Jen málo ekonomických událostí získává tolik pozornosti, kolik je politické schůzky Federálního rezervního systému. Každý chce vědět, zda a kdy Fed konečně zvýší úrokové sazby - po bezprecedentním nulovém režimu - a jaký by mohl být potenciální dopad. Trh s bydlením je obzvláště zajímavý, částečně proto, že domácí prodej je tak závislý na úrokových sazbách a částečně proto, že krach trhu s bydlením vyvolal poslední Velkou recesi.

Přímo nebo nepřímo se zvyšování úrokových sazeb týká každého, kdo má hypotéku na bydlení. To je nejzřetelnější pro ty, kteří mají hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM), protože jejich měsíční úrokové platby se okamžitě zvýší.

Úroková sazba federálních fondů byla od roku 2008 na úrovni 0 nebo téměř 0, což znamená, že ve Spojených státech se dosáhlo rekordně nízké sazby hypoték. Od poloviny roku 2014 do poloviny roku 2015 byl průměrný 30letý fixní úvěr vypořádán za méně než 4%. Kupující domů nikdy neviděli úvěr tak levné za to dlouho, a mnoho současných majitelů domů bylo schopno refinancovat atraktivní nové sazby.

Stoupající úrokové sazby by ohrozily hypoteční trh s nízkou úrokovou sazbou, který ovlivňuje kupce a prodávající, i když různými způsoby. Obecně platí, že kupující si mohou dovolit koupit dražší nabídku domácností, pokud jsou úrokové sazby nízké, protože jejich měsíční úrokové platby jsou sníženy. Vzhledem k tomu, že sazby stoupají, kupující jsou nejprve vytlačeni z drahých trhů; pokud je příliš mnoho kupujících oceněno z trhu, požádejte, aby ceny pravděpodobně klesly.

Jak vznikají zvýšené úrokové sazby

Moderní centrální banky, včetně Federální rezervy, ovlivňují úrokové sazby změnou objemu peněz v ekonomice. Toto obvykle probíhá prostřednictvím nákupu nebo prodeje amerických Treasurys, které tvoří základnu na kapitálových trzích.

Předpokládejme, že Fed chce zvýšit úrokové sazby v ekonomice. S pomocí Treasury Department, Federal Reserve prodává Treasurys na trhu. Investoři (většinou banky, vlády a další velké instituce) nakupují tyto pokladny v hotovosti a hotovost se právě nachází v rozvaze Fedu.

Hotovost na rozvaze Fedu již v ekonomice neteče, čímž se efektivně snižuje nabídka peněz. Více Treasurů je na trhu, které soutěží pro prodejce, a tam je méně peněz jít kolem, aby se zvýšila cena těchto Treasury. Oba faktory potlačují ceny Treasury, což zvyšuje jejich míru návratnosti. (Pamatujte si, že Treasury a jiné dluhopisy mají vyšší výnosy za nižší ceny, protože rozdíl mezi kupní cenou a cenou zpětného odkupu je větší.)

Dluhopisy státní pokladny představují nejbezpečnější způsob, jak získat výnos na trhu, takže všechny ostatní produkty - včetně hypoték - musí přidat další výnos, aby přitahoval investory a věřitele z Treasury.Když se výnosy z Treasurů zvedají, tak i ostatní sazby v ekonomice.

Stoupající úrokové sazby a výpůjční náklady

Zvýšení úrokových sazeb činí dražšími penězi a domácí spotřebitelé využívají hypotéky na prakticky všechny domácí nákupy. Hypotéky mají tendenci mít vícestupňový výhled, takže věřitelé pravděpodobně začnou zvyšovat sazby předtím, než Fed učiní; Koneckonců, věřitelé vědí, že výpadek kurzu se nakonec přijde.

Dokonce i půl procentního bodu je časem velký rozdíl. Předpokládejme, že kupující získá půjčku ve výši 250 000 USD za 30 let na úrovni 3 922% (zhruba průměrná tržní sazba v září 2015); jeho měsíční splátka by se měla pohybovat kolem 1, 182 dolarů a celková cena jeho hypotéky by se měla pohybovat kolem 425 000 dolarů.

Změna úrokové sazby na 4,4% a měsíční platba se převede na $ 1, 255. To nemusí vypadat jako hodně, ale celkové náklady na hypotéku nyní přesahuje 451.000 dolarů - 26.000 dolarů nárůst.

Stoupající úrokové sazby a domácí ceny

Je zřejmé, že zvýšení úrokových sazeb z Fedu způsobí, že financování bude dražší, ale je méně jasné, jaký dopad bude mít na domácí ceny.

Mezi domácími cenami a zvýšením úrokových sazeb neexistuje přísná historická korelace. Existuje mnohem lepší korelace mezi růstem cen domácností a růstem hrubého domácího produktu (HDP); poptávka po nových domcích má tendenci růst, když ekonomika bzučí.

Stoupající úroková sazba se může obejít oběma způsoby. Mnoho prognostiků je znepokojeno tím, že rostoucí úroková míra otřesí nestabilní ekonomiku, která by měla snižovat poptávku po domácích nákupech. Kombinujte je s tvrdšími podmínkami financování a je snadné odhadnout, že ceny domů by měly klesat.

Nicméně, protože přinejmenším v polovině osmdesátých let, rostoucí úroková sazba se běžně shodovala se zdravější ekonomikou. To znamená více kupujících na trhu, více domů a vyšší ceny.

Aspirující kupci domů by neměli přehodnotit politiku Fedu. I kdyby sazby stoupaly skromně - nejvíce očekávají nárůst o čtvrtinový bod na konci roku 2015 nebo počátkem roku 2016 - výpůjční náklady budou blízko historických minim. Samozřejmě existuje mnoho dalších důležitých hledisek, jako například příjmy kupujícího nebo zda je dům v dobrém sousedství. Nakonec by malé zvýšení sazby mělo mít pouze malý vliv na rozhodnutí o koupi.

Závěr

Průměrná 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou byla v srpnu 2015 3,91%, podle Freddie Mac. To je vyšší než rekordní minima na konci roku 2012 o 3,35%, ale stále daleko pod historickými úrovněmi. Domníváme se, že průměrná sazba činila 4,69% v roce 2010, 5,87% v roce 2005, 8,05% v roce 2000 a 13,7% v roce 1980.

Pokud homebuyer hledá na drahém, vzkvétajícím trhu s nemovitostmi , jako například San Diego, Denver, Dallas nebo San Francisco, může být impulsem k tomu, aby se zablokovala nižší sazba předtím, než Fed zamíří na vyšší úrokovou sazbu.

Stoupající sazby mají z dlouhodobého hlediska větší rozdíl (25 a 30 let), ale mají jen mírný měsíční dopad. Je-li kupující, který se uchyluje, pravděpodobně dlouho nezůstává v domě, úrokové sazby mají mnohem menší význam.

Stoupající úrokové sazby snižují pravděpodobnost dalšího výbuchu bubliny na trhu s bydlením, jako například v roce 2007. Je to dlouhodobě bezpečnější pro majitele domů, aby měli stabilní a rostoucí sazbu. Je těžké předvídat ekonomický dopad zvýšení Fedu, avšak historie ukazuje, že bubliny aktiv vznikají, když jsou sazby nízké, a nikoliv naopak.