Pravděpodobně jste slyšeli index Case-Shiller, který byl ve zprávách uveden opakovaně. Možná víte, že má něco společného s cenami domů a na trhu s bydlením. Co je ale tento index přesně a jak to ovlivňuje?

Co je index Case-Shiller?
Index Case-Shiller byl vyvinut v osmdesátých letech třemi ekonomy: Allan Weiss, Karl Case a Robert Shiller. Trio později vytvořilo firmu, která prodala svůj výzkum; společnost byla zakoupena společností Fiserv, Inc., která tabulkuje data za indexem. Data jsou pak distribuována firmou Standard & Poor's.

Index, formálně známý jako index cen domácností S & P / Case-Shiller, ve skutečnosti není vůbec žádný index. Existuje skutečně několik indexů:

• Národní index cen domácností, který zahrnuje devět hlavních divizí sčítání. Vypočítává se čtvrtletně a zveřejňuje poslední úterý února, května, srpna a listopadu.
• 10-městský kompozitní index, který zahrnuje Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco a Washington, DC.
• 20-městský kompozitní index, který zahrnuje všechna výše uvedená města plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle a Tampa.
• Dvacet individuálních indexů oblastí metra pro každé z výše uvedených měst.

Indexy, kromě národního indexu, jsou zveřejňovány v poslední úterý každého měsíce v 9:00 EST. Dotčená data zaznamenávají dva měsíční zpoždění, takže zpráva vydaná v květnu pokrývá pouze prodeje domů v březnu.

Každý index měří změny ceny jednorázových, samostatných domů (také známých jako domy) pomocí metody opakovaného prodeje, která porovnává prodejní ceny stejných vlastností v průběhu času. Nová výstavba je vyloučena - protože tyto domy nebyly dříve prodány, neexistuje způsob, jak vypočítat, jak se jejich prodejní ceny změnily, dokud neměly dva vlastníky (v tomto okamžiku již nejsou novou výstavbou). Condos a co-ops nejsou zahrnuty do žádného z hlavních indexů; existuje však samostatný kondo index, který sleduje ceny kondo na pěti hlavních trzích: Boston, Chicago, New York, Los Angeles a San Francisco.

Typy prodeje sledované indexy Case-Shiller se nazývají transakce s prodejem zbraní. Jedná se o transakce, kdy byl dům prodán v tržní hodnotě a údaje o prodejní ceně mohou být použity k získání přesného snímku trhu s bydlením. Transakce, při které matka prodala svůj domov svému synovi za příznivou cenu pod trhem, by nebyla zahrnuta do žádného indexu Case-Shiller, protože přesně neodráží celkovou činnost na trhu s bydlením. Uzávěrka prodeje je zahrnutá v indexech, protože prodej mezi bankou a jednotlivcem je považován za tržní i za opakovaný prodej.

Také vyloučeny z indexu jsou vlastnosti, jejichž změna označení (nemovitost, která byla nedávno považována za dům, ale nyní je byt), prodej před vlastním majetkem nebo po něm byl dramaticky změněn (např. dům v domě s pěti ložnicemi) a transakce, u kterých se zdá, že mají chyby v datech (dům, který byl jednou prodán za 100 000 dolarů, později hlášený jako prodávaný za 10 000 USD, například).

Proč Ceny domů obsahují
Je zřejmé, že pokud chcete koupit nebo prodávat rezidenční nemovitost, budete mít zájem o to, zda se ceny domů pohybují nahoru nebo dolů a kolik. Pokud prodáváte a zdá se, že ceny rostou, možná budete chtít prodat prodej, zatímco budete čekat a uvidíte, zda ceny stále rostou. Pokud nakupujete a uvidíte, že ceny rostou, možná budete chtít urychlit rozhodnutí o nákupu, zatímco ještě máte obchody. Nebo pokud ceny klesají, možná budete chtít zjistit, zda můžete svůj nákup držet, zatímco ceny budou i nadále klesat. Samozřejmě, žádná osoba nebo index nemůže skutečně předvídat, co se stane s domácími cenami.

I když nekupujete ani neprodáváte dům, ceny domů jsou ukazatelem toho, jak širší ekonomika funguje. Domnívají se lidé, že teď je vhodný čas, aby se uskutečnila velká a nákladná investice? Jak dobře funguje určitá geografická oblast? Jak fungují podniky s velkým podílem v oblasti bydlení? Index Case-Shiller poskytuje náhled na všechny tyto otázky.

