Mnoho lidí, kteří uvažují o koupi svého prvního domova, může být ohromeno množstvím dostupných možností financování. Naštěstí díky tomu, že čas věnovaný výzkumu základů financování nemovitostí, majitelé domů mohou ušetřit značné množství času a peněz. S určitými znalostmi o konkrétním trhu, na kterém se nemovitost nachází a o tom, zda poskytuje pobídky věřitelům, mohou znamenat dodatečné finanční výhody pro kupující. Kupující by měli také zvážit své vlastní finance, aby zajistili, že dostanou hypotéku, která nejlépe vyhovuje jejich potřebám. Přečtěte si, abyste zjistili, kterou variantu financování může být pro vás to pravé.

Druhy úvěrů
Existuje několik typů hypotečních úvěrů; tyto se liší podle struktury úvěrů a agentur, které je zajišťují.

1. Konvenční půjčky
   Konvenční půjčky jsou hypoteční sazby s pevnou úrokovou sazbou, které nejsou pojištěny nebo garantovány federální vládou. Ačkoli je pro ně náročnější nárok na kritéria, jako je záloha, úvěrové skóre a příjmy, mohou být některé náklady, například soukromé hypotéky, nižší než u jiných garantovaných hypoték.

   Konvenční úvěry jsou definovány buď jako vyhovující úvěry, nebo jako nevyhovující úvěry. Kompatibilní půjčky jsou v souladu s pokyny Fannie Mae nebo Freddie Mac. Tyto společnosti založené vlastníky akcionářů vytvářejí pokyny, jako například úvěrové limity - 417 000 dolarů pro rodinné domy, například - protože tyto úvěry balí a prodávají na nich sekundární cenné papíry. (Chcete-li zjistit, co se děje s hypotékou na sekundárním trhu, přečtěte si Za scénami hypotéky .

   -> ->

   Půjčka nad tuto částku je známá jako půjčka typu jumbo a zpravidla nese mírně vyšší úrokovou sazbu z důvodu nižší poptávky po úvěrových fondech s těmito úvěry v nich. Nevyhovující úvěry, které obvykle poskytují věřitelé portfolia, mají pokyny, které stanoví konkrétní úvěrová instituce upisující úvěr.

2. Úvěry FHA
   Federální správa bydlení (FHA), která je součástí Ústavu bydlení a městského rozvoje Spojených států, poskytuje různé programy hypotečních úvěrů. Úvěr FHA má nižší nároky na platbu a je jednodušší než klasická půjčka. Úvěry FHA jsou vynikající pro začínající kupující domů, protože kromě nižších úvěrových nákladů na předem a volnějších úvěrových požadavků umožňují zálohové platby ve výši až 3,5%. Úvěry FHA nesmí překročit zákonem stanovený limit. (Více informací o tomto druhu půjčky viz Zajištění hypotečních ústavů .)
3. VA Úvěry
   Úřad pro záležitosti veteránů (VA) USA garantuje VA půjčky. VA neposkytuje půjčky sám, ale zaručuje hypotéky provedené kvalifikovanými poskytovateli úvěrů. Tyto záruky umožňují veteránům a osobám poskytujícím služby získat domácí úvěry s příznivými podmínkami, obvykle bez zálohy, a ve většině případů jim lze jednodušeji získat nárok na úhradu než konvenční půjčky.Věřitelé obecně omezují maximální úvěr VA (417 000 dolarů v roce 2016, 625 a 500 dolarů na Havaji, Aljašce, Guamu a Panenské ostrovy v USA). Před podáním žádosti o půjčku požádejte o podporu VA. Pokud budete přijati, VA vydá certifikát způsobilosti, který bude použit při podání žádosti o půjčku VA.

   Kromě těchto běžných typů půjček a programů existují programy podporované státními a místními vládami a agenturami, často s cílem zvýšit investice nebo vlastnictví domů v určitých oblastech. (Pro další čtení viz Nakupování za hypotéku .)

