Když přemýšlíte o koupi nemovitosti, první věc, která pravděpodobně přijde na mysl, je váš domov. Ale fyzická vlastnost může také hrát roli v portfoliu, zejména jako zajištění proti akciovému trhu. Nicméně, zatímco nemovitost se stala populární investiční vozidlo za posledních 50 let, nákup a vlastnictví cihel a malty je mnohem komplikovanější než investování do akcií a dluhopisů. V tomto článku budeme zkoumat hlavní možnosti jednotlivých investorů, které jsou uvedeny v přibližném pořadí, jakým jsou přímé investice do nemovitostí, a důvody k investování.

Základní pronájem nemovitostí

Jedná se o investici starou jako praxe vlastnictví půdy. Osoba si koupí nemovitost a pronajme ji nájemci. Majitel, pronajímatel, je zodpovědný za zaplacení hypotéky, daní a údržby majetku.

V ideálním případě pronajímatel účtuje dostatek nájemného, ​​aby pokryl všechny výše uvedené náklady. Pronajímatel může také účtovat více, aby získal měsíční zisk, ale nejčastější strategií je trpělivost a výplata výdajů pouze za účelem pokrytí výdajů až do zaplacení hypotéky, kdy se většina nájemného stává ziskem. Dále může nemovitost ocenit hodnotu v průběhu hypotéky a ponechat pronajímateli cennější majetek. Podle Úřadu pro sčítání lidu Spojených států se nemovitosti v této zemi trvale zvyšují v hodnotě od roku 1940 do roku 2006. Zatímco došlo k poklesu během kolapsu hypotečních hypoték v letech 2008 až 2010, nyní se odrazuje a celkově se zvyšuje.

Investor musí znát trh, ve kterém hledá nemovitost nebo si najme odborníka, který mu pomůže. Pro investory, kteří hledají příjmy z pronájmu nemovitostí, nejdůležitějšími aspekty, které je třeba zvážit, jsou umístění nemovitosti a tržní ceny pronájmu. Pokud jde o umístění, mnoho úspěšných pronájmů se nachází v těsné blízkosti velkých škol. Například pokud si koupíte nemovitost poblíž státní univerzity, studenti pravděpodobně chtějí pronajmout to rok co rok. Existuje také mnoho dalších funkcí rentabilního pronájmu nemovitostí, a někteří mají čas naučit se. Další informace naleznete v části Top 10 funkcí rentabilního pronájmu nemovitostí.

Existují samozřejmě škody na tváři toho, co vypadá jako ideální investice. Můžete skončit se špatným nájemníkem, který poškozuje majetek nebo, ještě horší, skončí vůbec bez nájemníka. To vám ponechává negativní měsíční peněžní tok, což znamená, že možná budete muset vyměnit své hypotéky. Existuje také otázka nalezení správného majetku. Budete chtít vybrat oblast, kde jsou nízké míry neobsazenosti a vybrat místo, které si lidé budou chtít pronajmout.

Snad největším rozdílem mezi pronájmem nemovitostí a jinými investicemi je množství času a práce, kterou musíte věnovat péči o ně.Pokud nechcete, můžete najmout profesionálního správce nemovitostí. Ale jeho plat se pak stává nákladem, který ovlivňuje rentabilitu vaší investice.

Flip Side: Obchodování s nemovitostmi

Jedná se o divokou stránku investic do nemovitostí. Stejně jako denní obchodníci, kteří se nacházejí v lidech mimo koupi a držení investora, obchodníci s nemovitostmi jsou úplně jiné plemeno než majitelé koupě a pronájmu. Obchodníci s nemovitostmi nakupují nemovitosti se záměrem držet je na krátkou dobu, často ne více než tři až čtyři měsíce, načež doufají, že je prodávají za účelem zisku. Tato technika se také nazývá převrácením a je založena na nákupu vlastností, které jsou buď výrazně podhodnocené, nebo jsou ve velmi horké oblasti.

