Když refinancujete hypotéku, vše závisí na posouzení. Pokud je hodnota vašeho domova tak nízká, že jste pod vodou, nemůžete refinancovat. Pokud hodnota hodnocení odhadne, že váš vlastní kapitál je nižší než 20%, zaplatíte platby za pojištění soukromých hypoték (PMI) nebo za přinesení hotovosti do tabulky, abyste provedli hotovostní refinancování. A co víc, pravděpodobně nebudete mít nejnižší úrokovou sazbu, protože věřitelé považují dlužníky s menším kapitálem za riskantnější. Pokud uvažujete o refinancování, měli byste pochopit podstatnou roli hodnocení v procesu.

Co je domácí hodnocení?

Posouzením je posudek odborníka, který je držitelem licencovaného nebo ověřeného osvědčení, o hodnotě domova, kterou poskytla nezúčastněná třetí strana. Ocenitel dostane zaplaceno za to, že vám poskytne službu ocenění vašeho domova, ale ve hře nemá žádnou kůži, pokud jde o to, zda jste schopni refinancovat v důsledku hodnoty, kterou on nebo ona dorazí. V refinanční transakci posuzování chrání banku tím, že zajistí, že nebude dlužníkovi půjčovat více peněz než nemovitost stojí. Pokud majetek později dojde k uzavření trhu z jakéhokoli důvodu, věřitel chce, aby mohl nemovitost dále prodávat a vrátit peníze zpět.

Ocenitel navštíví váš dům po dobu 30 až 45 minut, aby změřil jeho rozměry, prozkoumal jeho vybavení a zhodnotil jeho celkový stav jak uvnitř, tak i venku, pořizoval fotografie exteriéru, garáže a každého interiéru pokoj, místnost. On nebo ona pak zkoumá záznamy o vlastnostech podobných vašim - ideálně vlastnosti ve vašem okolí, které se nedávno prodávaly. Na základě domovské návštěvy a těchto záznamů dospěje odhadovač k profesionálnímu názoru, kolik by váš majetek prodával, pokud ho uvedete na trh. Banka používá tuto hodnotu - společně s příjmy, aktivy a úvěrovou historií - aby zjistila, kolik vám půjčí.

Jak domácí hodnocení fungují na dnešním trhu

Tři typy refinančních transakcí nevyžadují posouzení. Ani Federální správa bydlení neuskutečňuje refinancování, ani půjčka na refinancování Úrokové sazby pro správu veteránů nevyžaduje jeden. V některých případech program domácím cenově dostupným refinancováním také nepovoluje. Všechny ostatní typy refinančních transakcí vyžadují posouzení.

Federální předpisy diktují, jak se mají věřitelé a odhadci chovat po celou dobu hodnocení. Po krizi v oblasti bydlení se vláda snažila zvýšit nezávislost odhadce, aby se zabránilo možnosti půjček na základě nafouklých domovských hodnot. Dodd-Frank a Pravda v úvěrových aktech nyní vyžadují, aby hodnocení byly "vedeny nezávisle a bez nevhodného vlivu a nátlaku."

Vzhledem k tomu, že požadavky federální auditorské nezávislosti definují úzký rozsah přijatelných interakcí mezi odhadci a úvěrovými důstojníky, věřitelé se obávají, že jakýkoli kontakt s odhadci by mohl být chápán jako porušení zákona tím, že se pokusí ovlivnit názor znalce předtím, než bude dokončeno hodnocení . Věřitelé se mýlí obezřetností, aby se vyhnuli hrozným disciplinárním činnostem. Úvěrové důstojníci a zprostředkovatelé nemohou vybrat hodnotitele ani dlužníka. Dlužníci také nemohou předložit ocenění, které bylo provedeno u jiného poskytovatele, ačkoli "mohou banku sdělit, že existuje jiné hodnocení, a banka může požádat o posouzení přímo od druhé instituce. "

Věřitel bude často objednávat hodnocení prostřednictvím třetí strany nazvané správcovská společnost pro hodnocení (AMC)." Použití AMC není podmínkou, ale to je společný přístup k nezávislému ocenění, "říká Joe Parsons, důstojník PFS financování Dublin, Kalifornie, regionální bankéř a hypoteční makléř.

Mnoho věřitelů - zejména malých, místních - má přímý vztah s malou skupinou odhadců a nepoužívá AMC. Nebo věřitel může mít interní oddělení nezávislého hodnocení. Zhodnocovatel by měl mít místní znalosti o oblasti (tzv. Tržní kompetence). Od odhadců se očekává, že budou dodržovat jednotné standardy odborné praxe hodnocení vydané Nadací pro hodnocení, profesní organizací, i když tyto normy nejsou zákonem.

