Trh s bydlením i nadále vykazuje zlepšené známky zdraví. Ale téměř kdekoli v USA se dlouhodobě stává levnější koupit si dům, než si jej pronajmout. Nákup je téměř o 40% levnější než pronájem po celé zemi, tvrdí Trulia.

Pro investory v oblasti nemovitostí představuje tato nerovnováha zlatou příležitost. Jedním z trendů v posledních letech je nákup takzvaných "na klíč" nemovitostí, které vyžadují mnohem méně času a úsilí k pronájmu.

Co dělá tyto domy jedinečné, je to, že již byly rehabovány, obvykle specializovanou realitní společností na klíč, než budou uvedeny na trh. Ve skutečnosti je v domě často nájemník, když se prodej uzavírá. Tytéž firmy obvykle nabízejí investorům služby správy nemovitostí. To znamená, že jsou ti, kteří dostanou hovor, když se klimatizace rozpadne, ne vy.

Vlastnosti na klíč se ukázaly být obzvláště oblíbené u investorů sídlících na dražších trzích, odkud jsou jednotky umístěny, například v New Yorku. Nedokážou najít cenově dostupné nemovitosti na svém trhu, tito lidé mohou vytvářet peněžní toky tím, že chytnou domů v jiné části země.

Know your Property

Zatímco domovy na klíč obvykle vyžadují poměrně málo času než ostatní typy nemovitostí, investoři by neměli podceňovat množství výzkumu, který musí udělat.

Největší otázkou samozřejmě je, zda vlastnost samotná je dobrá hodnota. Někteří začínající investoři jsou tak okouzleni výrazem "na klíč", který předpokládají, že všechny domy s touto značkou jsou nepodložené. Bohužel tomu tak není.

Odborníci říkají, že byste měli vždy navštívit dům nebo bytový dům osobně před uzavřením transakce, i když to znamená létání do jiného města. Domov je významný nákup a investice, takže je důležité přesně vědět, co nakupujete. Vidět nemovitost se blížit také vám dává lepší smysl pro sousedství, což bude mít významný dopad na dlouhodobý obchod s nemovitostmi.

Kvůli větší bezpečnosti, ostřílení investoři říkají, že je vždy dobrý nápad získat také profesionální domácí inspekci. Rehabilitační společnost vás může ohromit oslnivou kuchyní a plně rekonstruovanými koupelnami, ale chcete se ujistit, že méně nápadné vlastnosti domu - například pec a střecha - jsou stejně dobré.

Poznej svého správce nemovitostí

Podle definice investoři na klíč dávají velkou důvěru ve svou firmu na správu nemovitostí. Poslední věc, kterou chcete, je společnost, která pomalu zvládne problémy a nemůže získat nové nájemce, kteří by nahradili ty, kteří odjíždějí.

To dělá nutnost udělat si domácí úkoly v řídící firmě předtím, než půjde na investiční cestu.Zde jsou některé otázky, které se budete chtít zeptat:

• Kolik zkušeností má firma?
• V průměru, jak dlouho trvá, než najde nového nájemce pro své vlastnosti?
• Poskytuje měsíční výkazy, které vám mohou pomoci sledovat výdaje a příjmy?
• Jaké poplatky účtuje?

Osobní setkání může trvat daleko, ale také neznamená, že by se dostalo doporučení od jiných klientů firmy, kteří mohou poukázat na své silné a slabé stránky. (Podívejte se také na: Kompletní příručka k tomu, abyste se stali pronajímatelem: Najímání správce nemovitostí .

Zjistěte si, že vaše vlastnictví je

společnosti nebo společnosti a požádat, aby se stal generálním partnerem v tomto LLC.

Jedním z důvodů, proč by chtěli zůstat na titulu, je ulehčit. Pokud je třeba provést opravu, nemusíte dostat souhlas, abyste jej opravili, vynaložili peníze atd. Ale tento přístup může také způsobit mnoho nezamýšlených bolesti hlavy. Jednodušší cesta, kterou mnozí poradci cítí, je vytvořit samostatný účet výdajů, který může správce nemovitostí získat přístup k potřebným opravám a preventivním opatřením. Zůstáváte jediným jménem v názvu nemovitosti.

Financování vašeho domova na klíč

Navzdory nedávnému zvýšení Fedu je nákup domů na klíč stále dobrým voláním v dnešním prostředí s nízkým zájmem. Od ledna 2017 je úroková sazba pro 30letou konvenční hypotéku s pevnou úrokovou sazbou 4,25%, přičemž APR činí 4,323%. U 20leté konvenční hypotéky s pevnou úrokovou sazbou činí průměrná úroková sazba 4 125% s průměrnou roční úrokovou sazbou 4 225%. A na 10letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou je průměrná úroková sazba 3,625% a průměrná úroková sazba 3,751%. (Na základě údajů od společnosti usbank.com)

Znáte úskalí

Zatímco to může znít jako skvělý způsob, jak přinést nějaké další příjmy, je důležité si uvědomit, že investování do nemovitostí není pro každého. Tam je vždy hrozba nějaké nepředvídatelné kalamity, od náhlého zvýšení daně z majetku k chronické údržbě problémy k nehodám (oheň, padací stromy, atd.). Kupující by měli mít nervy - nemluvě o dodatečných penězích - k řešení těchto překvapení. (Podívejte se také na: Co znamená správa majetku v oblasti nemovitostí?)

Zkušení investoři také tvrdí, že je důležité považovat nemovitosti na klíč za dlouhodobý závazek. Na rozdíl od akcií a jiných relativně likvidních investic, domů může chvíli trvat, než je prodat. Takže pokud vlastnit pronájem není něco, na čem se můžete zavázat po celé roky, asi byste neměli zapotřebí zapojit se do prvního místa.

Bottom Line

Vlastnosti na klíč jsou zajímavou alternativou pro lidi bez času na fyzickou obnovu nebo udržení investic do nemovitostí. Je jisté, že investování do nemovitostí není nikdy bezrizikové úsilí. Ale tyto vlastnosti mohou být atraktivní volbou pro ty, kteří chtějí diverzifikovat svůj majetek, aniž by narazili na každodenní potíže s pronajímatelem (viz také: Nejlepší alternativní investice na burze cenných papírů ).

Investoři platí prémii na to, aby získali domovy v pohybu, takže jejich potenciální návratnost není tak vysoká jako u osob, které se sami starají o své jednotky. Musí také zaplatit někomu, aby spravoval majetek, který se dále snižuje. Někteří z úspěšnějších kupujících na klíč však mohou přinést zisk vyšší než 10%. (Viz také: Jak vypočítat návratnost investic do investic do nemovitostí .