Čisté ploutve vlastností neposkytují žádné peníze do nemovitosti pro zlepšení; investice musí mít skutečnou hodnotu, aby zisk bez změny nebo nebudou považovat. Otočení tímto způsobem je krátkodobá hotovostní investice.

Pokud je majetkový ploutve zachycen v situaci, kdy nemůže vyložit majetek, může to být zničující, protože tito investoři obvykle nedrží dostatek hotovosti na zaplacení hypotéky na nemovitosti dlouhodobě. To může vést k pokračujícím ztrátám pro obchodníka s nemovitostmi, který není schopen vytěžit nemovitost na špatném trhu.

Existuje i druhá třída majetku. Tito investoři vydělají své peníze kupováním levných nebo cenově výhodných nemovitostí a přidáním hodnoty renovací. hej pak prodávat nemovitost po renovaci za vyšší cenu. To může být dlouhodobější investice, v závislosti na rozsahu vylepšení. Omezujícím rysem této investice je, že je časově náročná a často investorům umožňuje pouze převzít jednu nemovitost najednou.

Investiční skupiny pro nemovitosti

Investiční skupiny pro nemovitosti jsou jako malé podílové fondy na pronájem nemovitostí. Pokud chcete vlastnit nájemní nemovitost, ale nechcete mít potíže s tím, že jste pronajímatelem, může být pro vás řešení pro investování do nemovitostí.

Společnost bude kupovat nebo budovat sadu budov, často bytů, a poté investorům umožní, aby je koupili prostřednictvím společnosti, a tak se připojili ke skupině. Jediný investor může vlastnit jednu nebo více jednotek samostatného obytného prostoru, ale společnost provozující investiční skupinu kolektivně řídí všechny jednotky, stará se o údržbu, inzeruje volné jednotky a pohovory s nájemci. Výměnou za toto řízení společnost bere procento měsíčního nájemného.

Existuje několik verzí investičních skupin, ale ve standardní verzi je pronájmu jménem investora a všechny jednotky sdílí část nájemného, ​​aby se ochránily před příležitostnými volnými místy, což znamená, že dostanete dost na zaplacení hypotéku, i když je vaše jednotka prázdná. Kvalita investiční skupiny závisí výhradně na nabídce společnosti. Teoreticky je to bezpečný způsob, jak se dostat do investic do nemovitostí, ale skupiny jsou ohroženy stejnými poplatky, které straší průmysl podílových fondů.Znovu je výzkum klíčem.

Komerční nemovitosti s ručením omezeným

Společnost s ručením omezeným (RELP) je podobná realitní skupině: Jedná se o účetní jednotku vytvořenou k nákupu a držení portfolia nemovitostí, nebo někdy pouze jednoho majetku - existující po určitý počet let. Zkušeným správcem nemovitostí nebo firmou pro rozvoj nemovitostí slouží jako generální partner. Venkoví investoři se pak snaží financovat projekt nemovitostí výměnou za podíl na vlastnictví jako omezené partnery. Mohou obdržet pravidelné rozdělení z příjmů vytvořených vlastnostmi společnosti RELP, ale skutečná výplata přichází, když se nemovitosti prodávají - snad s velkým ziskem - a RELP se rozpustí po silnici.

RELP umožňují investorům financovat výstavbu nebo rekonstrukci budov, aniž by museli být přímo zapojeni do správy nebo měli zkušenosti s nemovitostmi. Mají však tendenci být nelikvidními investicemi, protože investoři mohou v určitých intervalech vyměňovat - nebo vůbec vůbec - až do rozpuštění RELP.

REITs

Nemovitosti jsou kolem, protože naši předkové žijící v jeskyni začali pronásledovat cizince z jejich prostoru, takže není divu, že Wall Street našla způsob, jak ji securitizovat, čímž se nemovitost stává veřejně obchodovaným nástrojem .

