Nákup domu může být největším a nejdůležitějším finančním rozhodnutím vašeho života a bude pravděpodobně vyžadovat hypotéku na financování nákupu. Vzhledem k tomu, že technologie pro nákup domů pokročila, lze proces nalezení nejlepších sazeb hypotéky provést online - pomocí praktických nástrojů, jako je nástroj hypoteční kalkulačky níže. Tento druh kalkulačky je dobrým způsobem, jak se seznámit s hypotečním trhem ve vaší oblasti - dostupnými typy, termíny a sazbami.

Ah, ale znát čísla je jen první krok. Měli byste také porozumět tomu, co je ovlivňuje a zda jsou pro vás dobré, nebo ne. Takže po výpočtu si přečtěte informace o různých kategoriích hypoték a několik nákupních tipů, jak získat kvalitní půjčku.

Najděte nejlepší hypotéky s naší kalkulačkou

Kalkulačka obsahuje několik faktorů, které vám pomohou zúžit možnosti, které nejlépe vyhovují vašim specifickým potřebám. Můžete porovnat platby mezi krátkými a dlouhými smlouvami, zhodnotit nižší počáteční úrokovou sazbu na hypotéku s nastavitelnou sazbou ("ARM") versus tradičnější opci s pevnou úrokovou sazbou, nebo zda hypotéka pouze na úroky ("IO") činí nejvíce pro vás.

Níže je seznam termínů, s nimiž se pravděpodobně setkáte při použití kalkulačky hypoték:

Úvěrové skóre : Úvěrové skóre je číselným vyjádřením bonity osoby.

Umístění : Musíte zvolit stav, ve kterém bude hypotéka odebrána, a poté zúžit místo buď nejbližším městem nebo PSČ.

Částka úvěru : Bylo by to ekvivalentní odhadované hodnotě domova nebo zbývajícího zůstatku hypotečního úvěru, který byste chtěli refinancovat.

Hypoteční body : Hypoteční bod se rovná jednomu procentu z celkové částky hypotéky. Existují dva typy bodů: slevové body, které představují předplacený zájem na hypotéce; a počáteční body, které jsou poplatkem hypoteční věřitel může účtovat dlužníka.

Procento dolů : Také známý jako záloha nebo počáteční platba provedená, když je něco koupeno na úvěr.

Produkty : Typ hypotéky, o kterou máte zájem, například tradiční hypotéku s fixní sazbou, hypotéku ARM nebo I-O. Možnost ARM zobrazuje poměr jako "7/1", což představuje počet let, kdy hypotéka nese pevnou úrokovou sazbu. Po uplynutí předem stanoveného počtu let (v tomto případě 7) se úroková sazba jednou upraví rok (1) na zbývající dobu trvání úvěru podle tří faktorů: úroveň indexu, který je spojen s hypotékou, jako je LIBOR, marže ARM stanovená na počátku úvěru a hypoteční úvěr .

Nákup nebo refinancování: Nákupní hypotéky se používají k financování nákupu domů.Refinance slouží k nahrazení starší půjčky novou půjčkou, která nabízí lepší podmínky za poplatek.

Typy hypoték: můžete získat nejlepší sazbu?

V závislosti na faktorech, jako je vaše kreditní skóre, historie zaměstnání a poměr dluhu k příjmu, může být kalkulačka přišla - a vám může nabízet věřitel - hypotéku s primární úrokovou sazbou, hypotéku s hypotékou nebo něco mezi ní, tzv. "Alt-A" hypotéku. Podívejme se rychle na různé kategorie hypoték a uvidíme, co ovlivňuje to, na co máte nárok.

Prime Hypotéky

Prime hypotéky splňují standardy kvality stanovené Fannie Mae (federální národní asociace hypoték) a Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), dvě vlády podporované podniky, které poskytují sekundární trh hypotéky domů nákupem úvěrů od původních věřitelů. Podle Federální rezervy je primární hypoteční hypotékou "hypotéka pro dlužníka, jehož úvěrové skóre je 740 nebo vyšší, jehož poměr dluhu k příjmu je nižší než průměr a jehož hypotéka obsahuje standardní plán odpisování společného pro pevnou sazbu nebo hypotéku s nastavitelnou sazbou. "

Kandidáti na primární hypotéky také musí provést značnou zálohu - typicky 10% až 20% - na bydliště, myšlenka je, že pokud máte kůži ve hře, je méně pravděpodobné, Vzhledem k tomu, že dlužníci s lepším úvěrovým skóre a poměrem dluhu k příjmu mají tendenci mít nižší riziko, nabízejí se jim nejnižší úrokové sazby - v současné době asi 4% za 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou - což může ušetřit desítky tisíc dolarů životnost úvěru.

