Hypotéky pocházejí ze dvou primárních forem - pevnou sazbou a nastavitelnou sazbou - s některými hybridními kombinacemi a několika deriváty každého z nich. Základní pochopení úrokových sazeb a ekonomických vlivů, které určují budoucí průběh úrokových sazeb, mohou spotřebitelům pomáhat při rozhodování o hypotečních úvěrech, jako je například výběr hypotečního úvěru s fixní úrokovou sazbou nebo hypotečního úvěru s nastavitelnou sazbou (ARM), nebo rozhodování, zda refinancovat z hypotéky s nastavitelnou sazbou.

V tomto článku budeme diskutovat o vlivu úrokových sazeb na hypoteční průmysl a jak budou mít oba v konečném důsledku vliv na částku, kterou zaplatíte za váš domov.

Výrobní linka hypoték

Hypoteční průmysl má tři hlavní části nebo podniky: hypotéku, agregátora a investora.

Původcem hypotéky je věřitel. Poskytovatelé půjčují v několika formách, od družstevních záložen a bank k hypotečním makléřům. Hypotéční původci představují a uvádějí na trh úvěry pro spotřebitele. Prodávají půjčky. Soutěží se navzájem na základě úrokových sazeb, poplatků a úrovní služeb, které nabízejí spotřebitelům. Úrokové sazby a poplatky, které účtují spotřebitelům, určují jejich ziskové rozpětí. Většina původců hypoték nemá úvěry "portfoliové" (což znamená, že nezachovávají úvěrové aktivum). Místo toho prodávají hypotéku na sekundárním hypotečním trhu. Úrokové sazby, které účtují spotřebitelům, jsou určeny ziskem a cenou, za kterou mohou hypotéku prodávat na sekundárním hypotečním trhu.

Agregátor nakupuje nově vzniklé hypotéky od jiných institucí. Jsou součástí sekundárního hypotečního trhu. Většina agregátorů je také původcem hypoték. Agregátoři sdružují mnoho podobných hypoték dohromady za účelem vytvoření cenných papírů krytých hypotékou (MBS) - proces známý jako sekuritizace. Záruka zajištěná hypotékou je dluhopis, který je podepřen podkladovou hypotékou. Cenné papíry zajištěné hypotékou se prodávají investorům. Cena, za kterou mohou být cenné papíry zajištěné hypotékou prodávány investorům, určuje cenu, kterou agregátoři budou platit za nově vzniklé hypotéky od jiných poskytovatelů úvěrů, a úrokové sazby, které nabízejí spotřebitelům za jejich vlastní hypotéky.

V cenných papírech zajištěných hypotékami je mnoho investorů: penzijní fondy, podílový fond, banky, zajišťovací fondy, zahraniční vlády, pojišťovny a Freddie Mac a Fannie Mae (podniky sponzorované vládou). Protože se investoři snaží maximalizovat výnosy, často provádějí relativní hodnotové analýzy mezi cennými papíry zajištěnými hypotékami a jinými investicemi s pevným výnosem, jako jsou firemní dluhopisy. Stejně jako u všech finančních cenných papírů určuje investorská poptávka po cenných papírech zajištěných hypotékou cenu, kterou za tyto cenné papíry zaplatí.

Určují investoři míru hypoték?

Do jisté míry hypoteční záložní investoři určují sazby hypoték nabízené spotřebitelům. Jak bylo vysvětleno výše, linka výroby hypoték končí formou cenného papíru zajištěného hypotékou, který investor zakoupil. Volný trh určuje ceny zúčtování trhu, které investorům zaplatí za cenné papíry zajištěné hypotékou. Tyto ceny přecházejí zpět prostřednictvím hypotečního průmyslu k určení úrokových sazeb nabízených spotřebitelům.

Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou

Úroková sazba hypotéky s pevnou úrokovou sazbou je stanovena na dobu životnosti hypotéky. Avšak v průměru 30leté hypoteční sazby s pevnou úrokovou sazbou mají životnost pouze sedm let. Je to proto, že majitelé domů se často pohybují nebo refinancují své hypotéky.

Ceny cenných papírů zajištěných hypotékou jsou vysoce korelovány s cenami státních dluhopisů Spojených států. To znamená, že cena hypotečního úvěru zajištěného 30letými hypotékami se bude pohybovat s cenou pětileté bankovky Spojeného království nebo 10leté dluhopisy amerického ministerstva financí založené na finančním principu známém jako doba trvání. V praxi je doba 30leté hypotéky blízká pětiletému bankovnímu dluhopisu, ale trh má tendenci využívat 10letý dluhopis jako měřítko. To také znamená, že úroková sazba 30letých hypotečních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou nabízených spotřebitelům by se měla pohybovat nahoru nebo dolů s výnosem desetiletého dluhopisu USA Treasury. Výnosnost dluhopisu je funkcí kupónové sazby a ceny.

Ekonomické očekávání určují cenu a výnos státních dluhopisů Spojených států. Nejhorším nepřítelem dluhopisu je inflace. Inflace narušuje hodnotu budoucích platebních dluhopisů - jak kuponových, tak splátek principů. Proto když je inflace vysoká nebo se očekává nárůst, ceny dluhopisů klesají, což znamená, že jejich výnosy vzrostou - existuje inverzní vztah mezi cenou dluhopisu a jeho výnosem.

