Nemovitost představuje významnou část bohatství většiny lidí, a to platí zejména pro mnoho majitelů domů ve Spojených státech. Podle posledního průzkumu spotřebitelských financí ze strany Federálního rezervního fondu 65. 2% amerických rodin vlastní své vlastní primární bydliště. Velikost a velikost trhu s nemovitostmi z něj činí atraktivní a lukrativní sektor pro mnoho investorů. Tento článek se bude zabývat některými hlavními faktory, které ovlivňují trh s nemovitostmi a různorodými dostupnými investicemi.

Výzkum investic do nemovitostí Faktory, které ovlivňují nemovitost

Demografie

Demografické údaje jsou údaje, které popisují složení populace, jako je věk, , pohlaví, příjmů, migračních modelů a populačního růstu. Tyto statistiky jsou často přehlíženým, ale významným faktorem, který ovlivňuje, jak jsou ceny nemovitostí a jaké typy nemovitostí jsou poptávané. Významné posuny v demografii národa mohou mít velký dopad na trendy v oblasti nemovitostí po několik desetiletí.

Například děti, které se narodily v letech 1945 až 1964, jsou příkladem demografického trendu s potenciálem výrazně ovlivnit trh s nemovitostmi. Přechod těchto baby boomů do důchodu je jedním z nejzajímavějších generačních trendů v minulém století a odchod těchto baby boomů do důchodu, který začal v roce 2010, je na trhu již několik desítek let poznamenán. (Více informací o vývoji dítěte-boomeru naleznete v tématu

Boomers: Twisting The Retirement Mindset .

Existuje mnoho způsobů, jak tento typ demografického posunu může ovlivnit trh s nemovitostmi, ale pro investora by se některé klíčové otázky mohly ptát: i) Jak by to ovlivnilo poptávku po druhém domově populární rekreační oblasti, jak více lidí začít odejít do důchodu? Nebo ii) Jak by to ovlivnilo poptávku po větších domácnostech, pokud by příjmy byly menší a všechny děti se přestěhovaly? Tyto a další otázky mohou investorům pomoci omezit typ a umístění potenciálně žádaných investic do nemovitostí dlouho předtím, než začal trend.

Úrokové sazby

Úrokové sazby mají také velký dopad na trhy s nemovitostmi. Pokud uvažujete o koupi domu s hypotékou, je výhodné prozkoumat úrokové sazby pomocí kalkulačky hypoték. Změny úrokových sazeb mohou výrazně ovlivnit schopnost osoby koupit rezidenční nemovitost. Je to proto, že nižší úrokové sazby jsou, tím nižší jsou náklady na získání hypotéky na nákup domu, což vytváří vyšší poptávku po nemovitostech, což opět tlačí ceny nahoru.

Je důležité si uvědomit, že s rostoucí úrokovou sazbou se zvyšují náklady na získání hypotéky, čímž se snižuje poptávka a ceny nemovitostí.Při pohledu na dopad úrokových sazeb na akciovou investici, jako je realitní investiční společnost (REIT), spíše než na rezidenční nemovitosti, lze tento vztah považovat za podobný vztahu s dluhopisem s úrokovými sazbami. Při poklesu úrokových sazeb se hodnota dluhopisu zvyšuje, protože kupónová sazba se stává žádoucím a když se úrokové sazby zvyšují, hodnota dluhopisů se snižuje. Podobně, když se úroková sazba na trhu snižuje, vysoké výnosy REIT se stávají atraktivnějšími a jejich hodnota stoupá. Když se úrokové sazby zvyšují, výnos z REIT se stává méně atraktivním a tlačí jejich hodnotu dolů. (Další informace o těchto účincích naleznete v části

Jak úrokové sazby ovlivňují hodnoty vlastností . Ekonomika

Dalším klíčovým faktorem ovlivňujícím hodnotu nemovitostí je celkové zdraví ekonomiky. Toto je obecně měřeno ekonomickými ukazateli, jako je HDP, údaje o zaměstnanosti, výrobní aktivita, ceny zboží apod. Obecně řečeno, když je ekonomika pomalá, tak se jedná o nemovitost.

Cyklickost ekonomiky však může mít různé účinky na různé typy nemovitostí. Například, pokud má REIT větší procento svých investic do hotelů, obvykle by to bylo více ovlivněno hospodářským poklesem než REIT, který investoval do kancelářských budov. Hotely jsou formou nemovitosti, která je velmi citlivá na ekonomickou činnost v důsledku typu nájemní struktury vlastní firmy. Pronájem hotelového pokoje lze považovat za formu krátkodobého pronájmu, který by se zákazníkům hotelu snadno vyhnul, kdyby se ekonomika chovala špatně. Na druhou stranu, kancelářští nájemci mají obecně dlouhodobější pronájmy, které nemohou být změněny uprostřed hospodářského poklesu. Takže, i když byste si měli být vědomi části cyklu, v níž je ekonomika součástí, měli byste být také obeznámeni s citlivostí nemovitosti na ekonomický cyklus.

Politika vlády / Dotace

Právní předpisy jsou také dalším faktorem, který může mít značný dopad na poptávku po nemovitostech a na ceny. Daňové úvěry, odpočty a dotace jsou některé ze způsobů, jak může vláda dočasně zvýšit poptávku po nemovitostech, dokud jsou na místě. Být vědoma současných vládních pobídek vám může pomoci zjistit změny v nabídce a poptávce a určit potenciálně falešné trendy. Například v roce 2009 vláda Spojených států zavedla daňovým úvěrem pro domácnosti, který poprvé udělal, vlastníkům domů, aby se pokusili začít s domácím prodejem v pomalé ekonomice (pouze ti, kteří si koupili domů v letech 2008-2010, jsou způsobilí). Podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) tato daňová pobídka vedla k 900 000 domácnostem koupit domů. Byl to poměrně značný nárůst, i když byl dočasný, a aniž byste věděli, že nárůst byl výsledkem daňových pobídek, možná jste nakonec dospěli k závěru, že poptávka po bydlení rostla na základě jiných faktorů.

Jaká je nejlepší investice?

Velikost a velikost trhu s nemovitostmi z něj činí atraktivní a lukrativní trh pro mnoho investorů.Investoři mohou investovat přímo do fyzických nemovitostí nebo investovat nepřímo prostřednictvím spravovaných prostředků. Investování přímo do nemovitostí zahrnuje nákup obytného nebo komerčního majetku, který bude v budoucnu využívat jako majetek produkující příjmy nebo pro další prodej. Mezi nepřímé způsoby, jak investovat na trhu s nemovitostmi, patří investice do investičních fondů s nemovitostmi (REIT), fondů obchodovaných s burzou nemovitostí (ETF), smíšených realitních fondů (CREF) a fondů infrastruktury. V důsledku vyšší likvidity na trhu, nižších transakčních nákladů a nižších kapitálových požadavků průměrní investoři dávají přednost nepřímému investování do nemovitostí. (

Bottom Line

Tento článek představil některé z nejdůležitějších způsobů, které hrají významnou roli při stěhování trhu s nemovitostmi, ale existují i ​​složitější části, které hrají. A ačkoli některé z výše uvedených faktorů naznačují jednoznačný vztah mezi faktorem a trhem, v praxi mohou být výsledky velmi odlišné. Nicméně pochopení klíčových faktorů, které pohánějí trh s nemovitostmi, je nezbytné pro komplexní vyhodnocení potenciální investice.

(Pro více informací o tomto tématu si přečtěte

Vydělávání peněz v rezidenční nemovitosti a Najděte štěstí v komerčních nemovitostech