Prodej svého domu za obrovský zisk je skoro každý sen majitele domu. Kdo by nechtěl dělat hezké penny z jeho domova? Chcete-li však skutečně profitovat z prodeje vašeho domu, možná budete chtít odložit svůj zisk jednorázově. Přečtěte si o tom, proč a dozvíte se o další možnosti: splátkový prodej.

-

Příklad:
- Když zisk z nemovitosti zvyšuje daňovou odpovědnost

Hal Bookman se podíval na nabídku kupujícího na pronájem domu a nemohl uvěřit číslu, který tam byl vytištěn. Jeho majetek se zdvojnásobil v hodnotě za pouhých pět let a on to nepovažoval za levné, i když ho koupil. Nicméně, když Hal slíbil svému daňovému poradci o prodeji, jeho poradce byl méně nadšený; že příjem z jedné paušální částky by nebyl v nejlepším zájmu společnosti Hal z daňového hlediska. Pokud Hal prohlásí celý výtěžek z prodeje ve stejném roce prodá nemovitost, nebude způsobilý pro prakticky všechny daňové kredity, na které by měl obvykle nárok. Jeho podrobný odpočet by byl rovněž snížen v důsledku dodatečných příjmů z prodeje. Hal požádá svého daňového poradce, aby mohl snížit svůj zdanitelný příjem za rok. Poradce zná jen nástroj, který má použít: smlouvu o splátkovém prodeji. - Účel splátkového prodeje

Podle

publikace 537
umožňuje IRS daňovým poplatníkům odložit zisky z hlavních prodejů nemovitostí nebo jiných investic se smlouvou o splátkovém prodeji. Toto uspořádání umožňuje prodejcům deklarovat poměrnou část svých kapitálových zisků za několik let, dokud bude dokončena řádná dokumentace během roku prodeje. Jak metoda splátkového prodeje funguje Prohlášení o zisku v rámci splátkového prodeje je teoreticky jednoduché. Zdanění splátkového prodeje odpovídá rentu, kdy se poměrná část každé platby považuje za návrat jistiny. Jedinou podmínkou je, že prodaný majetek nemůže být veřejně obchodovatelným cenným papírem a daňový poplatník nemůže být v žádném smyslu obchodníkem s prodaným majetkem.

Podíváme se na příklad této metody a uvidíme, jak by mohl Hal rozdělit prodej splátky, pokud chtěl odložit své příjmy do budoucího roku.

Příklad

- odložení daní se splátkou

Hal obdrží 400 000 dolarů za svůj domov. Kupoval nemovitost za 188 000 dolarů a zaplatil 12 tisíc dolarů za prodejní náklady, které se připočítají k domácímu účtu, což činí 200 000 dolarů. Proto má Hal 200 000 dolarů (400, 000, - 200, 000 dolarů) ziskového výkazu, který má být vykázán. Halův poradce doporučuje, aby rozdělil výnosy z prodeje do osmi ročních splátek ve výši 50 000 dolarů, místo aby prohlásil 400 000 dolarů za rok.Dokud budou splátky konstrukčně přijaty každý rok, umožní tato metoda zůstat způsobilá pro daňové úlevy a odpočty, které by jí paušální platba bránila přijímat. Výkaz výnosů z prodeje splátky Výnosy ze splátkového prodeje lze rozdělit do tří samostatných kategorií: zisk, jistina a úroky. Každá z těchto kategorií se na formuláři 1040 zachází jinak.

Zisk kapitálu
Ve výše uvedeném příkladu Hal musí každoročně deklarovat zisk buď jako dlouhodobý nebo krátkodobý v závislosti na tom, zda byl zisk dlouhý nebo krátkodobý rok prodeje. Dlouhodobé zisky jsou zdaněny nižšími sazbami, zatímco krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem. Protože Hal držel dům pět let, zisk v tomto případě bude dlouhodobý. Pokud by zisk byl krátkodobý, Hal by byl stále ještě zdaněn na splátkách s nižšími sazbami, než kdyby musel vykázat paušální částku. Důvodem je to, že krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem na horní mezní sazbě daňového poplatníka. Zisk z prodeje splátky je uveden na formuláři IRS Form 6252 a následně je převeden do listu D na formuláři 1040.

Úrok
Daňoví poplatníci s příjmem z prodeje splátky musí rovněž účtovat kupujícímu úroky sazbou, která je nižší použitelná federální sazba (nebo 9% složená pololetně). Kupující zaplatí úroky z neuhrazených splátek až do okamžiku, kdy je zůstatek opraven. Proto pokud Hal zaúčtuje 9% sazbu při prodeji kupujícímu, obdrží a zaúčtuje přibližně dalších 4 500 dolarů z úrokových výnosů za každou splátku 50 000 dolarů, která ještě nebyla zaplacena. Úroky jsou vykazovány samostatně jako běžný úrokový výnos podle plánu B. (

Poznámka
: Pokud úroky nejsou vykazovány samostatně, IRS považuje část výnosů z prodeje za úroky.) Hlavní < Část každého prodeje splátky považuje IRS za bezúplatný návrat jistiny. Tuto částku lze určit výpočtem poměru vyloučení. Rozdělte částku skutečného zisku o prodejní cenu, která je v tomto případě 200, 000/400, 000 dolarů, čímž získáte poměr vyloučení 50%. Jednoduše vynásobte tento poměr částkou splátky: Jedná se o částku, která má být vyloučena z daně, protože je určena jako jistina. Proto se každoročně vrátí 25 000 dolarů (50 000, - x 50%) jistiny. Hypotéky a smluvní cena

Pokud kupující nemovitosti převezme hypotéku nebo jinou směnku s nákupem, musí být cena nemovitosti snížena o částku hypotéky / bankovky. Například, pokud pronájem nemovitosti, které Hal prodal za 400, 000 dolarů, má hypotéku ve výši 100 000 dolarů, pak se smluvní cena sníží na 300 000 dolarů (400, 000 až 100 000 dolarů). To znamená, že Hal bude mít pouze 100 000 dolarů z celkového zisku, které byste ohlásili v splátkách.
Pokud výše hypotéky přesahuje celkovou upravenou hodnotu nemovitosti, pak se rozdíl musí vykazovat jako platba v prvním roce a smluvní cena se zvyšuje o tuto částku.Například pokud má nemovitost Hal hypotéku ve výši 250 000 dolarů, základ domu bude 200 000 dolarů (188 000 Kč + 12 000 dolarů). V tomto případě bude společnost Hal muset během prvního roku navíc k platbě splácet hlásit i nadměrnou platbu ve výši 50 000 USD. Smluvní cena bude také 250 000 dolarů, zbylých 150 000 dolarů za zdanitelný zisk.

Závěr
Existuje mnoho pravidel a předpisů týkajících se prodeje splátky, které je třeba pečlivě dodržovat. Ti, kdo porozumí pravidlům, si však mohou zachovat způsobilost pro mnohé odpočty a kredity, které by jinak musely propadnout. Další informace o podtémích, jako jsou změny prodejní ceny, mohou mít různé podoby, které obdržely platby, a kdy by bylo lepší nechat si splácet splátkovou smlouvu a přijmout paušální platbu, místo toho navštívit webovou stránku IRS nebo se poradit se svým daňovým poradcem.