Loajální teorie nemovitostí je něco takového: Poutníci dorazili. Začali používat zemi. Více Evropanů přišlo. Poptávka po půdě byla tak vysoká, že domorodí Američané byli vytlačeni, aby poskytli prostor nově příchozím osadníkům. Více pozemků nelze postavit, takže poptávka a ceny budou vždy stoupat, což činí nemovitost velkou investicí.

Bohužel vzorec není tak jednoduchý. Zde se podíváme na ceny nemovitostí a dlouhodobou teorii, že se budou neustále zvyšovat.

Historické ceny nemovitostí, bubliny a jiná období

Před dobře zveřejněným výbuchem bubliny na bydlení a následnou havárií v oblasti nemovitostí, která začala v roce 2007 vážně, byly historické ceny za bydlení Národní sdružení realitních kanceláří (NAR) se zdálo, že podporuje teorii nekonečně rostoucích cen. Níže uvedená tabulka sleduje mediální ceny domů od roku 1968 do roku 2004 a vykazuje průměrný roční nárůst o 6,4% bez jediného poklesu během 36letého období.

Obrázek 1: Střední ceny domů od roku 1968 do roku 2004

Zdroj: Národní sdružení realitních kanceláří

Co data neukazují

Bohužel pro majitele domů, počtu zdravých růstů před zploštěním trhu. Do roku 2006 údaje NAR ukázaly pouze 1% nárůst. Poté se na trzích zaznamenal nebývalý pokles.

Ceny na vnitrostátní úrovni klesly v roce 2007. Opět poklesly v roce 2008 a opět v roce 2009. V polovině roku 2010 ceny nemovitostí klesly zpět na úroveň roku 2004 na stojatém trhu. To, co se po desetiletí zdalo jako jednosměrná vstupenka k růstu zisku, poklesla o více než 30% během několika málo let, podle údajů Standard and Poor's. (Podívejte se také na:

Proč bubliny Populky na trhu s bydlištěm .) Dokonce ještě předtím, než se čísla začaly chovat špatně, údaje o trendech prodejních cen poskytly neúplný obrázek. Národní sdružení stavitelů domů uvádí, že průměrná domácí velikost v Americe byla v roce 1950 983 čtverečních stop, v roce 1970 1, 500 čtverečních stop a v roce 2004 2, 349 čtverečních stop. Tento trend pokračoval v první polovině roku 2000, což začalo poněkud klesat. (Viz také:

McMansion: Bližší pohled na trendy velkých domů. ) Vzhledem k tomu, že velikost domů se zvyšuje a inflace zvyšuje náklady na stavební materiály, je logické, vzestup. Co se však stane, pokud je inflace vyčíslena z obrazu? Výsledkem je něco zcela nečekaného. Již před krachem nemovitostí z konce roku 2000 se ceny domů často a výrazně snížily. (Viz též:

Uzavření dohody o realitách na nižší trhu .) Ve skutečnosti, první světová válka, Velká deprese, druhá světová válka, sedmdesátá léta a osmdesátá léta, pokles cen.Menší poklesy se vyskytovaly pravidelně iv jiných bodech. (Viz též: graf produkovaný

New York Times v roce 2006.) Národní čísla, regionální trendy a vaše sousedství

I národní čísla o trendech říkají jen část obrazu. Trendy cen bydlení se mohou od geografické oblasti k geografické oblasti značně lišit. Boom v Kalifornii může maskovat poprsí v Detroitu. Dokonce i ve stejném městě se čísla mohou značně lišit. Oblasti, které zažívají nový růst nebo gentrifikaci, mohou vykazovat významné zhodnocení cen, zatímco oblasti v celém městě mohou být v útlumu.

Pokud se podíváte na národní a regionální statistiky, ujistěte se, že zohledníte realitu trhu ve vaší oblasti. Rostoucí ceny na národní úrovni vám nemusí pomoci, pokud vaše město, stát nebo okolí jsou v úpadku.

Reality

Dalším důležitým bodem, který je třeba zvážit při pohledu na nemovitost jako investice, je, že vaše "investice" se nikdy nevyplatí, pokud ji neprodáte. Takže i když se vaše primární bydliště zdvojnásobila, protože jste ji koupili, z praktického hlediska to pravděpodobně znamená, že vaše daně z nemovitostí vzrostly. Veškerý zisk, který jste zažili, je pouze zisk na papíře, dokud neprodáte nemovitost.

Pokud se rozhodnete prodávat a doufáte, že si koupíte jiný dům ve stejné oblasti, nezapomeňte, že i ceny jiných domů se zvýšily. Chcete-li opravdu rezervovat zisk z vašeho prodeje, budete pravděpodobně muset přestěhovat do menšího domova ve stejné oblasti nebo se vyhnout z oblasti a najít méně nákladné místo pro život.

Zatímco je možné využít kapitál ve vašem domě tím, že půjčíte proti němu, využívání domu jako bankomatu se v minulosti ukázalo být hloupou strategií. Nejen, že váš zájem jíst do vašeho zisku, ale úhrada půjčky odvádí vaše finanční stabilita. Pokud ceny nemovitostí klesnou, můžete se ocitnout v nezáviděníhodné pozici, která je dlužná spíše na úvěru, než dům stojí. (Viz též:

Home Equity Loans: Náklady .) Takže je realitní špatná investice?

Teď si možná myslíte, že v nákupu domova není žádná naděje, že v průběhu času získá hodnotu. I když je pravděpodobné, že byste neviděli žádné zisky, které byste mohli vynaložit, pokud máte v úmyslu žít ve stejném domě celý svůj život, jestliže půjdete do nákupu s strategií odchodu, je mnohem lepší šance na to, hotovostní zisk.

Nejprve zvážit důvod, proč jste doma. Pokud je odpověď "žít v něm", pak byste měli přestat přemýšlet o ziscích a ztrátách. Pokud je odpověď "vydělat peníze", musíte transakci zadat strategií ukončení. Vzhledem k nákupní ceně nemovitosti byste měli mít na paměti prodejní cenu.

Když se dosáhne cenového bodu, prodáváte majetek stejně jako u akcií, které se ocitly. To nemusí být praktické řešení pro vaše hlavní bydliště v závislosti na vašem životním stylu, ale to je přesně to, co mnoho investorů v oblasti nemovitostí dělá, když si koupí nemovitosti, renovuje je a prodává je.Nezapomeňte, že ceny vždy nevyšly nahoru. V roce 2010 se některé části trhu snížily o 40% z jejich vrcholů.

V minulosti Japonsko zaznamenalo pokles cen bydlení ještě více. To neznamená, že tyto ceny se nebudou vrátit zpět na ziskové území, ale mějte na paměti, že v některých případech to může trvat velmi dlouho.

Se spodní částí

S historií jako návodem, většina případných majitelů domů by udělala dobře, aby si koupili místo, které skutečně doufají, že bydlí, rychle splatit hypotéku, žít tam až do odchodu do důchodu, levnější dům. Není to jistá sázka, ale tato strategie zvyšuje pravděpodobnost zisku.