Požadavky na kapitál a výnosy
Ceny hypotečních úvěrů na bydlení určuje věřitel dvěma způsoby, z nichž každá určuje úvěruschopnost dlužníka. Kromě ověření skóre FICO dlužníka ze tří hlavních úvěrových kanceláří budou věřitelé vyžadovat informace pro určení dvou standardních statistik, které se používají k nastavení sazby účtované na úvěr. Tyto dvě statistiky jsou poměr úvěru k hodnotě (LTV) a poměr krytí dluhových služeb (DSCR) …

LTV je určena částkou skutečného nebo implikovaného vlastního kapitálu, který je k dispozici v zajištěném zajištění. U domácích zakázek je LTV určena vydělením částky vypůjčené kupní cenou domů. Čím vyšší je LTV, tím dražší bude úvěr, protože věřitel se domnívá, že existuje vyšší riziko selhání. Myšlenka tady je, že čím více peněz je dlužník ohrožen (ve formě zálohy), tím méně je pravděpodobné, že on nebo ona má selhání úvěru.

LTV může také přispět k úvěrovým nákladům tím, že určí, zda bude od dlužníka požadován nákup soukromého hypotečního pojištění (PMI). PMI izoluje věřitele ze selhání převodem části úvěrového rizika na pojistitele hypotéky. Většina věřitelů bude vyžadovat PMI pro každou půjčku s LTV vyšší než 80%, což znamená jakýkoli úvěr, kde dlužník bude mít méně než 20% vlastního kapitálu v domácnosti. Náklady na pojištění hypotéky a způsob jejího výběru obvykle závisí na výši pojistné události a hypotečním programu, který se používá k získání úvěru. (Více o PMI, čtěte Šest důvodů, proč se vyhnout soukromému hypotečnímu pojištění a Překročit soukromé hypoteční pojištění .)

Většinou se pojistné na hypoteční pojištění sbírá měsíčně se splátkami na daňové a majetkové pojištění a předpokládá se, že budou automaticky vyřazeny poté, co půjčka byla splacena až do místa, kde se LTV rovná nebo méně než 78%. Může být také možné PMI zrušit, jakmile domů zhodnotí dostatečně hodnotu, aby majiteli dala majiteli 20% vlastního kapitálu a uplynula určitá doba, například dva roky. Někteří věřitelé, jako je FHA, posuzují pojištění hypoték jako paušální částku a kapitalizují ji ve výši úvěru.

Existují způsoby, jak se vyhnout placení PMI. Jedním z nich není půjčit více než 80% hodnoty nemovitosti při nákupu domů; druhým je použití domácího kapitálového financování nebo druhé hypotéky k získání potřebných prostředků nad 80% LTV.Existuje mnoho programů, které to umožňují, ale nejčastější se nazývá hypotéka 80-10-10. 80 představuje LTV první hypotéky, první deset znamená LTV druhé hypotéky a třetí 10 představuje vlastní kapitál, který má dlužník v domácnosti. Přestože sazba na druhou hypotéku bude vyšší než sazba na první, na smíšené bázi by neměla být mnohem vyšší než sazba 90% půjčky LTV a pro většinu lidí bude levnější než platit za PMI.

Jedná se o výjimečnou alternativu pro dlužníky, kteří chtějí splácet své domovy dříve, protože mohou urychlit platbu druhé hypotéky a rychle odstranit tuto část dluhu. Jako zásadní pravidlo by se PMI mělo zabránit, pokud vůbec je to možné, protože to je cena, která nemá pro vypůjčitele žádný užitek.

Poměr krytí dluhové služby (DSCR) určuje schopnost dlužníka platit náklady na hypotéku. Rozdělením dlužníka na měsíční čistý příjem, který je k dispozici k úhradě nákladů na hypotéku hypotečními náklady, mohou věřitelé posoudit pravděpodobnost, že dlužník splácí hypotéku. Většina věřitelů bude vyžadovat DSCR větší než jednu. Čím vyšší je poměr, tím větší je pravděpodobnost, že dlužník bude schopen pokrýt výpůjční náklady a tím méně rizika, že půjčitel půjčí. Čím větší je DSCR, tím pravděpodobnější bude půjčitel vyjednávat o míře půjčky, neboť i při nižší sazbě získá věřitel lepší výnos s upraveným rizikem. Z tohoto důvodu by se dlužníci měli pokoušet nalézt jakýkoli druh způsobilého příjmu, který mohou při jednání s hypotečním věřitelem. Někdy může navíc práci na částečný úvazek nebo jiný podnik, který vytváří příjmy, rozdělit kvalifikaci nebo nedostatek půjčky nebo získání nejlepší možné sazby.

