Investice do nemovitostí (REIT) jsou klíčovým faktorem při výstavbě jakéhokoli portfolia s vlastním kapitálem nebo s pevným výnosem. Poskytují větší diverzifikaci, potenciálně vyšší celkové výnosy a / nebo nižší celkové riziko. Stručně řečeno, jejich schopnost vytvářet výnosy z dividend spolu s zhodnocením kapitálu činí z nich výbornou protiváhu vůči akciím, dluhopisům a hotovosti. Společnost REIT obecně vlastní a / nebo spravuje komerční nemovitost produkující příjmy, ať už se jedná o samotné nemovitosti nebo hypotéky na tyto nemovitosti. Můžete investovat do společností samostatně nebo prostřednictvím burzovního fondu nebo podílového fondu. Existuje mnoho typů REIT dostupných. Zde se podíváme na některé z hlavních a jejich historické výnosy. Na konci tohoto článku byste měli mít lepší představu o tom, kdy a co koupit.

Historické výnosy REIT

Investice do nemovitostí jsou historicky jednou z nejlepších dostupných tříd aktiv. Index FTSE NAREIT Equity REIT je to, co většina investorů používá k měření výkonnosti trhu s nemovitostmi v USA. Mezi rokem 1990 a 2010 činil index průměrného ročního výnosu 9,9%, za druhé za akcie ve střednědobém horizontu, což v průměru za stejné období činilo 10,3% ročně. Pro srovnání, aktiva s pevným výnosem spravovala 7% ročních výnosů a komodity pouze 4,5% ročně. Realitní nemovitost byla nejhorší výkonem osmi tříd aktiv během pouhých dvou let z 20. Pevný důchod, na druhé straně, byl nejhorší výkon šestkrát ve stejném období 20 let.

Nedávno byl tříletý průměr REIT v období od března 2013 do března 2016 v souladu s průměrem za 20 let a v tomto období dosáhl 9 85%. Historicky investoři hledající výnos lépe investovali do nemovitostí než pevný výnos, tradiční třída aktiv pro tento účel. Pečlivě sestavené portfolio by mělo zvážit oba. (Další informace o tom, jak posoudit investiční fond pro investory do nemovitostí.)

Retail REIT

Přibližně 24% investic do REIT se nachází v nákupních centrech a volně prodejných maloobchodních prodejnách. Jedná se o jednu největší investici podle typu v Americe. Ať už je nákupní centrum četné, je pravděpodobné, že vlastní REIT. Při zvažování investice do maloobchodních nemovitostí je třeba nejprve zkontrolovat samotný maloobchod. Je v současné době finančně zdravá a jaký je výhled do budoucna?

Je důležité si uvědomit, že maloobchodní společnosti REIT vydělávají z nájemného, ​​který účtují nájemcům. Pokud se maloobchodníci potýkají s problémy s peněžním tokem z důvodu špatného prodeje, je možné, že by mohly zpoždění nebo dokonce selhání těchto měsíčních plateb, případně být nuceny k bankrotu. V tomto okamžiku musí být nalezen nový nájemník, což není nikdy snadné.Proto je zásadní, abyste investovali do REIT s nejsilnějšími kotevními nájemci. Patří sem obchody s potravinami a domácími vylepšeními.

Jakmile provedete hodnocení průmyslu, měli byste se zaměřit na samotné REIT. Jako každá investice je důležité, aby měli dobré zisky, silné rozvahy a co nejméně dluhu, a to zejména krátkodobého druhu. V chudé ekonomice budou maloobchodní společnosti REIT s významnými hotovostními pozicemi prezentovány příležitosti k nákupu nemovitostí za nenápadné ceny. Nejlépe spravované společnosti to využijí.

To znamená, že existují dlouhodobé obavy z maloobchodního prostoru REIT v tom, že nakupování se stále více přesouvá na internetu na rozdíl od modelového centra. Majitelé vesmíru pokračovali v inovacích, aby naplnili svůj prostor kancelářemi a jinými nájemci, kteří nejsou orientováni na maloobchod, ale podsektor je pod tlakem. (Pro více informací o komerčních nemovitostech, podívejte se na 7 kroků k Hot Commercial Real Estate Deal.)

Rezidenční REITs

Jedná se o REITs, které vlastní a provozují vícepodlažní bytové domy a také vyráběné bydlení. Pokud hledáte investovat do tohoto typu REIT, měli byste před tím, než skočíte, uvažovat o několika faktorech. Například nejlepším trhem s bytovými domy je tendence být tam, kde domácí cenová dostupnost je nízká ve srovnání se zbytkem země. Na místech, jako je New York a Los Angeles, vysoké náklady na jednotlivé domy nutí více lidí k pronájmu, což zvyšuje cenu, kterou si mohou pronajímatelé každý měsíc účtovat. Výsledkem toho je, že největší rezidenční společnosti REIT mají tendenci soustředit se na velké městská centra.

Na každém konkrétním trhu by investoři měli hledat populaci a růst pracovních míst. Obecně platí, že pokud je do města nějaký příliv lidí, je to proto, že pracovní místa jsou snadno dostupná a ekonomika rostou. Klesající míra neobsazenosti spojená s nárůstem nájemného je znamením, že poptávka se zlepšuje. Dokud zásoby bytů na určitém trhu zůstávají nízké a poptávka stále roste, by rezidenční REIT měly dělat dobře. Stejně jako u všech společností, ty, které mají nejsilnější rozvahy a nejvíce dostupný kapitál, obvykle dělají to nejlepší.

