Historicky nemovitost měla nízkou korelaci s investicemi do akcií a dluhopisů, ale nákup a prodej fyzického majetku není tak jednoduchý.

Zadejte deriváty do nemovitostí nebo deriváty nemovitostí. Tyto nástroje umožňují investorům získat expozici ve třídě nemovitostí, aniž by museli kupovat nebo prodávat nemovitosti nahrazením nemovitosti výkonem indexu návratnosti nemovitostí. Tyto deriváty jsou založeny na swapu, přičemž jedna strana swapuje jednu expozici za druhou. Tímto způsobem mohou investoři dostat expozici buď k vlastnímu kapitálu nebo dluhu, aniž by kupovali nemovitý majetek nebo půjčovací kapitál s nemovitostí jako zajištění. Přečtěte si o tom, jak fungují.

Úvod do derivátů
Národní rada realitních investičních důvěrníků (NCREIF) Property Index (NPI) je akceptovaný index vytvořený tak, aby poskytl nástroj pro měření investiční výkonnosti trhu komerčních nemovitostí. Původně rozvinutý v roce 1982, unleveraged index je tvořen více než 7, 200 nemovitostí, ve výši přibližně 315 miliard dolarů (od 3. čtvrtletí 2012) ze všech regionů Spojeného království a využití pozemků na nemovitosti.

I když tento index existuje již více než 20 let, nedávno byly údaje dostatečně průhledné, aby umožnily přesné a patřičné sledování výkonu nemovitostí s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že se údaje o nemovitostech stávají transparentnějšími a informace o transakcích jsou stále jednodušší a méně nákladné k získání, indexy nemovitostí se staly relevantnějšími, což vedlo k vytvoření stále efektivnějšího trhu s deriváty.

Deriváty na nemovitosti jsou způsob, jak se investoři mohou dostat do expozice vůči třídě aktiv bez nutnosti koupit nebo prodat nemovitosti nahrazením expozice nemovitosti výkonem indexu návratnosti nemovitostí. To umožňuje investorovi snížit svůj předběžný kapitálový požadavek a uchovat portfolia nemovitostí v nevýhodném směru a současně zajistit alternativní strategie řízení rizik.
Investice do nemovitostí jsou kategorizovány do následujících investičních typů:

• Private equity
  

• Soukromý dluh
  

• Veřejné jmění
  

• Veřejný dluh

Zavedení swapů založených na NPI bylo vytvořeno pro sektor private equity. Byl to předchůdce ostatních dosud vyvinutých derivátů nemovitostí. Deriváty, které jsou k dnešnímu dni nabízeny v indexu NCREIF, jsou "swapy", které přicházejí v různých formách a umožňují investorům vyměňovat expozici buď za zhodnocení nebo úplný výnos samotného indexu, nebo výměnou expozic z jednoho využívání půdy za jinou.

Jednou z metod je "jít dlouho" (replikovat expozici nákupu nemovitostí) nebo "zkrátka" (replikovat expozici prodeje nemovitostí).Další metodou je vyměnit celkový výnos z indexu NCREIF rozčleněný podle sektoru nemovitostí, což investorům umožní zaujímat si pozici v alternativním sektoru nemovitostí, ve kterém nemusí vlastnit nemovitosti, což investorům umožňuje vyměňovat výnosy z nemovitostí souvisejících s kancelářemi maloobchodní nemovitost.

Návratový swap umožňuje dvěma investorům na obou stranách swapu realizovat strategie nemovitostí, které nelze dosáhnout na soukromém trhu s nemovitostmi. K tomu byste museli nakupovat nebo prodávat aktiva s různými expozicemi s malou pravděpodobností, že zajistí stejná aktiva na stejné investiční bázi, aby změnila strategii. Swapy umožňují investorům takticky měnit nebo vyvažovat své portfolia po určitou dobu, aniž by museli převést titul na aktiva, která jsou v současné době v rozvaze. Smlouvy na dobu až tří let obvykle řídí investiční banka, která působí jako zúčtovací středisko pro fondy.

V případě, že investor bude mít dlouhou celkovou návratnost indexu NCREIF, přijme celkovou výnosnost NPI (zaplacenou čtvrtletně) na předem stanovenou nominální částku a souhlasí s tím, že zaplatí sazbu LIBOR, plus rozpětí na tutéž pomyslnou částku. Druhá strana swapu obdrží stejné peněžní toky zpětně, zaplatí čtvrtletní výnos z indexu a obdrží LIBOR plus rozpětí.