Poplatky za domácí ocenění

Poplatky za hodnocení se liší podle státu, ale odhadci musí za tuto oblast účtovat obvyklé a přiměřené poplatky. Očekávejte, že za hodnocení standardního rodinného domku zaplatíte 300 až 500 dolarů.

"Složitější vlastnosti jsou dražší, protože kontrola trvá více času," říká Erin Benton, viceprezident společnosti Decorum Valuation Services, manažerské společnosti v oblasti Ellicott City, Md.

čas hodnocení, nikoliv při uzavření; bez ohledu na to, zda se vaše půjčka uzavře, hodnotitel ještě dělal práci. Zatímco poplatek se může zdát užitečné, pokud vám umožní získat refinanční termíny, které chcete, může to vypadat jako plýtvání penězi, pokud nízké ocenění znamená, že nemůžete refinancovat.

Vzhledem k tomu, že věřitelé nemohou v době přiřazení diskutovat o hodnotě domova nebo předpokládané "cílové hodnotě" s hodnotitelem, majitelé domů nemohou odhadnout, zda je jejich domov pravděpodobně dostatečně vysoký, aby mohli refinancovat dříve, než platit za službu, jak by mohli před novými předpisy. V nejlepším případě můžete hledat nedávný srovnatelný prodej na webových stránkách, jako jsou například Zillow a Redfin, ale jejich záznamy mohou být neúplné.

Další možností je požádat realitní makléře, aby provedl srovnávací analýzu trhu a poskytl vám výtisky nedávných srovnatelných tržeb ze služby více nabídek, říká Bruce Ailion, agent s RE / MAX Greater Atlanta. Pečlivě se ptáte, protože vám udělají laskavost - na rozdíl od domácího prodeje, nebude agent získávat provizi z vaší refinancování.

Zlepšujte své šance na vysoké hodnocení

Hodnota, kterou odhadce dává váš dům do značné míry závisí na aktuálních prodejních cen srovnatelných nemovitostí, ale mýlíte se, pokud si myslíte, že nemůžete udělat nic, v horní části své potenciální hodnotící hodnoty.

Získání vašeho domova je podobné tomu, že jde na první rande, říká Ailion. Zatímco nemáte představu, jak se vaši partneři budou líbit nebo vyhodnotit, je dobré péče podstatně zlepšovat vaše šance na to, že budete považovat za atraktivní. "Takže je to s hodnocením," říká.

"Vaše nemovitost by měla být čistá a čistá, přehledná a snadno kontrolovatelná. Všechna domácí zvířata by měla být obsažena a vůně maskovaná. Nechcete, aby se odhadovač dostal ven, "říká Ailion.

Zde popisuje, jak pracují:

"Obecně by nemělo záležet na tom, zda trávník není kosit, nebo že váš dům je nepořádek," říká Ralph J. Vaccari, prezident společnosti Vaccari & Associates

Marblehead, Massachusetts. "Je však důležité si uvědomit, že špinavý nebo nepoškozený domov může zvýšit svůj vzhled opotřebení za normální a tato podmínka může ve skutečnosti ovlivnit hodnotu. "

Ocenitel se stará o následující, říká Vaccari:

• exteriér a interiér
• celkový počet pokojů
• funkčnost, včetně návrhu interiéru a uspořádání interiéru a funkční zastaralost
• , oken, střecha a domácí systémy (vytápění, elektroinstalace a instalatérství) za posledních 15 let, které činí dům aktuálnější, funkčnější a dostupnější podle dnešních standardů
• a věku domácích systémů > vnější vybavení jako garáže, paluby a verandy
• umístění
• neaplikovatelné prvky, jako je vnější vzhled, který je v rozporu se zbytkem okolí
• Je dobré ukázat vlastnosti, které nemusí být okamžitě což by mohlo potenciálně přispět k hodnotě názorů odhadce, říká Parsons.

Předtím, než odhadce přijde

Příprava vašeho domova pro návštěvu odhadce se však liší od jeho přípravy pro budoucího kupujícího.

"Když otevíráte svůj domov potenciálnímu kupujícímu, chcete spustit emoční reakce," říká Parsons. "Jako prodejce chcete, aby si kupující dokázal představit, jak šťastní a pohodlní budou. Pro hodnocení neexistují žádné takové subjektivní úvahy, "říká.

