V roce 2011 diskutoval Warren Buffett o výhodách investic do celosvětového dodávek zlata zlatá kostka vážící asi 170 000 metrických tun se stranami 68 stop dlouhým pohodlným posezením na malém hřišti), na rozdíl od investic do všech amerických plodin plus 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83 56-0 23% Vytvořeno s Highstockem 4. 2. 6 ). Jak plyne čas, Buffett tvrdí, že olivovníky a Exxon Mobils budou dodat ohromující množství produkce ve formě kukuřice, pšenice, bavlny a bilionů dolarů z dividend, zatímco zlatá kostka zůstane beze změny, stále sedí v baseballové infiltrace, stále neschopné produkovat nic. "Můžete zkusit krychle, ale to nebude reagovat," napsal ve svém dopise roku 2011 akcionářům společnosti Berkshire Hathaway (BRK.B). produktivní majetek hromady B, zemědělské půdy a Exxon Mobils, přes zlatou kostku. Produktivní majetek, jak nám říká, může být ve formě podnikání, ať už prostřednictvím nákupu akcií nebo přímého vlastnictví, farem a nemovitostí. " majetek by měl mít schopnost v době inflace poskytovat produkce, která si udrží svou kupní sílu a bude vyžadovat minimální kapitálové investice. Farmy, nemovitosti a mnoho podniků, jako je Coca-Cola (KO

KOCoca-Cola Co45 (IBM a IBM) a naše Candy Candy se setkaly s tímto dvojitým testem, "napsal v dopise.

Tyto aktiva mohou být přeměněny na ekonomické ekvivalenty pomocí správných metod oceňování. Je možné stanovit cenu a určit návratnost. Nakonec tím, že jsou v pravém lese (produktivní majetek) a správným hodnocením těchto aktiv, mohou investoři dosahovat vyšších výnosů. Berkshire a Buffett upřednostňují nakupovat firmy přímo, ale když nemohou, budou kupovat značné množství podniků prostřednictvím nákupů akcií ve firmách jako IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96, 20-0, 09%

vytvořeno společností Highstock 4. 2. 6

) a Coca-Cola. Ve světě Buffetta a Benjamina Grahama, otce hodnotného investování, investování akcií je nejvíce inteligentní, když je nejvíce obchodně podobné a investor by měl zacházet s nákupem akcií, jako by představoval celý podnik.

Tradiční metriky oceňování cenných papírů na vysoké úrovni zahrnují poměry ceny k zisku a poměru ceny k účetní hodnotě. Vše ostatní se rovná, akcie s hodnotou P / E 10 nabízejí vyšší hodnotu než akcie s hodnotou P / E 20.

Podniky Typické oceňovací měrky pro nákup podniku zahrnují účetní hodnotu (hodnota veškerá aktiva snížená o všechny dluhy), srovnatelnou tržní hodnotu (s použitím nedávných údajů o prodeji ekvivalentních podniků za účelem stanovení ceny, podobně jako srovnatelná analýza trhu provedená pro obytné nemovitosti) a ocenění kapitálové sazby, které bere výnosy podniku buď posledním rokem nebo v průměru daného počtu předchozích let a rozdělí je podle poměru kapitalizace.Míra kapitalizace je založena na riziku a očekávané návratnosti. Například, pokud holičství v uplynulých pěti letech dosahuje průměrného zisku 20 000 USD a je stanoveno, že míra kapitalizace by měla činit 20%, bude hodnota podniku činit 20 000 USD / 0. 20 nebo 100 000 dolarů. Peněžní tok za pronájem nemovitosti U typů ocenění jsou typické metriky oceňování srovnatelnou tržní analýzou (rezidenční nemovitost je obvykle oceněna touto metodou a je pro nemovitost celkem nepoužitelná, protože nezahrnuje výdělky); reprodukční hodnotu nebo náklady na výměnu budovy; přístup ke kapitalizaci výnosů (stejný jako výpočet horní hranice pro podnik); výpočet hrubého násobitele nájemného a analýzu měsíčních výkazů peněžních toků.

Hrubý násobitel nájemného je prostě hrubý roční nájem nemovitosti vynásobený koeficientem, který představuje potenciál pro "peněžní tok. "Pravidlem je, že nemovitost bude produkovat peněžní tok na násobku sedmi; nemovitost s hrubým ročním nájemným ve výši 20 000 dolarů s největší pravděpodobností přinese peněžní tok za cenu 140 000 dolarů (20 000 Kč x 7). Tento výpočet je užitečný při filtrování vlastností pro další analýzu, ale holisticky je velmi tupý a zpravidla je vyvíjen podrobnější plánovaný výkaz zisku. Tento podrobný výkaz zisku a ztráty účtuje příjmy z pronájmu, míry neobsazenosti, poplatky za správu nemovitosti, opravy a údržbu, práce na lodích, různé, rezervy, půjčky, pojištění a daně z majetku. Výsledný zisk nebo "peněžní tok" se pak dělí o zálohu za účelem určení hotovosti z návratnosti investice v hotovosti.