Za předpokladu, že existují investoři pro obě strany obchodu, dva investoři, kteří chtějí obchodovat s jednou expozicí nemovitosti za druhou, by mohli obchodovat s návratností NPI pro daný typ nemovitosti jiným. Například správce portfolia, který má pocit, že jeho fond je převeden na kancelářské nemovitosti a nedostatečně alokován do průmyslové sféry, by mohl vyměnit část kancelářské expozice za průmyslové, aniž by skutečně kupoval nebo prodával nemovitosti.

Veřejné kapitálové fondy
Namísto NPI deriváty pro expozici sektoru veřejného kapitálu na trhu komerčních nemovitostí využívají celkovou návratnost Národní asociace realitních investičních trustů (NAREIT) za účelem výpočtu peněžních toků (pro dlouhodobého investora) nebo placené (krátkým investorem).

Tento index poskytuje návratnost výkonnosti na trhu veřejných cenných papírů zajištěných obchodními nemovitostmi. Swapový příjemce zaplatí LIBOR plus rozložení a půjde do jednoročního indexového swapu s nominální částkou 50 milionů dolarů a dostane čtvrtletní platby z indexu NAREIT na 50 milionů dolarů. Investor může opět získat úplně diverzifikovanou veřejnou nemovitostní expozici bez nákupu jediného aktiva.

Dluh z nemovitostí
Vzhledem k šířce a hloubce tranší různých rizikových profilů z podkladového fondu komerčních hypoték na trhu cenných papírů zajištěných hypotékami (CMBS) jsou k dispozici také deriváty nemovitostí o dluhových pozicích v oblasti nemovitostí. Swapy na veřejný dluh nemovitostí vycházejí z indexů trhu CMBS. Tyto indexy, na rozdíl od těch, které se týkají majetkových cenných papírů, byly od konce 90. let.

Díky šíři a hloubce dat z velkého počtu transakcí (ve srovnání s majetkovými nemovitostmi) jsou indexy CMBS mnohem lepším ukazatelem výkonnosti pro své trhy než ukazatele pro jejich vlastní protějšky. Nejvíce pozoruhodný rozdíl mezi akciovými swapy a swapy dluhů spočívá v tom, že příjemci plateb na základě LIBOR obdrží LIBOR minus rozpětí, na rozdíl od akciových swapů, které obvykle vycházejí z LIBOR plus šířka. Důvodem je to, že podkladové cenné papíry jsou obvykle financovány krátkodobým revolvingovým repo termínem dluhu, který je obvykle na úrovni LIBOR mínus rozpětí. Jedná se o expozici, která je předána k výměně protistran.

Dluhové deriváty soukromých nemovitostí, jako jsou swapy úvěrového selhání (CDS), se obvykle používají k zajištění úvěrového rizika. Deriváty, jako jsou swapové úvěry, poskytují swapové straně úrokovou i úvěrovou angažovanost, zatímco aktiva (úvěr na komerční nemovitosti) zůstávají na rozvaze protistrany. Hypoteční věřitel tak může zajišťovat část svého dluhového portfolia pro různé investiční podmínky, aniž by musel sám půjčku prodat. Tímto způsobem se investor může stěhovat z určitých sektorů trhu s nemovitostmi, pokud se domnívá, že výnos není přiměřený riziku a později znovu nastane, když se trh pro toto konkrétní odvětví zlepší.

Bottom Line
Protože komerční nemovitý majetek je kapitálově náročný a poměrně nelikvidní, investoři nemovitostí si těžko uvědomili, že se jim podařilo zajistit jejich expozici nebo provést alfa strategie. Nemovitosti charakterizované vysokými transakčními náklady a trhem méně efektivním než akcie a dluhopisy přispěly k problémům s rebalancováním portfolií v reakci na změny na trhu.

Deriváty v oblasti nemovitostí změnily trh s komerčními nemovitostmi tím, že investorům umožnili takticky změnit své expozice konkrétním rizikům a příležitostem bez nutnosti koupit a prodat aktiva. Tyto deriváty umožňují expozici buď jinému sektoru trhu s nemovitostmi nebo obchodováním s nemovitostmi s proměnlivou úrokovou sazbou plus nebo minus prémie.

Schopnost vyměňovat expozice umožňuje investorům v nemovitostech, aby investovali více takticky. Nyní se mohou dostat ze všech čtyř kvadrantů trhu s nemovitostmi, které umožňují větší řízení rizik a potenciál pro zvýšení výnosů z jejich stávající alokace nemovitostí na krátkodobém nebo dlouhodobém investičním horizontu.