Investiční společnost pro správu nemovitostí (REIT) vzniká, když vznikne korporace (nebo dcera), která využívá peněžní prostředky investorů k nákupu, provozování a prodeji nemovitostí produkujících příjmy. REIT se nakupují a prodávají na velkých burzách, stejně jako všechny ostatní akcie. K zachování statutu společnosti REIT musí tento subjekt vyplatit 90% svých zdanitelných zisků ve formě dividend. Tímto způsobem se společnost REIT vyhýbá placení daně z příjmů právnických osob, zatímco pravidelná společnost bude zdaněna ze svých zisků, a tak bude jíst do výnosů, které by mohla rozdělit svým akcionářům.

Podobně jako pravidelné dividendy placené akcie jsou REIT vhodné pro investory na akciových trzích, kteří chtějí mít pravidelný příjem, i když nabízejí možnost ocenění. REIT umožňuje investovat do nebytových nemovitostí, jako jsou nákupní střediska (asi čtvrtina všech REIT se specializuje na ně), zdravotnických zařízení, hypoték nebo kancelářských budov. Ve srovnání s výše uvedenými typy investic do nemovitostí jsou REITS také vysoce likvidní. Další podrobnosti naleznete v části Cesta REIT .

Podílové fondy na nemovitosti

Investiční fondy investují především do REIT a společností působících v oblasti nemovitostí. Poskytují schopnost získat různorodou expozici nemovitosti s poměrně malým objemem kapitálu. V závislosti na strategii a cílech diverzifikace poskytují investorům mnohem širší výběr aktiv, než je možné dosáhnout při nákupu jednotlivých akcií společnosti REIT spolu s možností snížit transakční náklady a provize.

Podobně jako REIT jsou tyto prostředky velmi likvidní. Další významnou výhodou pro drobné investory jsou analytické a výzkumné informace poskytnuté fondem o nabytých aktivech a pohled managementu na životaschopnost a výkonnost specifických investic do nemovitostí a jako třídu aktiv.Více spekulativních investorů může investovat do rodiny realitních podílových fondů takticky nadhodnocujících určité typy nemovitostí nebo regionů, aby maximalizovaly návratnost.

Proč investovat do nemovitostí?

Nemovitosti mohou zvýšit riziko a návratnost portfolia investora a nabízet konkurenční výnosy s ohledem na riziko. Dokonce i faktoring v hypoteční krizi se soukromé tržní komerční nemovitosti vrátily v průměru 8,4% v průběhu desetiletého období od roku 2000 do roku 2010 na základě údajů z Národní rady realitních investičních fiduciářů (NCREIF). A trh s nemovitostmi je většinou nízký, zejména ve srovnání s akciemi a dluhopisy.

Nemovitost je také atraktivní ve srovnání s tradičními zdroji návratů příjmů. Tato třída aktiv obvykle obchoduje s výnosovou přirážkou k americkým státním pokladnám a je obzvláště atraktivní v prostředí, kde jsou sazby Treasury nízké.

Diverzifikace a ochrana

Další výhodou investic do nemovitostí je její diverzifikační potenciál. Nemovitost má nízkou a v některých případech negativní korelaci s ostatními hlavními třídami aktiv - což znamená, že když jsou zásoby nižší, nemovitost je často vzrušená (viz Diverzifikace Za Zásoby ). Ve 14 z 15 předchozích trhů s medvědy, které se vrací do roku 1956, vzrostly ceny nemovitostí na bydlení podle údajů Roberta Shillera z Yale University, co-tvůrce Case-Shiller Home-Price Index. Samozřejmě, existují výjimky: nemovitosti tankované společně s akciemi během Velké recese (ačkoli to byla anomálie, tvrdí Schiller, odrážející roli hypoték hypotečních úvěrů při zahájení krize).