Dvěma klíčovými výhodami investic do nemovitostí je využívání zvýšených výnosů pomocí pákové efektivnosti a "fantomové" přírůstek peněžních toků ve formě nepeněžní položky odpisů. Návratnost investovaného kapitálu je užitečnějším ukazatelem při porovnávání nájemného s investicemi do akcií.

Produktivní zemědělská půda

Zemědělská půda se typicky oceňuje pomocí výpočtu kapitálové renty, jelikož podle doby sklizně. com, "více než 50% zemědělské půdy na Středozápadě je v současné době pronajato. "Tak pozemek zemědělské půdy, který pronajímá za 500 dolarů za hektar, bude oceněn na úrovni 12, 500 akrů, pokud je kapitalizační sazba 4%. ($ 500/0, 04). Tato míra kapitalizace je založena na dlouhodobých úrokových sazbách.

Vytvoření ekonomických ekvivalentů pomocí modelu diskontovaných peněžních toků

Skutečná vnitřní hodnota produktivního aktiva, jak je popsána v dopisu společnosti Buffett z roku 1992 akcionářům společnosti Berkshire Hathaway, předstoupil John Burr Williams před více než 50 lety

Teorie investiční hodnoty.

"Hodnota jakéhokoli aktiva, dluhopisu nebo podnikání je určena peněžními příjmy a výdaji - diskontovanými odpovídajícími úrokovými sazbami - což lze očekávat během zbývající doby životnosti aktiva," napsal Williams. Tato skutečná hodnota může být vypočítána pomocí modelu diskontovaných peněžních toků, který bude mít za následek jednu dolarovou hodnotu, která pak může být porovnána s aktuální cenou aktiva za účelem dosažení výnosové míry.Tato míra návratnosti mění všechny naše třídy aktiv na ekonomické ekvivalenty.

Výsledek hospodaření a růst vlastníků

Jak tedy lze stanovit všechny přítoky a výdaje, které se očekávají během zbývající doby životnosti aktiva? Jednoduché: Nejprve určíte hodnotu základu výdělku (ve světě Buffettu, to by znamenalo výnosy vlastníka, což je čistý příjem plus odpisy a amortizace snížené o kapitálové výdaje) a poté tuto hodnotu růst za rozumnou míru růstu. Rychlost růstu je segmentována do první fáze a druhá fáze, kdy první etapa představuje tempo růstu, které by mělo pokračovat v příštích pěti až deseti letech, a druhá fáze je reziduální míra, která se očekává po růstu se zužuje na střední úroveň.

Pro první fázi může být použitá míra růstu historická 10letá míra růstu výdělku daného aktiva. Chcete-li zjistit historickou míru růstu příjmů kteréhokoli aktiva, jednoduše použijte výpočet časové hodnoty peněz pro míru nebo I / Y, přičemž použijete výdělky z před deseti lety jako současnou hodnotu, příjmy za poslední rok pro budoucí hodnotu a 10 za počet let. Pokud jste přesvědčeni, že příjmy budou pokračovat v této trajektorii na dalších pět až deset let, použijte tuto sazbu pro první stupeň růstu. Pro druhou fázi je reziduální sazba společným přístupem použití "dlouhodobé jmenovité míry růstu ve společné ekonomice v zemi původu společnosti." Podle Roberta Hagstroma, autora knihy Warren Buffett Way Například dlouhodobá míra ekonomického růstu Spojených států činí 5%.

Předvídatelnost je klíčem k použití modelu diskontovaných peněžních toků. aby se promítly budoucí výdělky s určitým stupněm důvěryhodnosti Navíc proměnné v modelu jsou jako knoflíky na vesmírném teleskopu Hubble: upravte je ale trochu a vy se díváte na zcela jiný vesmír

Sleva Sazba

Diskontní sazba je sazba, která se používá k diskontování všech budoucích výnosů zpět na současnou hodnotu. Přemýšlejte o tom jako o příležitostných nákladech na investování do aktiva, které jste si koupili, místo nákupu zemědělské půdy si můžete koupit pokladniční účet. hodnota, kterou Buffett používá, je bezriziková sazba, která je 30letá sazba T-účtů, nyní na úrovni 3%. Jiní k této sazbě přidávají kapitálovou rizikovou prémii, která představuje riziko. Tuto hodnotu lze nalézt na internetových stránkách Aswatha Damodarana, profesora financí na univerzitě v New Yorku. Sazba nyní činí 6,12%. Celková diskontní sazba činí 9,12%.