Subprime hypotéky

Subprime hypotéky jsou nabízeny dlužníkům, kteří mají nižší úvěrové hodnocení a FICO úvěrové skóre pod asi 640, ačkoli přesná cutoff závisí na věřiteli. Kvůli zvýšenému riziku pro věřitele, tyto úvěry přinášejí vyšší úrokové sazby - například 8% až 10%.

Existuje několik druhů subprime hypoték. Nejčastější je hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM), která zpoplatňuje nejprve úrokovou sazbu s pevnou úrokovou sazbou, poté se pro zbývající část úvěru přepne na pohyblivou úrokovou sazbu plus marži. Příkladem ARM je půjčka ve výši 2/28, což je 30letá hypotéka, která má pevně stanovenou úrokovou sazbu pro první dva roky před úpravou. Zatímco tyto úvěry často začínají s přiměřenou úrokovou sazbou, po přepnutí na vyšší proměnlivou sazbu se hypoteční platby významně zvyšují.

Alt-A Hypotéky

Alt-A hypotéky spadají někde mezi kategorie prime nebo subprime. Jednou z charakteristických rysů hypotéky Alt-A je, že je typicky nízkopodlažní či nikoliv půjčka, což znamená, že věřitel nevyžaduje hodně (pokud vůbec) žádnou dokumentaci prokazující příjem, majetek nebo výdaje dlužníka. To otvírá dveře podvodným hypotéčním praktikám, jelikož jak věřitel, tak i dlužník by mohli zveličovat čísla, aby získali větší hypotéku (což znamená více peněz pro věřitele a další dům pro dlužníka).Ve skutečnosti se po hypoteční krizi v letech 2007-2008 staly známými jako "lhářské půjčky", protože dlužníci a věřitelé dokázali přehazovat příjmy a / nebo aktiva, aby mohli požádat o větší hypotéku.

Zatímco dlužníci společnosti Alt-A obvykle dosahují úvěrového skóre nejméně 700 - což je výrazně vyšší než mezní hodnota úvěrů s rizikovým rizikem - tyto úvěry mají tendenci umožňovat poměrně nízké zálohy, vyšší poměr úvěru k hodnotě a větší flexibilitu, pokud jde o poměr dluhu k příjmu dlužníka. Tyto ústupky umožňují určitým dlužníkům koupit si více domů, než si mohou rozumně dovolit, což zvyšuje pravděpodobnost selhání. To znamená, že půjčky s nízkým a středním příjmem mohou být užitečné, pokud skutečně získáte dobré příjmy, ale nemůžete je doložit, protože to získáte sporadicky (například pokud jste samostatně výdělečně činní).

Vzhledem k tomu, že Alt-As jsou považovány za poněkud riskantní (spadající někde mezi primární a subprime), úrokové sazby jsou obvykle vyšší než úrokové sazby primárních hypoték, ale nižší než subprime - někde kolem 5,5% až 8% věřitele a situaci dlužníka. Viz Alt-A hypotéky: Jak pracují .

Získání nejlepšího možného hypotečního úvěru

Je zřejmé, že čím vyšší je úroková sazba, tím více zaplatíte každý měsíc a čím více si nakonec zaplatíte za svůj domov. Chcete-li porovnat, podívejme se na 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou za 200 000 dolarů.

Při základní sazbě - 4% v tomto příkladu - by vaše měsíční platba byla 955 dolarů. Během trvání půjčky byste zaplatili 143, - 739 v zájmu, takže byste skutečně zaplatili celkem 343, 739 dolarů.

Nyní se domníváte, že získáte stejnou 30letou hypotéku s pevnou sazbou za 200 000 dolarů, ale tentokrát vám nabízíme hypotéku ve výši 6%. Vaše měsíční platba by činila 1 199, a zaplatíte celkem 231, 677 dolarů v zájmu, čímž celkovou částku vrátíte zpět na 431, 677. Tato zdánlivě malá změna v úrocích stojí 87, 938 dolarů.

Co je důležité si uvědomit, je toto: Jen proto, že vám věřitel nabízí hypotéku s úrokovou sazbou Alt-A nebo subprime, neznamená to, že nebudete mít nárok na hypotéku s vysokou úrokovou sazbou s jiným věřitelem. Věřitelé a hypoteční makléři mohou být konkurenceschopní, ale obecně nejsou povinni nabídnout vám nejlepší nabídku. Stojí za to, abyste se snažili nakupovat: Když jste si vybrali lepší úrokovou sazbu, můžete ušetřit desítky tisíc dolarů v průběhu půjčky.