Hypotéky s fixní a pohyblivou úrokovou sazbou
Další věcí, kterou je třeba při nákupu hypotéky zvážit, je získat hypotéku s pevnou nebo pohyblivou úrokovou sazbou. Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou je úroková sazba, kdy sa sazba se nezmění po celé období úvěru. Zřejmý přínos získání půjčky s pevnou sazbou spočívá v tom, že dlužník ví, jaké měsíční náklady na úvěr budou po celou dobu půjčky. Hypotéka s pohyblivou úrokovou sazbou, jako například zástavní hypotéka nebo hypotéka s měnitelnou úrokovou sazbou (ARM), je určena k tomu, aby pomohla kupujícím domů na počátku bydlení nebo osobám, které očekávají, že jejich výdělky výrazně vzroste po dobu půjčky. (Chcete-li se dozvědět více, viz Hypotéky: fixní sazba versus nastavitelná míra .) Při zjišťování toho, jaký typ hypotéky se má, je cenné porovnávat úrokové sazby. Skvělý zdroj pro porovnání sazeb je hypoteční kalkulačka.

Úvěry s pohyblivou sazbou zpravidla umožňují dlužníkům získat během prvních několika let půjčky nižší úvodní sazby, což jim umožňuje získat větší úvěr, než kdyby se snažili získat dražší půjčku s pevnou sazbou. I když přínos může být velký, tyto úvěry představují značné riziko pro ty dlužníky, jejichž příjem nezvyšuje v souladu se změnou úrokové sazby.Druhou nevýhodou je, že ve většině případů není změna sazebníku na začátku úvěru známá, protože je obvykle spojena s určitou tržní sazbou, která je stanovena v budoucnu.

Nejběžnější typy ARM jsou jeden, pět nebo sedmiletý ARM. Počáteční úroková sazba je obvykle stanovena po dobu, po které se periodicky obnovuje, často každý měsíc. Jakmile se ARM obnoví, přizpůsobí se tržní sazbě, obvykle přidáním nějakého předem stanoveného rozpětí (procento) k převládající sazbě Treasury. Ačkoli většina ARM se smluvně může pouze zvýšit, když se ARM přizpůsobí, může skončit s dražším než převládající hypoteční úvěr s pevnou sazbou, která by poskytla věřiteli za to, že mu během úvodního období nabídl nižší sazbu. (Chcete-li se dozvědět více o rizicích týkajících se hypoték s nastavitelnou sazbou, přečtěte si ARMed A Dangerous .)

Úvěry pouze na úroky jsou typu ARM, ve kterém je dlužník odpovědný pouze za placení úroků z hypoték a neurčuje během úvodního období, dokud půjčka nevrátí na pevnou půjčku splatnou na dluhopisy. Takové půjčky mohou být velmi výhodné pro prvotřídní dlužníky, protože pouze úroky z plateb výrazně snižují měsíční náklady na půjčky a umožní jim požádat o mnohem větší úvěr. Nicméně vzhledem k tomu, že dlužník nezaplatí během prvotního období jistinu, zůstatek splatný z úvěru se nezmění, dokud dlužník nezačne splácet jistinu.

Dlužníci musí zvážit výhodu získání většího úvěru s rizikem. Úrokové sazby obvykle platily během období pouze úrokového charakteru a často se upravují v reakci na změny tržních úrokových sazeb. Dlužníci také musí čelit riziku, že jejich disponibilní příjem nezvýší spolu s možným nárůstem výpůjčních nákladů. (Úvěrové půjčky mohou být prospěšné, ale pro mnoho dlužníků představují pasti.) Bottom Line Pokud hledáte k nalezení domovské hypotéky poprvé, existuje několik věcí, které lze provést, aby se snížila obtížnost třídění prostřednictvím všech možností financování. Nejlepším přístupem je určit čas na to, abyste rozhodli, kolik domů si můžete skutečně dovolit, a poté finančně finančně. Majitelé domů, kteří si mohou dovolit dát značnou částku, nebo mají dostatečný příjem, aby vytvořili vysokou míru pokrytí, budou mít největší vyjednávací sílu s věřiteli a nejvíce možností financování. Ti, kteří prosazují největší půjčku, budou mít nepochybně vyšší sazbu s rizikem a pak se možná budou muset zabývat hypotékami s nastavitelnou sazbou a pojištěním soukromých hypoték. Dobrý hypoteční makléř nebo hypoteční bankéř by měl být schopen pomoci vám řídit všechny různé programy a možnosti, ale nic vám nebude sloužit lépe než vědět, co chcete a co nakonec můžete žít.