Investice do nemovitostí jsou stále jedním z nejlepších způsobů, jak budovat bohatství a snížit daně. Mezi přínosy patří schopnost zpeněžovat náklady na majetek produkující příjmy prostřednictvím odpisů, využívat 1031 burz s cílem odložit zisky z investic do nemovitostí a půjčit si proti vlastnímu kapitálu k realizaci dodatečných investic nebo k jiným účelům. Kromě toho mohou majitelé domů využívat osvobození od osobních domů, které chrání zisk z prodeje osobního bydliště z daní z kapitálových výnosů, jakož i odečtení úroků z hypotečních úvěrů. Přečtěte si, zda jedna nebo kombinace těchto strategií je pro vás to pravé. (Informace o pozadí Investování do nemovitostí .

TUTORIÁL: Prozkoumejte investice do nemovitostí

Odpisy
Náklady na výnosy z pronájmu můžete vymáhat prostřednictvím ročních daňových odpočtů nazývaných odpisy. Vnitřní zákon o příjmech definuje odečtení odpisů jako přiměřenou částku za vyčerpání nebo opotřebení včetně přiměřeného příspěvku na zastarání.

Investoři nemovitostí obecně používají metodu odpisování nazvanou Modified Accelerated Recovery System (MACRS), ve kterém jsou rezidenční nájemné a strukturální vylepšení odpisovány za 27. 5 let, zatímco spotřebiče a ostatní příslušenství jsou odpisovány za 15 let. Náklady na odpisy často vedou k čisté ztrátě investičního majetku, i když nemovitost skutečně vytváří kladný peněžní tok. Tato ztráta, stejně jako výdaje, jako jsou služby a pojištění, jsou uvedeny v plánu E, federální daňové lhůtě 1040 a odečteny z běžných příjmů.

- <->

1031 Výměny
Výměna 1031, nazvaná pro § 1031 Interního daňového rejstříku, umožňuje investorům odložit daně prodejem jednoho investičního majetku a použitím vlastního kapitálu k nákupu jiného majetku nebo vlastností nebo větší hodnotu. Tato výměna musí nastat v určeném časovém období. Ačkoli výměna 1031 může v širokém rozsahu zahrnovat různé typy nemovitostí, převážná většina transakcí se týká nemovitostí. (Chcete-li si přečíst další informace o tomto typu výměny, přečtěte si Smart Real Estate Transactions .

-

Aby byla úspěšně dokončena výměna 1031, musí vlastnosti splňovat následující kritéria:
Souhrnná hodnota vlastností nahrazení musí být stejná nebo větší než hodnota opuštěné vlastnosti.

• Vlastnosti zahrnuté v transakci musí být podobné, což znamená, že nemovitost nemůže být vyměněna za jiný typ aktiva, jako je realitní investiční fond (REIT). (Pro více informací o REIT, přečtěte si
• Základy zdanění REIT. ) Vyměněné nemovitosti musí být drženy pro "výrobní účely v podnikání nebo obchodu" (investice).
• Jakákoliv peněžní částka nebo majetek obdržený v rámci transakce, který není považován za nemovitost, se považuje za startovací a podléhá zdanění.

Hotovostní boot zahrnuje nejen hotovost, ale i fyzický majetek, jako například příslušenství. Hypotéční boot označuje jakékoli snížení dluhu, které je dosaženo prostřednictvím transakce. Výše dluhu převzatého z nemovitosti, která je nahrazena, se musí rovnat nebo být vyšší než hodnota dluhu odebraného, ​​když se prodaný majetek prodal. (Více informací o výměnách podobných druhů si přečtěte Obchodní vlastnosti, které mají držet daňového poplatníka v zátoce .) Pravidla pro investory

Investor musí používat kvalifikovaného zprostředkovatele. Kvalifikovaný zprostředkovatel je zprostředkovatel, který usnadňuje výměnný proces 1031, především tím, že drží čisté výnosy z majetku, který byl vzdaný, před tím, než je znovu investován do výměnného majetku. Pouze kvalifikovaný zprostředkovatel může v průběhu výměny tyto prostředky držet. Federace pracovníků výměn podrobně vysvětluje roli, kterou kvalifikovaný zprostředkovatel hraje při výměnném procesu 1031.
Investor podléhá dvěma lhůtám:

Čtyřicet pět dnů po prodeji upsaného majetku musí doručit písemný seznam kvalifikovaných náhradních nemovitostí kvalifikované straně burzy, obvykle zprostředkovateli. Existuje také několik pravidel, které omezují počet identifikovatelných vlastností.