Healthcare REITs

Healthcare REITs budou zajímavým pododvětvím, který bude sledovat, jak Američané věku a náklady na zdravotní péči i nadále stoupají. Společnost Healthcare REIT investuje do nemovitostí nemocnic, zdravotnických středisek, ošetřovatelských zařízení a domů důchodců. Úspěch této nemovitosti je přímo vázán na systém zdravotní péče. Většina provozovatelů těchto zařízení se spoléhá na poplatky za ubytování, na úhradu Medicare a Medicaid a na soukromé platy. Dokud je financování zdravotní péče otázkou, tak se jedná o zdravotní péči REIT.

Věci, které byste měli hledat ve zdravotnictví REIT, zahrnují různorodou skupinu zákazníků a investice do několika různých typů vlastností. Zaměření je dobré do jisté míry, ale rozšiřuje vaše riziko. Obecně platí, že zvýšení poptávky po zdravotnických službách (které by se mělo stát při stárnutí obyvatelstva) je dobré pro zdravotní péči.Proto, kromě diverzifikace zákazníků a majetku, hledat společnosti, jejichž zdravotní zkušenosti jsou významné, jejichž bilance jsou silné a jejichž přístup k nízkým nákladům je vysoký.

Office REITs

Kancelářské společnosti REIT investují do kancelářských budov. Dostávají příjmy z pronájmu od nájemníků, kteří většinou podepisují dlouhodobý pronájem. Čtyři otázky přicházejí na mysl pro každého, kdo má zájem investovat do kanceláře REIT

1. Jaký je stav ekonomiky a jak vysoká je míra nezaměstnanosti?
2. Jaké jsou míry neobsazenosti?
3. Jak je oblast, v níž investuje REIT, činí ekonomicky?
4. Kolik kapitálu má pro akvizice?

Pokuste se najít REIT, které investují do ekonomických pevností. Je lepší vlastnit spoustu průměrných budov ve Washingtonu, D.C., než je vlastnit hlavní kancelářské prostory v Detroitu, například. (Více o komerčních nemovitostech naleznete v tématu Find Fortune In Commerical Real Estate . )

Hypotéka REITs

Přibližně 10% investic do REIT je v hypotékách, na rozdíl od samotné nemovitosti. Nejznámějšími, ale ne nutně největšími investicemi jsou Fannie Mae a Freddie Mac, vládou sponzorované podniky, které kupují hypotéky na sekundárním trhu.

Ale právě proto, že tento typ společnosti REIT investuje do hypoték namísto vlastního kapitálu, neznamená to, že přichází bez rizika. Zvýšení úrokových sazeb by se projevilo snížením účetních hodnot hypotečních REIT, což by vedlo ke snížení cen akcií. Navíc hypoteční REIT získávají značnou část svého kapitálu prostřednictvím zajištěných a nezajištěných dluhových nabídek. V případě nárůstu úrokových sazeb budou budoucí financování dražší, což snižuje hodnotu portfolia úvěrů. V prostředí s nízkými úrokovými sazbami s perspektivou zvyšování sazeb většina hypotečních REIT obchoduje se slevou na čistou hodnotu aktiv na akcii. Trik je ten správný. (Zjistěte více o účincích úrokových sazeb v dopadu úrokových sazeb na fondy realitních investičních fondů . )

Klíče k hodnocení každé REIT

Mluvil jsem o konkrétních typech REIT jako a co hledat, když investujete do nich. Existuje však několik věcí, které je třeba mít na paměti při posuzování jakéhokoli REIT. Patří sem:

1. REIT jsou skutečné investice s celkovým výnosem. Poskytují vysoké dividendové výnosy spolu se střednědobým dlouhodobým zhodnocováním kapitálu. Podívejte se na společnosti, které historicky dobrou práci vykonaly při poskytování obou.
2. Na rozdíl od tradičních nemovitostí je mnoho REIT obchodováno na burzách cenných papírů. Dostanete diverzifikaci nemovitostí poskytuje, aniž by byla uzamčena v dlouhodobém horizontu. Záleží na likviditě.
3. Odpisy mají tendenci převyšovat pokles hodnoty investice. Tak, namísto použití poměru výplaty (co dividend investoři používají) k posouzení REIT, podívejte se na jeho prostředky z operací (FFO) namísto toho. Toto je definováno jako čistý příjem bez prodeje majetku v daném roce a odpisy. Jednoduše vezměte dividendu na jednu akcii a rozdělujte ji na jednu akcii.Čím vyšší je výtěžek, tím lépe.
4. Silná správa má vliv. Podívejte se na firmy, které byly na chvíli kolem nebo alespoň mají manažerský tým s mnoha zkušenostmi.
5. Počítání kvality. Investujte pouze do REIT s velkými nemovitostmi a nájemníky.
6. Zvažte nákup vzájemného fondu nebo ETF, který investuje do REIT, a nechte výzkum a nákup pro profesionály.

Bottom Line

Federální vláda umožnila investorům nakupovat do velkých projektů komerčních nemovitostí již v roce 1960. Pouze v uplynulém desetiletí však individuální investoři přijali REIT. Důvodem jsou nízké úrokové sazby, které přiměly investory, aby se podívali na dluhopisy pro investice produkující příjmy, na příchod burzovních a vzájemných fondů zaměřených na nemovitosti a až do rozpadu nemovitostí v letech 2007-2008, část Američanů vlastnit nemovitosti a jiný hmotný majetek. Společnost REIT jako každá jiná investice v roce 2008 trpěla značně. Ale navzdory tomu jsou nadále vynikajícím doplňkem k jakémukoli diverzifikovanému portfoliu.

Pro související četbu se podívejte na Základy zdanění REIT a získáte investiční výplaty s mezinárodními REIT.