Investice do nemovitostí (REIT) se ustavily jako prostředek k tomu, aby se menší investoři mohli přímo podílet na vyšších ziscích z nemovitostí. V minulosti byly tyto podíly považovány za drobné podíly podílových fondů na investice ve stejné kategorii jako energetické nebo jiné odvětvové svěřenecké fondy, které byly vytvořeny, avšak když Standard globálního klasifikace průmyslu udělil společnosti REIT status samostatného aktiva třída změnila pravidla a jejich popularita vzrostla.

V tomto článku budeme vysvětlovat, jak fungují REIT, a pak zkoumat jedinečné daňové důsledky a úspory, které nabízejí běžným investorům. (Začněte s přehledem těchto aktiv a co mohou udělat pro vaše portfolio, viz REIT Way .)

Základní charakteristiky REIT REITs jsou seskupení nemovitostí a hypoték sdružených dohromady a nabízena jako cenný papír ve formě podílových fondů. Každá jednotka v REIT představuje poměrný podíl vlastnictví v každém ze základních vlastností. REITs na NYSE mají tržní limit ve výši 423 miliard dolarů. V roce 2011 bylo na burze New York a dalších trzích aktivně obchodováno téměř 140 společností REIT.

- 9 ->

SEE: Zkoumání investic do nemovitostí

REIT obvykle mají větší hodnotu než orientované na růst a jsou složeny převážně z malých a středně velkých podniků.

IRS požaduje, aby společnosti REIT vyplácely alespoň podíl 90% svých příjmů podílníkům (ekvivalent akcionářů). To je podobné společnostem a znamená, že REIT poskytují vyšší výnosy než ty, které se obvykle vyskytují na tradičních trzích s pevnými příjmy. Mají také tendenci být méně volatilní než tradiční akcie, protože se houpají s trhem s nemovitostmi. (Chcete-li se dozvědět více o ocenění REIT, viz Základní ocenění fondu pro investování do nemovitostí .)

Tři typy REIT REIT lze rozdělit do tří kategorií: akciové REIT, hypoteční REIT a hybridní REIT.

• Equity REITs - Tyto společnosti důvěřují vlastním a / nebo pronájmům nemovitostí a sbírají výnosy z pronájmu, dividendy a kapitálové zisky z prodeje nemovitostí. Trojitý zdroj příjmů činí tento typ velmi populární.
• Hypotéka REIT - Tyto důvěry nesou vyšší riziko, protože jsou vystaveny úrokovým sazbám. Pokud úrokové sazby vzrostou, pak hodnota hypotečních REIT může výrazně klesnout. (Další informace naleznete v části Za scénáři hypotéky .)
• Hybridní REIT - Tyto přístroje kombinují první dvě kategorie. Mohou být otevřené nebo uzavřené (podobné otevřeným a uzavřeným podílovým fondům), mají konečný nebo neurčitý život a investují do jedné skupiny projektů nebo do několika skupin.

Zdanění v Trust Úroveň
REIT musí dodržovat stejná pravidla jako všechny ostatní investiční fondy.To znamená, že společnosti REIT musí být zdaněny nejprve na úrovni důvěry, pak příjemcům. Musí však dodržovat stejnou metodu sebehodnocení jako korporace. Společnost REIT má tedy stejná pravidla oceňování a účetnictví jako společnosti, ale místo toho, aby procházela ziskem, přecházela peněžní tok přímo na podílníky.

Existuje několik dalších pravidel pro REIT mimo pravidla pro ostatní investiční fondy. Jsou to:

1. Výnosy z pronájmu jsou považovány za výnosy z podnikání společnosti REIT, protože vláda považuje nájemné za činnost společnosti REIT. To znamená, že veškeré výdaje související s nájemní činností mohou být odečteny stejně jako výdaje na podnikání, které mohou být odepsány společností.
2. Dále se běžný příjem, který je distribuován podílníkům, nepodléhá společnosti REIT, ale pokud je příjem rozdělen příjemci, který není rezidentem, pak musí být tyto příjmy předmětem 30% srážkové daně pro běžné dividendy a 35 % sazby z kapitálových výnosů, pokud není smluvní sazba nižší.

Veškeré praktické účely jsou společnosti REIT zpravidla osvobozeny od zdanění na úrovni důvěry, pokud rozdělí nejméně 90% svých příjmů svým podílníkům. Avšak i společnosti REIT, které dodržují toto pravidlo, stále čelí zdanění společností z jakéhokoli zůstatku.

Zdanění vůči U nitholders
Výplata dividend vydaná společností REIT je zdaněna jako běžný výnos podílníka, pokud nejsou považovány za "kvalifikované dividendy", které jsou zdaněny jako kapitálové zisky. V opačném případě bude dividenda zdaněna podle nejvyšší mezní sazby daně podílníka.

Část dividend vyplácených společností REIT může také představovat nevratný výnos kapitálu, který nejenže sníží zdanitelný příjem podílníka v roce, kdy byla dividenda přijata, ale také odvádí daně z této částky, dokud nebude kapitálový majetek prodáno. Tyto platby také snižují nákladovou základnu pro podílníka. Nestavěné části jsou pak zdaněny buď jako dlouhodobé nebo krátkodobé kapitálové zisky / ztráty.

Vzhledem k tomu, že společnosti REIT jsou zřídkakdy zdaněny na úrovni důvěry, mohou nabízet relativně vyšší výnosy než akcie, jejichž emitenti musí platit daně na podnikové úrovni před výpočtem výplaty dividend.

Příklad - Výpočet daně podílníka Jennifer se rozhodne investovat do společnosti REIT, která v současné době obchoduje za 20 USD za jednotku. Společnost REIT disponuje finančními prostředky z operací ve výši 2 USD za jednotku a distribuuje 90% nebo 1 USD. 80, z toho podílníkům. Nicméně, $ 0. 60 na jednotku této dividendy pochází z odpisů a jiných výdajů a je považováno za netýkavý výnos kapitálu. Proto jen $ 1. 20 ($ 1.80 - $ 0.60) z této dividendy pochází ze skutečných výnosů. Tato částka bude zdanitelná Jennifer jako běžný příjem, jejíž cena se sníží o $ 0. 60 až 19 dolarů. 40 na jednotku. Jak bylo uvedeno výše, toto snížení základního zdanění bude zdaněno buď jako dlouhodobý nebo krátkodobý zisk / ztráta při prodeji jednotek.

Bottom Line Jedinečné daňové výhody nabízené společnostmi REIT mohou vést k vyšším výnosům pro investory, kteří hledají vyšší zisky s relativní stabilitou.Teoreticky je možné, aby si podílník dosáhl záporného nákladového základu, pokud jsou jednotky drženy po dostatečně dlouhou dobu. Zatímco toto je sotva běžné, potenciál pro realizaci možného zisku nebo ztráty tímto způsobem by měli investoři jasně pochopit.