Nákupní dům může přinést vynikající návratnost investice (ROI), poskytnout vám spolehlivý příjmový tok a dát vám místo na dovolenou zdarma, pokud si přejete.

Metodou, kterou následují mnozí investoři na plážových domech, je koupi domu a jeho pronájmy v době vrcholného cestovního ruchu. Například majitel pláže na Floridě by zajistil, že jeho dům bude k dispozici k pronájmu během sezóny sněhu v říjnu až březnu, kdy obyvatelé středozápadních a nových členských států Anglie sestoupí na Sluneční stát, aby unikli zima.

Mnoho investorů v oblasti nemovitostí, kteří v oblasti s vysokou poptávkou po pronájmu bydlí v oblasti s vysokou poptávkou po pronájmu a uchovávají ji v celé sezoně, tvrdí, že v těchto měsících získává dostatek peněz na pokrytí výdajů za celý rok což jim umožňuje během volné sezóny žít v domě zdarma. Koncept je pozoruhodně vyzývavý Vlastnictví prázdninového domova na pláži je něco, po čem mnoho Američanů usiluje, zatímco vlastnictví takového domu zdarma je ještě lepší.

Předtím, než se ponoříte, pochopte však ekonomiku vlastnictví pláže a výzvy, kterým čelíte, abyste se připojili k jejich řadám. Drahé nemovitosti, vysoké výpůjční náklady, nadsazené pojistné sazby, účty a přírůstky správy nemovitostí představují některé z obtíží, které můžete očekávat, že budete čelit jako majitel pláže.

Náklady na nemovitosti

Nic neposkytuje prémii na cenu domu, jako je umístění na pláži. Dokonce i dům, který se nachází jen v pěší vzdálenosti od pláže, stojí podstatně víc než srovnatelný dům, který leží 10 kilometrů ve vnitrozemí.

Například v oblíbeném plážovém městě Delray Beach, Florida, v Palm Beach County, byla střední cena domu v roce 2017 $ 254 000, podle Zillowa. Nicméně, domovy rew beachfront jsou k dispozici za méně než 1 milion dolarů.

Skutečnost, že nemovitost poblíž pláže typicky stojí hodně, není průkopnická informace, ale nedá se příliš zdůraznit, jaká velká investice děláte, když se rozhodnete koupit plážový dům. To činí ještě důležitější pochopit ekonomiku investice, zejména náklady, které budete pravděpodobně čelit.

Náklady na půjčky

Úroková sazba hypotéky na investiční či rekreační nemovitost je téměř vždy vyšší než u nemovitosti užívané vlastníkem. Beachové domy jsou obzvláště náročné, neboť kvůli jejich vysokým cenám je pravděpodobné, že vaše hypotéka bude půjčka, která bývá nákladnější než komplicní půjčka.

Na částku 1 milionu dolarů, jeden procentní bod přidaný k vaší úrokové sazbě může výrazně zvýšit váš měsíční plat. Splátka jistiny a úroků na hypotéku ve výši 1 milionu dolarů ve výši 4% a termínu 30 let činí 4 774 USD.Stejná hypotéka, ale na 5% úroky stojí $ 5, 368 za měsíc v jistině a úroky. Rozdíl 600 dolarů za měsíc nemusí znít jako hodně, zvláště pokud se jedná o investiční částky v milionech, ale na základě výkazu rozpočtu může být rozdíl mezi přistáním v černé a červené.

Pojistné sazby

Pojištění majitelů domů na vaší pláži je pravděpodobně několikrát dražší než u vašeho primárního domova. Téměř všechny pobřežní státy vyžadují, aby majitelé nemovitostí na pláži koupili pojištění proti povodním. Obzvláště na východním pobřeží se pojistné za toto pokrytí zvýšilo během 21. století, a to z velké části v důsledku několika hurikánů, které bloudily do oblasti a způsobily rozsáhlé, nákladné škody.

Roční pojistné ve výši 10 000 USD nebo více pro pojištění povodní není neobvyklé pro pláž na pláži Florida. Jiné státy na východním pobřeží, jako je Severní Karolína, jsou rozumnější, ale je pochybné, že tam budete mít co nejvíce v příjmech z pronájmu bez 12 měsíců teplého počasí. Náklady na pojištění v Kalifornii jsou typicky nižší než na východním pobřeží, ale stát to více než vynahradí nadhodnými cenami nemovitostí.

Účty

Měsíční směnky na plážový dům přesahují vaše hypotéky, úplatky a kabelové účty. Za prvé, váš daňový poplatek bude pravděpodobné, že bude těžký z důvodu hodnoty vašeho domu. Kromě toho, pokud váš dům na pláži je důchodovou nemovitostí, znamená to, že musíte také platit za věci, jako je marketing, reklama, pronájem osob, aby vám ukázali svůj majetek, zpracovali platby za pronájem a pokud máte smůlu, právní náklady vyplývající z nájemních smluv. Tyto peníze se zvyšují. Provozní náklady, které nezahrnují vaši hypotéku, daně a pojištění, mohou snadno vyčerpat polovinu výnosů z vašeho domu na pláži.

Správa nemovitostí

Správa nemovitostí znamená mnohem víc než podepsání nájemních smluv a sběr nájemného. Když se v domě přeruší něco, jako je jednotka HVAC nebo lednice, je vaší odpovědností jako vlastník nemovitosti, aby si ji opravil. Zajištění pozemků, malba, údržba střech a ochrana proti škůdcům představují jen pár dalších věcí, které musíte zůstat na vrcholu jako odpovědný majitel pláže.

Pokud nejste investorem nemovitostí na plný úvazek bez další práce, je pochybné, že máte čas nebo touhu žonglovat tyto povinnosti sami. Dokonce i investoři na nemovitosti na plný úvazek obecně nemají své vlastní vlastnosti, protože mají příliš mnoho k vysledování.

To znamená, že pravděpodobně chcete najmout správce nemovitostí pro koordinaci pracovních míst, jako je terénní úpravy, údržba a opravy. Navíc dobrý správce nemovitostí může během turisticky sezóny prodávat váš dům na pláži, provádět leasingové smlouvy, vyřizovat evakuace a pozdní platby, zobrazovat nemovitost zájemcům o pronájmy a provádět platby za pronájem. Mít správce nemovitosti, kterým můžete věřit, je neocenitelný, zvláště pokud nemáte bydlení v dosahu vaší pláže.

To znamená, že dobří správci nemovitostí nejsou levné.V závislosti na rozsahu služeb většina správců nemovitostí účtuje 6 až 12% shromážděného nájemného. To může rychle dojít do vašeho rozpětí.