Po Velké hospodářské krizi v roce 1929 bylo několik rodin schopno zakoupit domů a mnozí, kteří předtím vlastnili domovy, je ztratili na nucené prodeje a uzavření trhu. Hypoteční podmínky byly obtížné splnit a úvěry byly omezeny na 50% tržní hodnoty nemovitosti. Po třech až pěti letech výplaty pouze úroků se stala splatná konečná balónová platba, která v podstatě činila celkovou částku úvěru.

V roce 1934 byla Federální správa bytů vytvořena, aby pomohla vytáhnout zemi z krize a podpořit majitelství domů tím, že poskytne hypotéky více lidem. Program FHA snížil platební požadavky; kvalifikované dlužníky založené na jejich schopnosti splácet úvěr (spíše než na koho věděli); stanovil harmonogram amortizace úvěru, v němž jsou vypláceny jak jistiny, tak úroky každý měsíc; a zavedli delší úvěrové podmínky.

Dnes FHA poskytuje pojištění hypoték na úvěry na rodinné domy a rodinné domy, které poskytují věřitelé schválení FHA v USA a na jejich územích. Je důležité si uvědomit, že FHA je pojišťovna hypoték, nikoliv hypoteční věřitel: FHA zajišťuje půjčky, takže věřitelé mohou nabídnout lepší nabídky. Mnoho lidí, kteří se poprvé a opakovaně kupují, se mohou kvalifikovat pro úvěry FHA, které mají zpravidla nižší splátky, přiměřené úvěrové očekávání a flexibilnější požadavky na příjmy. Zde se podíváme na top důvody, proč půjčka FHA může být pro vás to pravé.

Splácení dolů

Pokud nemáte příliš mnoho peněz na zálohu, úvěr FHA může být dobrou volbou. Záloha na úvěr FHA by mohla činit až 3,5% z kupní ceny domu. Takže například pokud je kupní cena 200 000 dolarů, můžete získat hypotéku s necelými 7 000 dolarů dolů (200 000 dolarů X 3 5% = 7 000 Kč). Za mnoho konvenčních hypoték zaplatíte 20% dolů (nebo 40 000 dolarů za stejný dům ve výši 200 000 000 Kč). U některých lidí by hypotéka FHA mohla být rozdílem mezi tím, že se stanete majitelem domu a budete pokračovat v pronájmu.

Nízkoplachové platby jsou za nízké ceny. Ať už máte konvenční půjčku nebo půjčku FHA, budete muset zaplatit za hypoteční pojištění, pokud snížíte méně než 20%, a to buď ve formě soukromého hypotečního pojištění (PMI) pro konvenční půjčky nebo pojistného na hypotéku (MIP) za Půjčky FHA. (Úvěry FHA vyžadují také jednorázový poplatek za splácení úvěru.) Úroková sazba, kterou zaplatíte, závisí na délce úvěru, poměru úvěru k hodnotě (LTV) a velikosti úvěru.

Nedávné změny ovlivňují, jak dlouho jsou dlužníci povinni platit MIP na úvěry FHA. Pokud váš úvěr FHA vznikl před 3. červnem 2013, FHA vyžaduje, abyste zaplatili MDP po dobu pěti let předtím, než bude možné upustit, pokud je doba vašeho úvěru delší než 15 let a pak pouze pokud zůstatek úvěru dosáhne 78% původní cenu domu (kupní cena uvedena na vašich hypotečních dokladech).

U úvěrů, které vznikly po 3. červnu 2013 nebo později, platí nová pravidla: Pokud by vaše původní LTV činila 90% nebo méně, dlužíte MIP za 11 let nebo do konce úvěru, podle toho, co nastane dříve ; Pokud však vaše LTV je vyšší než 90%, zaplatíte MIP za celou dobu půjčky nebo za 30 let. To je mnohem nákladnější než PMI za klasický úvěr, který lze zpravidla zrušit, když váš vlastní kapitál ve vašem domě dosahuje přibližně 20%. Podívejte se na Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění pro podrobnosti.

Vysoký poměr dluhu k příjmu

Poměr dluhu k příjmu (DTI) měří výši dluhu, který máte vůči vašim celkovým příjmům. Věřitelé, včetně hypotečních věřitelů, používají DTI jako způsob, jak zhodnotit svou schopnost řídit platby, které děláte každý měsíc, a splácet peníze, které jste si půjčili.