Vaccari dodává, že majitel domu nebude dělat změnu, jako je roztržení starého koberce k odhalení podlahy z tvrdého dřeva, pro hodnocení, jak by mohl pro prodejce. Osvěžující domácí barvu, ať už uvnitř nebo ven, může pomoci, stejně jako odstranění nepořádek, aby umožnil plný přístup a prohlížení všech oblastí domova, včetně suterénu.

Nakonec, "Pokud jsou daňové záznamy nesprávné, ukažte to," říká Ailion.

V opačném případě je zodpovědností odhadce zjistit problémy a položit otázky tam, kde je to oprávněné, říká Vaccari.

Pokud zajistíte dobré hodnocení

gratulujeme! Dokončili jste důležitý krok při refinancování hypotéky. Nyní je čas projít další sérií kroků se svým úvěrovým důstojníkem. Pokud jste zajistili příznivé hodnocení, použijte nástroj, jako je hypoteční kalkulačka společnosti Investopedia, abyste mohli prozkoumat úrokové sazby na refinancované hypotéce pro domov, který je vaší hodnotou. Být ozbrojený těmito čísly vám pomůže s nějakou vyjednávací sílu, když se setkáte se svým věřitelem.

Získání druhého stanoviska k nízkému hodnocení

Někdy hodnota hodnotitele není jen nižší, než byste chtěli, ale nižší, než si myslíte, že váš dům stojí za to.

"Hodnocení je jen názor jedné osoby," říká Ailion. "I když je to vyškolený a vzdělaný názor, stejně jako u všech profesí, existují dobří a špatní praktici. "

Vzhledem k přísným federálním předpisům, které řídí tento proces, může něco o nízkém hodnocení udělat?

"Pokud majitel domu nemá rád hodnotu hodnocení, může napsat dopis odvolání věřiteli nebo AMC, ale šance, že odhadce změní svůj názor je velmi štíhlý, ledaže majitel domu má ohromné ​​důkazy že hodnota je vypnutá, "říká Benton.

Vaše odvolání bude úspěšné pouze tehdy, pokud ukážete, že odhadce provedl významnou chybu, například nesprávný výpis čtverečních záznamů nebo počet míst; bez ohledu na důležitý vybavení, jako je bazén nebo lázně; nebo bez ohledu na srovnatelný prodej, který by mohl podporovat vyšší hodnotu, zatímco "vybírání třešní" je méně vhodné, srovnatelné, což by znamenalo nižší hodnotu, říká Parsons.

Také byste mohli učinit případ tím, že poukážete na to, že použité komponenty byly v nižší školní čtvrti nebo v nižším pododdělení, které neměly HOA s bazény a tenisovými kurty, že všechny srovnatelné by byly nucené nebo prodeje REO, nebo že mají jiné negativní externality ovlivňující hodnotu, jako například na rušné ulici, říká Ailion. "Vysvětlete, proč jsou jiné a nejsou stejné jako vaše. Musíte dokázat, že je v porovnání s vybranými srovnávacími produkty chyba. "

Vaše možnosti, když je hodnocení nízké

Pokud nemůžete úspěšně napadnout nízké hodnocení, jak si zajistíte, že refinancování projde? Pokud vám hodnocení odhadne na méně než 80% vlastního kapitálu, což znamená, že věřitel bude vyžadovat, abyste zaplatili za soukromé hypoteční pojištění, můžete provést hotovostní refinancování a přinést několik tisíc dolarů na uzavření, abyste se dostali k magickému úvěru ve výši 80% -hodnota a vyhnout se PMI. Můžete také zvolit zaplacení PMI. V případě, že domácí hodnoty budou nadále růst, můžete poskytnout svým prodejcům hypotéky srovnatelný prodej a požádat ho o zrušení PMI, i když jste dosud nezaplatil hodně svého hlavního povinného. Pokud posouzení odhalí, že jste pod vodou, vše, co můžete udělat, je čekat na zlepšení trhu, pokud nebudete mít nárok na program státní pomoci, jako je například HARP.

Bottom Line

Pochopení způsobu, jakým proces hodnocení funguje, vám poskytne nejlepší šanci dostat evaluátora, aby přiřadil vaší nemovitosti nejvyšší možnou hodnotu.Ocenění ne vždy přicházejí v hodnotách, které si dlužníci dávají za naději, a jsou lidským procesem, který má prostor pro subjektivitu a chyby. Můžete se odvolat na nízké hodnocení, ale úspěšně budete mít k dispozici pouze silné údaje, které vás podpoří.