Rozhodli jste se o novém domě, na který se chystáte podat nabídku? Nebo možná plánujete refinancování existující hypotéky a rozhodujete se, co chcete, aby vaše měsíční hypoteční splátka byla. Výběr toho, kolik bude platit každý měsíc, je dobrým místem k zahájení. Je to jedna z prvních otázek, které se prodavač automobilů zeptá, když půjdete na jejich pozemek a se všemi novými typy hypoték je nyní otázkou, kterou mohou požádat mnozí hypoteční věřitelé.

Inovativní hypoteční produkty, někdy nazývané exotické hypotéky, mají vlastnosti, které dlužníkům umožňují minimalizovat své měsíční platby na počátku života hypotéky výměnou za vyšší platby po silnici. Většina dlužníků se domnívá, že budou refinancovat své hypotéky nebo se přestěhovat předtím, než se dostanou vyšší platby. Nicméně nedorozumění rizik spojených s těmito hypotékami může vést k finančnímu stresu - nebo dokonce ke katastrofě. (Chcete-li se dozvědět více o nakupování domu, podívejte se na: Porozumění struktuře plateb hypotéky , Nakupování za hypotéku a

V tomto článku budeme diskutovat o mechanikách hypoték s nízkými počátečními platbami a o použití a rizicích spojených s těmito hypotékami.

Kolik?

Co chcete, aby vaše měsíční platba byla?

Abychom vám pomohli při rozhodování, podívejme se na čtyři společné kategorie těchto půjček: úvěry s pevnou úrokovou sazbou, půjčky s nastavitelnou úrokovou sazbou, platební úvěry s pevnou úrokovou sazbou a platební možnosti ARM.

Zájemové hypotéky umožňují dlužníkovi platit pouze úroky z nezaplaceného zůstatku jistiny hypotéky. Jedná se o jednoduchý výpočet dělením úrokové sazby o 12 (měsíce) a vynásobením tohoto čísla základním zůstatkem hypotéky. Pokud se provádí výplata pouze úroků, nedošlo k odpisu hypotéky (hlavní zůstatek úvěru se nezmenšuje).

Hypotéky pouze s úrokem jsou k dispozici jak v půjčkách s pevnou sazbou, tak v měnitelných sazbách (ARM). 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou bude mít zpravidla desetiletou úrokovou lhůtu, po níž se částka měsíční splátky přepočítá tak, aby se hypotéka plně odpisovala po zbývající dobu hypotéky.

Měsíční úprava a 5-6 ARM jsou populární hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou. Měsíční úpravy ARM mají zpravidla 10leté úrokové období, po kterém se měsíční částka splátky přepočítá tak, aby hypotéka plně odpisovala během zbývajícího období. 5-6 ARM mají pouze úrokové období, které trvá pouze pět let s pevnou úrokovou sazbou. Po uplynutí pětiletého období s pevnou úrokovou sazbou se úroková sazba nejen začne upravovat podle indexu plus marže (plně indexované úrokové sazby), ale měsíční platba musí být přepočítána tak, aby se hypotéka plně odpisovala zbývající období.5-6 ARM se nazývají 5-6, protože úroková sazba se každých šest měsíců upravuje na 5-6 ARM, na rozdíl od každých 12 měsíců (ročně), jak je vidět na 5-1 ARM. (Chcete-li se dozvědět více o ARM, naleznete:

Hypotéky: Fixní sazba versus nastavitelná míra , ARMed and Dangerous a > Záporné amortizační hypotéky Negativní amortizační hypotéky snižují požadovanou měsíční splátku o krok dále než hypotéka pouze úročená. Negativní amortizační hypotéky umožňují dlužníkům provést platbu, která je nižší, než je úroková platba. Po provedení platby se vytvoří odložený úrok. Částka odloženého úroku, která je vytvořena každý měsíc, se pak připočte k zůstatku jistiny hypotéky - od této doby se odečte záporné jméno. Obrázek 2 ukazuje, jak funguje záporná hypotéka na amortizaci. Všimněte si, jak se základní zůstatek zvyšuje každý měsíc o částku odloženého úroku - s výjimkou prvního měsíce.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Obrázek 2

Negativní amortizační hypotéky také přicházejí v hypotečních úvěrech s pevnou úrokovou sazbou i s nastavitelnou úrokovou sazbou.