Je dokonce možné nepřímo využít změny cen domů investicemi do futures a opcí S & P / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Tento typ investice se doporučuje podnikům, jako jsou developeré nemovitostí a nemovitostí, banky, hypoteční věřitelé a domácí dodavatelé, aby jim pomohli zmírnit riziko jejich velkých podílů v oblasti bydlení. Dokonce i podniky, které mají málo nebo nic společného s bydlení, mohou chtít investovat do těchto produktů, aby diverzifikovaly investiční rizika, kterým jsou vystaveni.

Konečně, mnoho lidí má alespoň tolik, ne-li více, investováno do svých domovů stejně jako v zásobách. Cenové pohyby domů tak mají významný dopad na celkovou hodnotu svých portfolií.

Indexy alternativního bydlení
Indexy Case-Shiller, i když možná nejznámější, nejsou jediné, které sledují ceny domů.

U. S. Federal Household Finance Agency (FHFA) zveřejňuje čtvrtletní index cen bydlení, který chytře nazval HPI (nebo Index cen bytů). Využívá metodu opakování prodeje Case-Shiller pro výpočty, ale pokrývá 363 metropolitních oblastí a zahrnuje refinancování, nejen prodej. Podle indexu FHFA tento index pokrývá pouze "rodinné nemovitosti, jejichž hypotéky byly od ledna koupeny nebo sekuritizovány Fannie Mae nebo Freddie Macem. Velké hypotéky známé jako jumbo hypotéky nejsou zakoupeny nebo sekuritizovány Fannie Mae nebo Freddie Mac, takže tyto hypotéky nejsou zahrnuty do indexu.

Společnost s názvem First American CoreLogic produkuje index LoanPerformance Home Price Index . Používá také údaje o opakovaném prodeji, ale je mnohem komplexnější. Podle webových stránek společnosti se jejich údaje týkaly "6, 070 PSČ (58% z celkové populace USA), 519 základních statistických oblastí (CBSA, 85% celkové populace USA) a 898 krajů (81% který se nachází ve všech 50 státech a v okrese Columbia. "

Index cen domácností IAS360 je zveřejněn měsíčně a pokrývá cenové trendy ve čtyřech amerických sčítání lidu, v devíti divizích amerických sčítání lidu a v 360 amerických krajích pro jedno- rodinný oddělený prodej domů. Ačkoli účet IAS360 zahrnuje pouze transakce v délce trvání transakcí, nepoužívá metodu Case-Shiller a tvrdí, že "výrazně omezuje počet dostupných transakcí, aby definoval trend, který může být zpomalen v pomalejších tržních podmínkách." Místo toho IAS360 používá vlastní technologii, protože se domnívá, že data na úrovni kraje jsou užitečnější než sledování dat v "širokých geografických oblastech". Jedním z klíčových aspektů indexu je, že je publikován pouze s měsíčním zpožděním ve srovnání s dvouměsíčním zpožděním případu Shiller, což je časový indikátor. Indexy cen zahraničního bydlení

Kromě toho Spojené státy nejsou jedinou zemí, která vytváří indexy cen bydlení. Zde je několik příkladů dalších zemí, které vyrábějí indexy bydlení:
Kanada

• je hlavním indexem Národní cenový index komoditních domů . Používá také metodu opakovaného prodeje a kombinuje data z prodejů rodinných domů ve Vancouveru, Calgary, Torontu, Ottawě, Montrealu a Halifaxu. Irsko
• trvalý tsb Index cen domácností produkuje irská banka permanentní tsb, která vlastní asi 20% domácích hypotečních úvěrů. Tento index zohledňuje velikost, typ, umístění a další vlastnosti domova pomocí složité techniky známé jako lineární regresní analýza s více proměnnými. Hlavním indexem
• Spojeného království je Halifax House Price Index , pojmenovaný po největším hypotečním úvěru U. K. Používá také multivariační lineární regresní analýzu. Závěr

Index Case-Shiller je široce používaným a respektovaným barometrem trhu s bydlením v USA a širší ekonomikou. Nyní, když pochopíte, co to je a proč je důležité, při příštím čtení novin nebo sledování zpráv byste mohli věnovat trochu větší pozornosti, když se dozvíte o indexu Case-Shiller.