To znamená, že přidání nemovitosti do portfolia může snížit svou volatilitu a poskytnout vyšší návratnost na jednotku rizika. Čím více přímých investic do nemovitostí, tím lepší je hedge: Více nepřímých, veřejně obchodovaných vozidel, jako jsou REIT, samozřejmě odráží celkovou výkonnost akciového trhu (a někteří analytici se domnívají, že oba budou stále více korelovány, když nyní REIT akcie jsou zastoupeny na S & P 500). Je zajímavé, že se to také později změnilo. Korelace mezi kótovanými společnostmi REIT a širokým akciovým trhem se v roce 2015 snížila o 12leté minimum, podle průzkumu Národního sdružení realitních investičních fondů (NAREIT), "což naznačuje, že k tomu, trh se nemusí nutně rozšířit, aby ovlivnil trh s REIT, "článek o společnosti Reit. com, internetová stránka sdružení, uzavřena.

Vzhledem k tomu, že je podpořena cihly a maltami, nemovitost také nese méně konfliktu hlavního agenta nebo míru, do jaké zájem investora závisí na integritě a kompetenci manažerů a dlužníků. Dokonce i nepřímé formy investic mají určitou ochranu: například REIT, mandát minimálního procenta zisku vyplácet jako dividendy.

Zajištění inflace

Funkce zajišťující inflaci v oblasti nemovitostí vychází z pozitivního vztahu mezi růstem HDP a poptávkou po nemovitostech.Jak se ekonomiky rozšiřují, poptávka po nemovitostních pronájmech vzrůstá a to se zase promítá do vyšších kapitálových hodnot. Proto má nemovitost tendenci udržovat kupní sílu kapitálu tím, že prochází určitým inflačním tlakem na nájemníky a začleněním inflačního tlaku ve formě zhodnocení kapitálu.

Síla pákového efektu

S výjimkou společností REIT investuje do nemovitostí investorovi jeden nástroj, který není k dispozici investorům na akciovém trhu: pákový efekt. Pokud chcete koupit akcie, musíte v okamžiku zadání objednávky zaplatit plnou hodnotu akcií - pokud si nekupujete marži. Dokonce i tehdy je procento, které si můžete půjčit, ještě mnohem méně než s nemovitostmi, díky magickému způsobu financování, hypotéce.

Většina běžných hypoték vyžaduje 20% zálohu. V závislosti na tom, kde žijete, můžete najít hypotéku, která vyžaduje až 5%. To znamená, že můžete ovládat celý majetek a vlastní kapitál tím, že zaplatíte jen zlomek celkové hodnoty. Samozřejmě, velikost hypotéky ovlivňuje výši vlastnictví, které vlastně vlastníte v nemovitosti, ale ovládáte ji v okamžiku podpisu papírů.

To je to, co oživuje realitní ploutve a majitele nemovitostí. Mohou si na své domovy uzavřít druhou hypotéku a zaplatit platby dvěma nebo třemi dalšími nemovitostmi. Ať už si je půjčují tak, aby si nájemníci zaplatili hypotéku nebo čekají na možnost prodat za účelem zisku, kontrolují tyto majetek, i když zaplatili jen malou část celkové hodnoty.

Vrácení investic do nemovitostí: Nerovnost

Hlavní nevýhodou investic do nemovitostí je nelikvidita nebo relativní potíže při přeměně aktiva na hotovost a hotovost do aktiva. Na rozdíl od transakce s akciemi nebo dluhopisy, které mohou být dokončeny během několika vteřin, může transakce s nemovitostmi trvat několik měsíců. Dokonce i za pomoci makléře může být nalezení správné protistrany několik týdnů práce. REIT a podílový fond nemovitostí nabízejí lepší likviditu a tržní ceny, přicházejí však za cenu vyšší volatility a nižších výhod při diverzifikaci, protože mají mnohem vyšší korelaci s celkovým akciovým trhem než investice do nemovitostí.

Bottom Line

V souvislosti s investováním do portfolia se nemovitost tradičně považuje za "alternativní" investiční třídu. To znamená, že jde o dodatečnou investici, která se používá na vybudování primárního portfolia akcií, dluhopisů a jiných cenných papírů. Ale může to být významná protiváha vůči jiným nástrojům, stejně jako zdroj příjmů a nakonec uznání.