Hypotéky s fixní nebo odstupňovanou platbou

Fixační sazba záporné amortizační hypotéky jsou často nazývány odstupňované platební hypotéky. Úroková sazba pro odstupňovanou platební hypotéku je stanovena po dobu trvání úvěru, ale úvěr má plán počátečních plateb, které začínají v částce, která je nižší než úroková platba (záporná amortizace je vytvořena) a zvyšuje až do platba se stává dostatečně vysoká, aby plně odpisovala úvěr po dobu jeho zbývající doby. Viz obrázek 3 níže.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Obr. 3

Hypotéky s nastavitelnou sazbou nebo platební schopností

Hypoteční záporné odpisy s nastavitelnou sazbou se obecně nazývají platební opce ARM. Platební možnost ARM je nejsložitější z populárních hypotečních produktů. Pro platební variantu ARM se počáteční "minimální platba" vypočte na základě dočasné počáteční úrokové sazby. Tato dočasná počáteční sazba trvá od jednoho do tří měsíců. Během tohoto období dočasné počáteční sazby je měsíční platba poskytnutá dlužníkem plně splátek.

Po uplynutí doby dočasného zahájení je dlužník ještě možnost provést platbu, která se rovná platbě, která byla vypočtena na základě počáteční počáteční úrokové sazby (minimální platba), ale skutečná úroková sazba z hypotéky se stává plně indexovanou úrokovou sazbou. Existuje vysoká pravděpodobnost, že minimální platba bude nižší než úroková platba. Proto se vytvoří odložený úrok, který se připočte k základnímu zůstatku hypotéky.

Rychlost změny plně indexované úrokové sazby určí míru, do které se odložený úrok připočítává k zůstatku jistiny. (Sazba, při níž je vytvořena záporná amortizace.) Pokud by to nebylo dostatečně složité, obvykle je v hypoteční smlouvě stanoveno, že minimální platba se zvýší o 7% nebo 7.5% ročně. A po uplynutí pěti let bude hypotéka "přepracována."

Po přepracování hypotéky se její měsíční splátky přepočítají tak, aby se hypotéka vyplatila do konce zbývajícího období. Nová měsíční platba je založena na plně indexované úrokové sazbě v okamžiku přepočtu hypotéky. Tato platba se stává novou minimální platbou a cyklus začíná znovu.

Poznámka:

Platební možnosti ARM mají "záporný amortizační limit", který stanoví, že pokud zůstatková částka hypotéky dosáhne určitého procentního podílu původního zůstatku hypotéky (obvykle 110-125%), přepracování ".

Výhody a rizika

Existuje mnoho důvodů, proč hypotéční úvěry a finanční plány představují spotřebitelům hypotéky a záporné zástavní hypotéky; oni všichni nesou riziko, ale tyto hypotéky mohou mít prospěch některých dlužníků: Výhody

V oblasti s vysokými náklady jsou oblíbené pouze úrokové a záporné amortizace. Poskytují cestě, aby si dlužník mohl dovolit hezký domov (podmiňující standardy upisování).

Hypotéky pouze s úrokem a zápornou amortizací mohou být možností pro někoho, kdo bude mít příjmy v příštích letech.

Zájem o zástavní a záporné splácení hypoték by mohl být vhodný pro někoho, kdo má nepravidelný příjem, například roční bonus, který tvoří velké procento jeho příjmu.

• Někteří finanční plánovači radí dlužníkům, aby minimalizovali splátky hypoték v raném životě a investovali rozdíl mezi zálohovou splátkou nebo zápornou splácenou hypotékou a plnou úhradou hypotéky.
• Rizika
• Většina dlužníků zástavních a záporných splátek hypoték se spoléhá na míru zhodnocování cen v domácnostech, čímž je bezvýznamná skutečnost, že nezaplatňují své hypotéky ani nezvyšují základní zůstatek. Učinit nerealistické předpoklady ohledně budoucí míry zhodnocení ceny domů je velmi riskantní.
• Hypoteční úvěry s úrokem s nastavitelnou úrokovou sazbou a zápornou amortizací podléhají velkému riziku platebních šoků. Jinými slovy, měsíční platby se zvýší od návrhu a mohly by se zvýšit o neočekávané částky nebo v neočekávaných časech.

Minimalizace měsíční splátky hypotéky, aby se investice vytvářely rizika. Obecně platí, že hypotéky pouze s úrokem a zápornou amortizací jsou navrženy jako pětileté produkty. Pět let je příliš krátké než časový horizont a předpokládá stabilní výnos na akciovém trhu. Jinými slovy, v době, kdy je hypotéka plánována na refinancování pět let po silnici, je akciový trh příliš volatilní, když tvrdí, že během těchto pěti let bude dosaženo dostatečného výnosu, aby se pokryla úroková sazba z hypotéky.

• Bottom Line
• Není to všechno o počáteční měsíční splátce hypoték pouze na úroky a záporné amortizace. Spotřebitelé potřebují porozumět mechanice a identifikovat a měřit rizika spojená s hypotékami pouze s úrokem a zápornou amortizací.Teprve pak může spotřebitel učinit dobře informovanou a vzdělanou volbu o výběru hypotéky. Skvělý způsob, jak udělat informovanou volbu, je použít hypoteční kalkulačku, jako je níže uvedená, abyste zjistili dostupné sazby.