej, jsou porovnávány s jinými podniky v rámci odvětví, aby bylo možné určit, zda je podíl podhodnocen nebo nadhodnocen. Stejně jako při oceňování akcií by analýza ocenění nemovitostí měla provádět oba postupy pro určení rozsahu možných hodnot.

- 9 -> Výpočet čistého provozního výnosu nemovitého majetku

Kde:

NOI - čistý provozní zisk

r- Požadovaná míra návratnosti nemovitostí

z NOI

R - míra kapitalizace (rg)

Čistý provozní výnos odráží příjmy, které bude generovat nemovitost po započtení provozních nákladů, ale před odečtením daní a úrokových plateb. Před odečtením výdajů musí být určeny celkové příjmy z investice. Předpokládané výnosy z pronájmu lze zpočátku předpokládat na základě srovnatelných nemovitostí v oblasti. Při správném průzkumu trhu může investor určit, jaké ceny jsou v této oblasti účtovány, a předpokládat, že na tento majetek mohou být použity podobné nájemné za metr čtvereční. Předpokládaný nárůst nájemného se účtuje v tempo růstu v rámci vzorce.

Vzhledem k tomu, že vysoké míry neobsazenosti představují potenciální hrozbu pro výnosy z investic do nemovitostí, by měla být použita buď analýza citlivosti nebo reálné konzervativní odhady, aby se určil ušlý příjem, pokud nebude aktivum využito na plný výkon.

Provozní náklady zahrnují ty, které přímo vznikly každodenním provozem budovy, jako je pojištění majetku, poplatky za správu, poplatky za údržbu a náklady na údržbu.Mějte na paměti, že odpisy nejsou zahrnuty do výpočtu celkových nákladů. Čistý provozní výnos nemovitosti je podobný EBITDA korporace.

Určení vhodné diskontní sazby je poněkud komplikovanější než výpočet WACC firmy. Ačkoli existují různé způsoby, jak získat míru kapitalizace, společným přístupem je metoda sestavování. Začněte s úrokovou sazbou a přidejte odpovídající prémii na likviditu, poplatek za zpětný odběr a rizikovou prémii. Prémie za likviditu vzniká kvůli nelikvidní povaze nemovitosti, zaúčtovací pojistné za čisté zhodnocování pozemků, zatímco riziková prémie odhaluje celkovou rizikovou expozici na trhu s nemovitostmi.

Snižování čistých provozních výnosů z investic do nemovitostí pomocí tržní kapitalizace je analogické s diskontováním budoucího výnosu z dividend podle příslušné požadované míry návratnosti upravené o růst dividend. Investiční akcionáři obeznámený s modely růstu dividend by měli okamžitě vidět podobnost. (DDM je jedním z nejdůležitějších finančních teorií, ale je to jen tak dobré jako jeho předpoklady.)

Hledání vlastnického zisku

> Přístup multiplikátoru hrubého příjmu je relativní metoda oceňování, která je založena na předpokládaném předpokladu, že vlastnosti ve stejné oblasti budou oceněny úměrně k hrubému příjmu, který pomáhají vytvářet. Jak naznačuje název, hrubý příjem je celkový příjem před odečtením jakýchkoli provozních nákladů. Míra neobsazenosti se však musí předvídat, aby bylo možné získat přesný odhad hrubého důchodu. Pokud například investor nemovitostí koupí budovu o velikosti 100 000 čtverečních stop, na základě srovnatelných údajů o nemovitostech může určit, že průměrný hrubý měsíční příjem na čtvereční stopu v okolí je 10 USD. Ačkoli investor může původně předpokládat, že hrubý roční příjem je 12 milionů dolarů ($ 10 * 12 měsíců * 100, 000 čtverečních stop), pravděpodobně budou některé volné jednotky v budově v daném okamžiku. Za předpokladu, že je míra neobsazenosti 10%, hrubý roční příjem by činil 10 USD. 8 milionů (12 milionů dolarů * 90%). Podobný přístup se uplatňuje i na přístup čistých provozních výnosů.

Dalším krokem při hodnocení hodnoty nemovitosti je stanovení násobitele hrubého příjmu. Toho lze dosáhnout, pokud máte přístup k historickým údajům o prodeji. Pohled na prodejní cenu srovnatelných nemovitostí a rozdělení této hodnoty na hrubý roční příjem, který vytvořili, vytvoří průměrný koeficient pro region.

Tento typ oceňovacího přístupu je podobný jako při použití porovnatelných transakcí nebo násobků pro ocenění akcií. Mnoho analytiků předpovídá výnosy společnosti a násobí číslo EPS poměrem P / E v tomto odvětví. Ocenění nemovitostí může být provedeno podobnými opatřeními. (Zjistěte, jak pro vás může fungovat jedna z nejlepších nástrojů pro analýzu vlastního kapitálu. Podívejte se na

Peer Comparison odhaluje podhodnocené akcie

.)

Bloky pro ocenění nemovitostí Oba tyto metody ocenění nemovitostí se zdají poměrně jednoduché. V praxi je však určení hodnoty majetku generujícího příjmy pomocí těchto výpočtů poměrně komplikované. Za prvé, získání požadovaných informací týkajících se všech vstupních vzorců, jako jsou čisté provozní výnosy, může být prémie zahrnuté v míře kapitalizace a srovnatelné údaje o prodeji velmi časově náročné a náročné. Zadruhé, tyto modely oceňování nejsou vhodným faktorem pro případné velké změny na trhu s nemovitostmi, jako je například úvěrová krize nebo boom v oblasti nemovitostí. V důsledku toho musí být provedena další analýza s cílem předpovědět a ovlivnit možný dopad měnících se ekonomických proměnných. Vzhledem k tomu, že trhy s nemovitostmi jsou méně likvidní než akciový trh, někdy je obtížné získat potřebné informace, aby bylo možné plně investovat. To znamená, že kvůli velkým kapitálovým investicím, které obvykle vyžadují nákup velkého vývoje, může tato komplikovaná analýza přinést velký výnos, pokud vede k objevování podhodnoceného majetku (podobně jako investování do vlastního kapitálu). Tak, věnovat čas na výzkum potřebných vstupů, stojí za to čas a energie.

Bottom Line

Ocenění nemovitostí je často založeno na podobných strategiích jako analýza vlastního kapitálu. Jiné metody, kromě diskontovaných čistých výnosů z provozních příjmů a přírůstku hrubého příjmu, se také často používají. Někteří odborníci z oblasti průmyslu mají například aktivní pracovní znalosti o migraci a vývoji města. V důsledku toho mohou určit, které lokální oblasti mají největší pravděpodobnost nejrychlejšího zhodnocení. Kterýkoli přístup se rozhodne použít, nejdůležitějším ukazatelem jeho úspěchu je, jak dobře se to zkoumá. (Zjistěte, jak najít silný způsob, jak určit hodnotu společnosti, zde:

Ocenění akcií v dobrém a špatném čase

.