Dva základní typy hypotečních úvěrů, které domácnosti mají zvážit, jsou hypotéky s pevnou úrokovou sazbou a s variabilní úrokovou sazbou. Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou je jednoduchá a přímá: Úroková sazba, a tedy i měsíční platba, je pevně stanovena po celou dobu trvání úvěru v okamžiku poskytnutí úvěru. Hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou, známé také jako hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM), se liší tím, že úroková sazba účtovaná dlužníkovi a odpovídající výše měsíční částky platby se mění po dobu trvání úvěru.

Hypotéka s proměnlivou sazbou začíná pevnou sazbou účtovanou za určité období na začátku úvěru, obvykle tři, pět nebo sedm let. Například počáteční sazba hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou 7/1 platí pro prvních sedm let trvání úvěru, po jejímž uplynutí se úroková sazba jednou ročně upravuje. Pravidelné úpravy úrokových sazeb jsou vypočteny pomocí referenční sazby, jako je londýnská mezibankovní nabídková sazba (LIBOR) plus prémie na základě obvyklé prémie poskytovatele úvěru a úvěruschopnosti dlužníka. Některé hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou se každoročně upravují, některé se upravují každých šest měsíců a některé se upravují i ​​měsíčně. Změny úrokových sazeb se projeví změnami výše měsíční platby.

Výhodou, která přitahuje mnoho dlužníků k hypotéze s proměnlivou úrokovou sazbou, je počáteční úroková sazba účtovaná za první část úvěru obvykle nižší než nejlepší úroková sazba, která je k dispozici na srovnatelné hypoteční s pevnou sazbou. Při počáteční sazbě, která je o desetinu procenta nižší, mohou dlužníci ušetřit značné množství peněz a podstatně více splácet z hlavní částky úvěru na počáteční část hypotečního úvěru s proměnlivou úrokovou sazbou. Existují však značné potenciální nevýhody hypotečního úvěru s proměnlivou úrokovou sazbou, kterou by dlužníci měli vzít v úvahu.

Náhlé nárůsty plateb

Hlavním rizikem s hypotékou s proměnlivou sazbou je, že prudký nárůst úrokových sazeb se může projevit na dlužníka, který najednou zaznamená měsíční nárůst platby, takže si prostě nemůže dovolit Platby. Významným faktorem při zhoršení finanční krize v roce 2008 bylo velké množství hypotečních dlužníků s proměnlivou úrokovou sazbou, jejichž měsíční platba byla příliš strmá, aby si je mohli dovolit, což způsobilo rozsáhlé selhání hypotečních úvěrů.

Chcete-li poskytnout představu o tom, jak drasticky měsíční částky plateb se mohou zvýšit při úpravě hypotéky s proměnlivou sazbou, měsíční platba za hypoteční úvěr ve výši 160 000 000 dolarů s úrokem 3,5% je přibližně 700 dolarů měsíčně. Pokud se úroková sazba zvýší na 8,5%, měsíční platba se téměř zdvojnásobí a stoupá na více než 1, 200 dolarů měsíčně.

Počáteční úprava sazeb hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou je typicky největší, protože se upravuje pro změny úrokových sazeb, ke kterým došlo během několika let.Budoucí úpravy se provádějí mnohem častěji, pokud se pravděpodobně výrazně nezmění sazby.

Jedním ze způsobů, jak zmírnit potenciální riziko úrokových sazeb, je získat půjčku s proměnlivou úrokovou sazbou s příznivými horními hranicemi, což jsou maximální limity na to, jak může úroková sazba nebo měsíční platba zvýšit při jakékoliv úpravě. Některé hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou mají také maximální limit na celkovou částku, kterou může úroková sazba zvýšit po celou dobu trvání úvěru. Dlužníci však potřebují přečíst jemný tisk, protože někdy se na počáteční úpravu sazeb, které nese nejvíce úrokové riziko, nevztahují.

Smluvní podmínky s obtížným pochopením

Vzhledem k tomu, že hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou jsou složitější než půjčky s pevnou úrokovou sazbou, může být pro dlužníky obtížné pochopit přesné podmínky úvěru. Hypoteční věřitelé mají velkou flexibilitu ohledně prvků úvěru, jako jsou limity, měřítka používaná k úpravám a marže pojistného. Je poměrně snadné, aby dlužníci nedokázali pochopit složité a vzájemně související podmínky jejich půjček, což může vést k neočekávaným a problematickým změnám měsíčních plateb. Jeden příklad, jak je uvedeno výše, je příklad, kdy je dlužník přesvědčen, že je chráněn před velkými měsíčními platbami zvýšením stropu na zvýšení za každou úpravu, ale nevšímá si, že výše sazeb neplatí pro úvodní úpravu úrokové sazby.

Negativní amortizační úvěry

Jedním z rizik s některými hypotékami s proměnlivou úrokovou sazbou je záporný zápůjční úvěr, což je situace, kdy může dlužník skutečně dojít po splácení úvěru po mnoho let, než tomu bylo na začátku úvěru. Důvodem je obvykle to, že úvěr má limit na částku, kterou může měsíční platba zvýšit, ale tento strop neodpovídá částce, kterou lze zvýšit. Výsledkem je situace, kdy měsíční částka platby nezahrnuje veškeré úroky splatné z úvěru. Zbývající částka se pak připočte k celkovému dluhu dlužníka, k hlavnímu zůstatku, což vede k tomu, že dlužník musí zaplatit úroky z úroků.