Chcete-li vypočítat vaši DTI, doplňte svůj celkový opakující se měsíční dluh (včetně hypotéky, studentských půjček, půjček na auto, podpory dětí a plateb kreditními kartami) a rozdělte podle svého hrubého měsíčního příjmu (to, co získáte každý měsíc před daněmi a dalšími odpočty jsou odstraněny). Pokud je váš celkový opakovaný měsíční dluh například 2 000 USD a váš hrubý měsíční příjem je 6 000 USD, vaše DTI by činila 33% (2 000 Kč, 6 000 Kč = 0,33 nebo 33%).

Nízká DTI ukazuje dobrou rovnováhu mezi dluhem a příjmem. Zájemci, jako je číslo, které je nízké od dlužníků s nižším poměrem dluhu k příjmu, pravděpodobněji spravují měsíční splátky dluhu. Vysoký DTI, na druhé straně, ukazuje, že máte příliš mnoho dluhů za svůj příjem.

Obecně platí, že 43% je nejvyšší DTI, kterou můžete mít a stále získáte konvenční hypotéku. FHA má však určitou flexibilitu a umožňuje určitým dlužníkům, aby měli DTI vyšší než 56% nebo 57% - například těm, kdo mohou udělat velké zálohy, nebo těm, kteří mají významné úspory a spolehlivé úvěrové historie. Pokud máte stejný hrubý měsíční příjem ve výši $ 6 000 z předchozího příkladu, váš celkový opakující se dluh by mohl být tak vysoký jako $ 3, 420, aby získal nárok na půjčku FHA, versus $ 2, 580 za konvenční půjčku.

Nízké úvěrové skóre

Úvěrové skóre je číslo, které pomáhá věřitelům vyhodnotit vaši kreditní zprávu a odhadnout, jak je riskantní poskytnout úvěr nebo půjčit peníze. Poskytovatelé úvěru získávají kreditní skóre od tří největších úvěrových zpravodajských agentur - Equifax, Experian a TransUnion. Nejčastěji používaným úvěrovým skóre je skóre FICO, které vychází z pěti faktorů:

1. 35%: historie plateb
2. 30%: dlužné částky
3. 15%: délka úvěrové historie
4. 10%: nové úvěry a nově otevřené účty
5. 10%: typy úvěrů v užívání

Požadavky na úvęry pro úvęry FHA jsou zpravidla uvolnęné neż u tradićních úvęrû. Přestože jsou brány v úvahu i další faktory, pro získání maximálního financování je zapotřebí alespoň 580 kreditních bodů. Pokud je vaše kreditní skóre mezi 500 a 579, budete pravděpodobně stále schváleni (v závislosti na ostatních faktorech), ale budete muset provést větší zálohu (například 10%).

Pokud máte netradiční úvěrovou historii nebo nedostatečný úvěr, můžete ještě získat nárok na půjčku FHA, pokud splníte určité požadavky; ve skutečnosti může váš věřitel schválit půjčku FHA, i když nemáte kreditní skóre.Tyto situace se vyhodnocují případ od případu (konzultujte s vaším věřitelem podrobnosti o vaší konkrétní situaci).

Zrátané podbízení

FHA zajišťuje úvěry na bydlení v celé Americe a jejích územích, včetně Guamu, Portoriku a Panenských ostrovů Spojených států. Abyste mohli získat nárok na půjčku FHA, musí být vaše nemovitost primárním bydlištěm a musí být obydlena vlastníkem (tj. Tam musíte bydlet). Mnoho lidí, kteří se poprvé a opakovaně kupují domů, může získat úvěry od FHA, a to i při nižších úvěrových údajích a / nebo vyšších poměrech dluhu k příjmu, než potřebujete pro konvenční hypotéku.

Existuje mnoho typů úvěrů FHA a sazby a přesné požadavky se mohou lišit podle věřitele. Hypotéka je dlouhodobý finanční závazek a je třeba dbát na pochopení různých úvěrových produktů, které jsou k dispozici, a konkrétních možností před přijetím rozhodnutí. Přečtěte si Je hypotéka FHA stále výhodná? , než se zavážete k jednomu.