Úrokové sazby, zejména úrokové sazby na mezibankovních burzách a pokladničních poukázek, mají tak hluboký vliv na hodnotu nemovitostí produkujících příjmy jako na jakémkoli investičním nástroji. Vzhledem k tomu, že vliv úrokových sazeb na schopnost jednotlivce koupit rezidenční nemovitosti (zvýšením nebo snížením nákladů na hypoteční kapitál) je tak hluboký, mnozí lidé nesprávně předpokládají, že jediným rozhodujícím faktorem při oceňování nemovitostí je sazba hypotéky. Sadzby hypoték jsou však pouze jedním úrokovým faktorem ovlivňujícím hodnoty majetku. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby také ovlivňují kapitálové toky, nabídku a poptávku po kapitálu a požadované míry návratnosti investice investory, úrokové sazby budou řídit ceny nemovitostí různými způsoby.

Základy ocenění

Chcete-li pochopit, jak ovlivňují úrokové sazby, kapitálové toky a míry financování ovlivněné vládou, měli byste základní pochopení příjmového přístupu k hodnotám nemovitostí. Přestože hodnoty nemovitostí jsou ovlivněny nabídkou a poptávkou po nemovitostech v daném prostředí a reprodukčními náklady na vývoj nových nemovitostí, příjmový přístup je nejobvyklejší technikou oceňování pro investory. Příjemový přístup poskytovaný odhadci komerčních nemovitostí, upisovateli a investory do investic zajištěných nemovitostmi je velmi podobný analýze diskontovaných peněžních toků prováděné na akciových a dluhopisových investicích.

Zjednodušeně, ocenění začíná prognózou výnosů z majetku, která má podobu očekávaných splátek nebo v případě hotelů očekávaná obsazenost hotelů vynásobená průměrnou cenou za pokoj. Následně se všemi náklady na úrovni nemovitosti, včetně nákladů na financování, dostane analytik na čistý provozní výnos (NOI) nebo zbývající peněžní tok po všech provozních nákladech.

Výsledek čistého peněžního toku (NCF) je odečtením všech kapitálových nákladů, jakož i jakéhokoli investičního kapitálu pro údržbu nebo opravu majetku a jiných nehmotných výdajů od společnosti NOI. Jelikož vlastnosti obvykle nezůstávají v hotovosti nebo mají stanovenou dividendovou politiku, NCF se rovná hotovosti, které jsou k dispozici investorům, a je to stejné jako hotovost z dividend, která se používá k oceňování investic do vlastního kapitálu nebo s pevným výnosem. Kapitalizací dividend nebo diskontováním toku peněžních toků (včetně jakékoli zbytkové hodnoty) za dané investiční období se určí hodnota majetku.

Toky kapitálu

Úrokové sazby mohou významně ovlivnit náklady na financování a úrokové sazby hypoték, což zase ovlivňuje náklady na úrovni nemovitostí a ovlivňuje tak hodnoty. Naproti tomu poptávka po kapitálu a konkurenční investice mají největší dopad na požadované míry návratnosti (RROR) a investiční hodnoty.Vzhledem k tomu, že Federální rezervní rada se zaměřila od měnové politiky a více na řízení úrokových sazeb jako způsobu stimulování ekonomiky nebo odvrácení inflace, její politika měla přímý vliv na hodnotu všech investic.

Vzhledem k poklesu mezibankovních směnných kurzů se náklady na fondy snižují a do systému vstupují finanční prostředky. naopak, když ceny rostou, dostupnost finančních prostředků klesá. Pokud jde o nemovitosti, změny mezibankovních úrokových sazeb buď zvyšují nebo snižují objem kapitálu dostupného pro investice. Výše kapitálu a náklady na kapitál ovlivňují poptávku, ale i nabídku, kapitál dostupný pro nákup a vývoj nemovitostí. Například pokud je kapitálová dostupnost omezená, poskytovatelé kapitálu mají tendenci půjčovat méně jako procentní podíl skutečné hodnoty, nebo ne tak daleko jako "kapitálový zásobník". To znamená, že půjčky jsou prováděny s nižšími poměry úvěrů k hodnotám, čímž se snižují pákové peněžní toky a hodnoty majetku.

Tyto změny kapitálových toků mohou mít také přímý dopad na dynamiku nabídky a poptávky v oblasti nemovitostí. Náklady na kapitál a dostupnost kapitálu ovlivňují nabídku tím, že poskytují další kapitál pro vývoj nemovitostí a také ovlivňují populaci potenciálních kupujících, kteří hledají obchody. Tyto dva faktory společně určují hodnoty vlastností.

Diskontní sazby

Nejvíce zřejmý dopad úrokových sazeb na hodnoty nemovitostí lze vidět při odvození diskontních nebo kapitalizačních sazeb. Míra kapitalizace lze považovat za požadovanou výši dividendy investora, zatímco diskontní sazba se rovná požadavkům investora na celkovou návratnost. K obvykle označuje RROR, zatímco míra kapitalizace se rovná (K-g), kde g je očekávaný růst výnosů nebo nárůst zhodnocení kapitálu.

Každá z těchto sazeb je ovlivněna převládajícími úrokovými sazbami, protože se rovná bezrizikové sazbě plus rizikové prémii . Pro většinu investorů je bezriziková sazba pro americké státní pokladny; tyto jsou zaručeny vládním kreditem USA, takže jsou považovány za bezrizikové, protože pravděpodobnost selhání je tak nízká. Vzhledem k tomu, že investice s vyšším rizikem musí dosahovat přiměřeně vyšší návratnosti, aby kompenzovaly dodatečné riziko, při stanovení diskontních sazeb a míry kapitalizace investoři přidávají rizikovou prémii k bezrizikové sazbě pro stanovení rizikově vázaných výnosů nezbytných pro každou zvažovanou investici .

Protože K (diskontní sazba) se rovná bezrizikové sazbě plus rizikové prémii, míra kapitalizace se rovná bezrizikové sazbě plus rizikové pojistné, snížené o předpokládaný růst (g) příjmů. Přestože riziková prémie se liší v důsledku nabídky a poptávky a dalších rizikových faktorů na trhu, diskontní sazby se budou lišit v důsledku změn úrokových sazeb, které je zvyšují. Když vzroste požadované výnosy z konkurenčních nebo náhradních investic, hodnoty nemovitostí klesnou; naopak při poklesu úrokových sazeb se zvyšují ceny nemovitostí.

Bottom Line

Je důležité zaměřit se na hypotéční sazby, protože mají přímý vliv na ceny nemovitostí.Pokud jste potenciálním majitelem domů nebo investorem do nemovitostí, snadným způsobem, jak prozkoumat aktuální úrokové sazby, je použít hypoteční kalkulačku.

To znamená, že je důležité poznamenat, že měnící sa úrokové sazby ovlivňují četné aspekty nemovitostí. Kromě ceny nového vašeho bydlení ovlivňují úrokové sazby i dostupnost kapitálu a poptávku po investicích. Tyto kapitálové toky ovlivňují nabídku a poptávku po nemovitostech a v důsledku toho ovlivňují ceny nemovitostí. Úrokové sazby také ovlivňují výnosy z náhradních investic a změny cen zůstávají v souladu s vlastním rizikem investic do nemovitostí. Tyto změny požadované míry návratnosti nemovitostí se také mění během destabilizačních období na úvěrových trzích. Jelikož investoři předpokládají větší variabilitu budoucích sazeb nebo zvyšování rizika, rozšiřují se rizikové prémie a zvyšují tlak na ceny nemovitostí.