• Dále musí kupní souhrnnou hodnotu kvalifikovaných náhradních aktiv nakupovat do 180 dnů od prodeje vyplaceného aktiva nebo 180 dnů po dni splatnosti svého daňového přiznání za daný rok, podle toho, co nastane dříve.
• 1031 Exchange, Krok za krokem

V typické transakci se investor rozhodne prodávat investiční nemovitost a investovat výnos z jakéhokoli zisku do jiného majetku.
Pro dosažení tohoto cíle daňově efektivním způsobem uzavře investor investiční smlouvu s kvalifikovaným zprostředkovatelem a předá původní nemovitost k prodeji. Současně investor začne hledat náhradní vlastnosti.

1. V den, kdy investor prodá původní nemovitost (zbylý majetek), jsou čisté výnosy po zaplacení všech výdajů odeslány na zvláštní účet vytvořený kvalifikovaným zprostředkovatelem.
2. Investor pak vstoupí do identifikačního období a má přesně 45 dnů, aby vytvořil seznam kvalifikovaných výměnných vlastností a 180 dní, aby uzavřel výměnnou nemovitost během výměnného období.
3. Využitím veškerých výnosů z prodeje upsaného majetku investor uzavře nový investiční majetek nebo nemovitosti.
4. Kvalifikovaný zprostředkovatel tyto finanční prostředky doručí společnosti s titulkem, speciální účet je uzavřen a transakce je dokončena.
5. Půjčky proti domácímu kapitálu

Investoři, kteří si vybudovali značné podíly ve svém osobním domě nebo v investičním majetku, se mohou jednoduše rozhodnout, že refinancují své nemovitosti a vydělávají z vlastního kapitálu, aby vynaložili další investice, vylepšili domov nebo na jiné účely.Předpisy se liší od státu ke státu.
V typickém scénáři půjčitel půjčí 80% smluvní půjčky na hodnotu nebo 50% spravedlivé tržní hodnoty nemovitosti, podle toho, která hodnota je nižší. Například na nemovitosti s hodnotou 240 000 000 dolarů s úvěrem ve výši 100 000 dolarů by nejvíce dlužník mohl čerpat 92 000 000 dolarů (240 000 000 x 80 až 100 000 000 dolarů).

Schopnost půjčky závisí také na úvěrovém skóre dlužníka, na stávajícím poměru dluh k vlastním kapitálem a na poměru dluhu k příjmu. Zatímco tato strategie je trochu riskantnější, pro ty, kteří dokážou zvládnout další dluhy, může pomoci vybudovat bohatství, aniž by museli vstoupit do výměny nebo prodávat nemovitost. (Chcete-li se dozvědět více o úvěrech z vlastního kapitálu, přečtěte si

Úvěr z vlastního kapitálu: co je a jak funguje .) Odložení daní z prodeje domu

Zisk z prodeje z daňového poplatníka primární osobní bydliště jsou vyloučeny ze zdanění kapitálových zisků až 500.000 dolarů za manželské páry a 250.000 dolarů pro jednotlivce, pokud daňový poplatník žije v domě za dva z posledních pěti let. Navíc, pokud by zisky z prodeje primárního bydliště plátce byly vyšší než tyto vyloučení, může daňovník tuto částku investovat také prostřednictvím burzy 1031.
Investoři, kteří žijí v oblastech, kde se hodnotí domácí hodnoty, mohou využívat strategii obchodování, a to jak pro budování svého osobního bohatství, tak pro současnou minimalizaci daní. (Chcete-li se dozvědět více o daňových důsledcích prodeje domova, přečtěte si

Váš prodej domů vás nechá s daňovým šokem? ) Snížení úrokové sazby hypotéky

Majitelé domů mohou odečíst část svých hypoték, úroky z jejich daňových přiznání. Tyto platby jsou vyšší během prvních let hypotéky a postupně se snižují s tím, jak se hypotéka vyplácí. (Přečtěte si více v části
Odpočet daně z příjmů z hypotéky .) Spodní linie

Existuje mnoho možností, které má majitel nemovitosti, který se snaží prodat a zároveň minimalizovat daňovou povinnost.
Výměna 1031 umožňuje vrátit výnosy z prodeje do nemovitosti podobného druhu.

• Vlastní kapitálový úvěr se přímo spojí s hodnotou nemovitosti a může být použit pro různé účely.
• Prodej hlavního bydliště je způsobilý pro zvláštní daňové zacházení.
• Úrok z hypotéky lze odečíst v daňové dobe.
• Vaše osobní situace vám diktuje, která z těchto možností je pro vás vhodná, ale některá z nich vám pomůže vydělat maximum z vašich investic do nemovitostí.

Pro související čtení viz

Daňový základ pro majitele domů .