Vypočítat vlastní hodnotu Všechny předchozí vstupy jsou zahrnuty do modelu diskontovaných peněžních toků a vypočítává se čistá současná hodnota všech budoucích peněžních toků. Tato čistá současná hodnota je skutečnou hodnotou aktiva a lze ji porovnat s její prodejní cenou, ať už se jedná o cenu akcií, cenovou nabídku podniku, cenu na budovu nebo cenu za akru, aby bylo možné určit bezpečnostní rezervu. Bezpečnostní marka

Jak definuje mentor Buffetta, Benjamin Graham, marže bezpečnosti je rozdíl mezi aktuální cenou aktiva a vypočtenou skutečnou hodnotou aktiva. Marže bezpečnosti lze uvažovat tímto způsobem: Pokud potřebujete postavit most, který bude využívat nákladní automobily o hmotnosti 50 000 tun, pak postavte most, který bude mít nákladní automobily o hmotnosti 100 000 tun. Velká bezpečnostní rezerva poskytuje bezpečnostní síť pro chyby a odchylky při výpočtu vnitřní hodnoty. Podle Buffetta jsou tři nejdůležitější slova investování bezpečnostní marže.

Bezpečnostní marže může být zjištěna vydělením vypočtené vnitřní hodnoty aktiva cenou aktiva a odečtením hodnoty 1. Vše ostatní se rovná, aktiva s bezpečnostní marží 75% má mnohem širší záchrannou síť než aktivum s bezpečnostní hranice 25%.

Země ekonomických ekvivalentů - míra návratnosti

Za účelem stanovení míry návratnosti aktiva jednoduše změníte diskontní sazbu v modelu diskontních tokových toků, dokud se vypočtená skutečná hodnota nebude rovnat prodejní ceně aktiv. Například pokud je vnitřní hodnota společnosti American Express vypočítána jako 172 USD. 08 na akcii s použitím diskontní sazby 9,12% a jeho aktuální cena je 71 USD. 73, pak úprava diskontní sazby na 14,6% bude mít za následek skutečnou hodnotu $ 71. 73, která je stejná jako prodejní cena. To znamená, že na základě modelu postavil, že investor American Express může očekávat roční míru návratnosti 14,6%. Tato míra návratnosti usnadňuje srovnání mezi jednotlivými třídami aktiv a usnadňuje efektivní rozmístění kapitálu. Tedy, jestli je produktem Coca-Cola, čokoláda, obytný prostor nebo bavlna, diskontovaný model peněžních toků snižuje nerovnoměrné aktiva na ekonomické ekvivalenty.

Bird in the Hand

Podle Buffetta ve svém výročním dopisu 2000 akcionářům byl vzorec ocenění veškerého majetku, který John Burr Williams stanovil v

Teorie investiční hodnoty

Aesop v 600 B. C- "pták v ruce stojí za dva v Bush. "Ta axiom musí být upravena se čtyřmi otázkami: Jak si jistý, že ptáci jsou v křoví, kdy se objeví, kolik bude a jaká je bezriziková úroková sazba? (Výnosy z dlouhodobých státních pokladničních poukázek USA) Všechny tyto proměnné jsou zachyceny v modelu diskontních peněžních toků. "Pokud budete moci odpovědět na tyto tři otázky, znáte maximální hodnotu křovin a maximální počet ptáků, které nyní máte k dispozici. A, samozřejmě, nepamatuju doslova ptáky. Myslete dolarů, "napsal Buffett v akcionářském lístku.

Tento zákon podle Buffetta je neměnný, vztahuje se na" výdaje na farmy, ropné poplatky, dluhopisy, akcie, loterie a výrobní závody. čísla, a můžete seřadit přitažlivost všech možných využití kapitálu v celém vesmíru, "napsal Buffett.

Spodní linie

"Zda je měna sto let od začátku založená na zlatě, mušlích, žraločích zubech nebo na kusu papíru (jako dnes), lidé budou ochotni vyměnit pár minut svého denního práce pro Coca-Cola nebo nějaký pohled na arašídy křehký.V budoucnu obyvatelé Spojeného království přesouvají více zboží, konzumují více potravin a vyžadují více prostoru než nyní. Lidé budou navždy vyměňovat to, co produkují za to, co produkují jiní, "napsal Buffett ve svém dopisu akcionáře z roku 2011. Vzhledem k tomu, že jde o individuálního investora, identifikace tohoto výrobního majetku nad zlatou kostkou a zvládnutí modelu, který je přeměňuje na ekonomické ekvivalenty, vede k vnitřní hodnotě. To vede k bezpečnostní marži, která vede k vyšší míře návratnosti.