Fedova role

Federální rezervní banka hraje velkou roli v inflačních očekáváních. Je to proto, že vnímání trhu dluhopisů ohledně toho, jak dobře Fed kontroluje inflaci prostřednictvím správy krátkodobých úrokových sazeb, určuje dlouhodobější úrokové sazby, jako je výnos desetiletého dluhopisu U. S. Treasury. Jinými slovy, Federální rezerva stanovuje současné krátkodobé úrokové sazby, které trh interpretuje s cílem stanovit dlouhodobé úrokové sazby, jako je výnos na 10-leté dluhopisy amerického ministerstva financí.

Nezapomínejte, že úrokové sazby na 30leté hypotéky vysoce korelují s výnosem desetiletého dluhopisu U. S. Treasury. Pokud se pokoušíte předpovědět, jaké budou 30leté úrokové sazby s pevnou úrokovou sazbou hypotéky v budoucnu, sledujte a pochopte výnosnost desetiletého dluhopisu USA (nebo pětiletého dluhopisu) a postupujte podle toho, co na trhu říká o měnové politice Federálního rezervního systému.

Hypotéky s nastavitelnou sazbou

Úroková sazba hypotéky s nastavitelnou sazbou se může měnit každý měsíc, každých šest měsíců nebo ročně, v závislosti na podmínkách hypotéky. Úroková sazba se skládá z hodnoty indexu plus marže.Toto je známé jako plně indexovaná úroková sazba. Obvykle je zaokrouhlena na jednu osminu procentního bodu. Hodnota indexu je proměnná, zatímco marže je stanovena na dobu životnosti hypotéky. Například pokud je současná hodnota indexu 6,83% a rozpětí je 3%, zaokrouhlení na nejbližší osminu procentního bodu by činilo plně indexovanou úrokovou sazbu 9,83%. Pokud by index klesl na 6,1%, plně indexovaná úroková sazba by činila 9,1%.

Úroková sazba hypotéky s nastavitelnou sazbou je vázána na index. Existuje několik různých indexů hypoték, které se používají pro různé hypotéky s nastavitelnou sazbou, z nichž každá je vytvořena s použitím úrokových sazeb buď na základě typu aktivně obchodovaného finančního cenného papíru, typu bankovního úvěru nebo typu bankovního vkladu. Všechny různé indexy hypoték jsou navzájem ve vzájemné korelaci. Jinými slovy, pohybují se stejným směrem, nahoru nebo dolů, jak se mění ekonomické podmínky. Většina indexů hypoték se považuje za krátkodobé indexy. "Krátkodobý" nebo "termín" se vztahuje k termínu cenných papírů, půjček nebo vkladů používaných k vytvoření indexu. Obvykle je každá jistota, úvěr nebo vklad, který má termín jednoho roku nebo méně, považován za krátkodobý.

Většina krátkodobých úrokových sazeb, včetně těch, které se používají při tvorbě indexů hypoték, úzce souvisí s úrokovou mírou známou jako Federální sazba fondů.

Změny prognóz

Pokud se pokoušíte předpovědět změny úrokových sazeb na hypotékách s nastavitelnou sazbou, podívejte se na tvar výnosové křivky. Výnosová křivka představuje výnosy ze státních dluhopisů USA se splatností od tří měsíců do 30 let.

Když je tvar křivky rovný nebo sestupný, znamená to, že trh očekává, že by Federální rezerva udržovala stabilní krátkodobé úrokové sazby nebo je snížila. Když je tvar křivky směrem vzhůru, trh očekává, že Federální rezervní banka bude vyšší krátkodobé úrokové sazby.

Stoupavost křivky v obou směrech je ukazatelem toho, do jaké míry očekává trh Federal Reserve zvýšení nebo snížení krátkodobých úrokových sazeb. Cena futures s Fed Funds je také ukazatelem očekávání trhu pro budoucí krátkodobé úrokové sazby.

Bottom Line

Porozumění tomu, co ovlivňuje současné i budoucí sazby hypoték s pevnou a nastavitelnou sazbou, vám pomůže s finančně zdravým rozhodováním o hypotékách. Tyto znalosti vám mohou pomoci při rozhodování o výběru hypotéky s nastavitelnou sazbou na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou a mohou vám pomoci rozhodnout, kdy má smysl refinancovat z hypotéky s nastavitelnou sazbou. Níže je několik posledních tipů.

Nevěřte všemu, co slyšíte v televizi. Není vždy "vhodný čas na refinancování hypotéky s nastavitelnou sazbou dříve, než se úroková sazba dále zvyšuje." Úrokové sazby se mohou dále zvyšovat - nebo by mohly klesnout. Zjistěte, co uvádí výnosová křivka.

Další informace naleznete v 4 Klíčové faktory, které řídí trh s nemovitostmi , Nejvyšší indikátory trhu bydlení v USA a Jak úrokové sazby fungují na hypotéce.