Tipy pro nalezení nejlepšího kurzu hypoték

Nejde o čas nechat někoho jiného nakupovat pro vás. Jak jsme viděli právě teď, podmínky, které získáte, mohou znamenat značný rozdíl v tom, co zaplatíte, abyste si půjčili stejnou částku peněz.

Jak se vyvarujete placení více, než potřebujete za hypotéku? Srovnejte nabídky, které získáte, tím, že je spustíte prostřednictvím online kalkulačky hypoték, abyste zjistili, jaké jsou vaše platby a zájem. A jako vy - nebo dokonce předtím - postupujte podle níže uvedených kroků.

1. Začněte připravovat časně

Pokud hledáte domov právě teď, získání finančních prostředků ve skvělé formě může být těžké.Tak se snažte přemýšlet dopředu; možná dokonce odložit dům-lov, dokud si nemůžete vyčistit svůj finanční dům.

Obecně potřebujete neuhrazený kredit. (Viz Co je dobré kreditní skóre? ) Než se dokonce uvažujete o hypotéce, konvenční věřitelé budou hledat kreditní skóre nejméně 700 a jak jsme uvedli výše, jeden z 740 hypotéku s primární sazbou. Úvěry FHA přicházejí s uvolněnějšími standardy, ale s přísnějšími podmínkami. Takže udělejte to, co můžete, abyste získali toto skóre tím, že zaplatíte tyto zůstatky na kreditní kartě a jiné osobní dluhy v rozsahu, v jakém můžete.

Dokonce i 20bodový rozdíl ve skóre by mohl posunout vaši sazbu nahoru nebo dolů o více než 0,25%. Na domě 250 000 dolarů by čtvrtina místa mohla znamenat další 12 000 dolarů nebo více zaplacených úroků po dobu trvání úvěru.

Za druhé, uložit! Čím více si můžete dát dolů, tím nižší je splátka hypotéky a méně úroků, které budete platit v průběhu času. Vyšší záloha může znamenat i nižší úrokovou sazbu. Pokud byste přišli s platbou ve výši 30% (ve srovnání s konvenčními 20%), mohla by vaše míra poklesnout o více než 0,5%.

2. Nezohledněte úrokovou sazbu

Úroková sazba je důležitá, ale je třeba více porovnat. Existuje platba předem, pokud se rozhodnete někdy refinancovat? Jaké jsou celkové náklady na uzavření? Závěrečné náklady obecně činí 2% až 5% ceny domu. Pokud váš domov stojí 150 000 dolarů, očekává se, že zaplatíte od 3 000 do 7, 500 v ceně. To je velký rozmezí, takže se vám líbí, abyste zjistili, co věřitel zpravidla účtuje.

3. Pochopte, že PMI

Přestože se počítá s celkovou cenou hypotéky, náklady na uzavření jsou jednorázový hit. Ale je tu další kousnutí, které stále trvá. Pokud je vaše záloha nižší než 20%, považujete se za vyšší riziko a požadujete, abyste měli PMI nebo soukromé hypoteční pojištění. To vám činí bezpečnější sázku pro věřitele; Problém je, že jste ten, kdo je za to zaplatil, a to v rozmezí od 0,5% do 1% z celkové částky úvěru každý rok. To může přinést tisíce dolarů na to, co stojí za to, že půjčka nese. Pokud skončíte s platením za PMI, ujistěte se, že se zastaví, jakmile získáte dostatok kapitálu ve vašem domě prostřednictvím splátek hypoték, abyste byli způsobilí (viz Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění ).

4. Lock and Load

Řekněme, že máte nejúžasnější hypotéku. Gratulujeme, ale rychle se pohybujte. Úroková sazba - a možná i další podmínky - jsou uzavřeny po určitou dobu. Musíte se zavřít během doby zámku nebo riskovat ztrátu dohody. Nezastavujte se.

Bottom Line

Většina práce, která se týká získání nejnižší sazby hypotéky, se děje dlouho před tím, než budete připraveni podat žádost. Hvězdné kreditní skóre a značná záloha jsou nejlepší způsoby, jak snížit vaši sazbu.

Ale slepě nevěřte své bankéři, makléřům nebo hypotečním makléřům, abyste získali ty nejlepší podmínky. Mohou mít finanční podnět, aby vás vedli určitým směrem. Proveďte své vlastní nákupy, hypoteční výpočty a porovnávání. Také si pamatujte, že právě proto, že se kvalifikujete na X výši hypotéky, není nic, co by říkalo, že jste mají , abyste si to moc půjčili.