Pronájem nemovitostí má své výhody. Hotovo, můžete získat opakující se tok příjmů, krytý hypotéku a každý měsíc zisk. Nemluvě o mimořádném, když se rozhodnete prodávat. (Viz též: Top 10 funkcí rentabilního pronájmu nemovitostí.)

Ale tento stroj generující příjmy vás může stát, pokud a kdy budete prodávat. Po tom všem strýc Sam bude chtít snížit to ve formě daní z kapitálových zisků. Daň z kapitálových výnosů přichází vždy, když prodáte aktivum za účelem zisku. Pro roky 2015 a 2016 je sazba daně z kapitálových výnosů 15% u osob, které spadají do hranic 25%, 33% a 35% daně z příjmu. Lidé ve výši 39,6% daně zaplatí 20%. To by mohlo být docela významný hit, pokud si uvědomíte, že zisk je slušný. Řekněme, že na prodeji činíte 100 000 dolarů. Budete na háku za daně ve výši 15 000 dolarů. Zatímco daně jsou nutným zlem, existují způsoby, jak snížit zátěž při prodeji pronájmu nemovitosti.

Zisky ze ztráty se ztrátou

Účinným způsobem snížení daňové expozice při prodeji nemovitosti je spárování zisku z prodeje se ztrátou v jiné oblasti vašich investic. Nazývá se sklizeň daňových ztrát, mnoho lidí zaměstnává tuto strategii na konci roku snížit částku, kterou dluží ze zisku akcií, ale může být také použita k pronájmu nemovitostí. To je proto, že služba Internal Revenue Service vám umožňuje propojit zisky se ztrátami, abyste snížili částku, kterou vám dlužím strýc Sam. Řekněme, že jste udělali 50 000 dolarů z prodeje pronájmu bytu, ale vy jste se koupali na akciovém trhu a ztratili 75 000 dolarů. Můžete kompenzovat 50 000 dolarů, což činí zisk z prodeje pronajatého majetku mytí. (Viz také: Ztráta daňových ztrát: Snížení ztrát z investic.)

Využijte § 1031 Daňového zákoníku

Investiční investoři, kteří nemají zájem na vypořádání, se mohou vyhnout placení daně z kapitálových zisků v důsledku § 1031 daňového řádu. IRS umožňuje investorům prodat investice, v tomto případě pronajmout nemovitost, a získat výtěžek z prodeje a reinvestovat, aniž by musel platit daně z příjmů. Pod pravidlem může výměna zahrnovat výhradně majetek jako takový, nebo může zahrnovat jakousi nemovitost, stejně jako peníze, závazky a majetek, které nejsou podobné. V případě druhého, můžete v roce, kdy byla výměna dokončena, spustit událost kapitálových zisků.

Při výměně je nejjednodušším způsobem, jak se vyhnout placení daní, výměna jedné nemovitosti za druhou. V komplikovanější strategii, která se nazývá odložená výměna, můžete prodat nemovitost a poté získat jednu nebo více podobných vlastností. K tomu, aby mohla být nárokována na odloženou výměnu, musí být prodej jednoho majetku a pořízení jiného majetku závislými částmi transakce.(Viz také: 10 věcí, které je třeba vědět o 1031 burzách.)

Zatímco swap musí být podle pravidel IRS podobný, to neznamená, že musíte přepínat jedno byt za druhé. Můžete si vyměnit byt pro prodejnu nebo pro dům se třemi ložnicemi, pokud jsou obě nemovitosti a nacházejí se v USA. Mějte na paměti, že nemovitost musí být k pronájmu a musí mít příjmy. Nemovitosti, které používáte hlavně pro osobní potřebu jako druhá domácí nebo prázdninová nemovitost, se nezapočítávají do výměny.

Pokud jde o využití § 1031 daňového řádu, musíte mít na paměti, že načasování transakcí. Investoři mají 45 dní od data prodeje k identifikaci potenciálních náhradních vlastností. Do 180 dnů musíte uzavřít výměnu majetku. Je-li vaše daňové přiznání splatné před uplynutím této 180denní lhůty, musíte ji dříve uzavřít. Chybí termíny a budete muset platit daně z prodeje původního nájemního majetku.

Přeměňte svůj nájemní nemovitost na primární bydliště

Prodáváte bydlení, ve kterém žijete, bude mít lepší daňové výhody než vyložení pronájmu nemovitosti za účelem zisku, což je důvod, proč někteří lidé převádějí nájemní nemovitosti do svého primárního bydliště, daně z kapitálových výnosů. Zvažte to: jediní lidé, kteří prodávají domov, ve kterém žijí, mohou vyloučit až 250 000 zisků ze zisku. To se zvyšuje na 500 000 dolarů za manželské páry. Aby mohla IRS doma považovat za své hlavní bydliště, musíte ji vlastnit po dobu pěti let a žít v něm nejméně po dobu dvou let. Mějte na paměti, kolik z odpočtu vám bude záviset na tom, jak dlouho to bylo použito jako pronájem nemovitosti. (Viz též: Vyhněte se kapitálovému zisku z prodeje domů.)

Spodní linie

Daň z kapitálových výnosů může z vašeho zisku vydělat z prodeje investic do nemovitostí velký kus, ale naštěstí existují způsoby aby se kolem toho dostali. Ať už se jedná o výměnu jedné nemovitosti za druhou, pár investičních ztrát se ziskem za účelem kompenzace daňového zásahu nebo převedení vašeho pronájmu do vašeho primárního bydliště, existují různé strategie, aby se zabránilo placení daně z kapitálových výnosů. Bez nich vám kapitálové zisky mohou stát až 15% nebo 20% svého zisku, v závislosti na tom, do jaké daňové pásmo spadáte.