Zdá se, že mnozí majitelé domů a zkušení investoři do nemovitostí se soustředí na funkčnost a styl navrhovaných nákupů a očekává, že tyto vlastnosti povedou ke zvýšení hodnoty nemovitosti. Mnozí si nepamatují slogan odvětví nemovitostí - "umístění, umístění, umístění" - při hledání nemovitosti, která bude skvělá investice.

(Další informace o koupi domu naleznete v příručce: Průvodce po koupi domu v USA)

Skutečnost je, že fyzická struktura se v průběhu času znehodnocuje. Je to země pod strukturou, která oceňuje hodnotu. To je významný rozdíl, protože nákup domova je největší investice, kterou většina drobných investorů učiní v životě. Pokud se nepozdáte jako domov jako investování a nerozumíte vodičům hodnot nebo se soustředíte na funkčnost a ubytování, můžete omezit celkový výkon a příležitosti daného majetku, abyste maximalizovali bohatství. (Chcete-li jít dál než koupit si dům a dozvědět se, jak vám nemovitost může přinést zisk, přečtěte si Investování do nemovitostí .

Pozemky jako ocenění majetku

Rozlišování mezi vylepšenou částí nemovitosti a pozemkem, na kterém se nachází, se může zdát triviální. Ale až poté, co se investor v oblasti nemovitostí zaměřuje na tyto rozdíly, je snazší najít efektivnější investice, které poskytují nejvyšší výnosnost za vložené riziko nebo kapitál. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí jsou funkcí místní nabídky a poptávky, vzhled, funkčnost a údržba fyzické struktury jistě ovlivní hodnotu, ale tyto faktory mají menší dopad, než si můžeme myslet. Porozumění tomu, jak lokalizace a budoucí vyhlídky na hodnoty pozemků ovlivňují výnosy z nemovitosti, umožňuje investorům lépe volit mezi konkurenčními aktivy. (Chcete-li se dozvědět více, přečtěte Pět věcí, které by měl každý investor nemovitostí vědět .

Důvodem, proč je půda oceněním, je jednoduchá. Je to v omezené nabídce a nikdo už nevyrábí. Poptávka po půdě neustále roste s rostoucí populací a vzhledem k tomu, že její nabídka je omezená, musí se její cena časem zvyšovat. Pokud se nestane něco, co omezí poptávku po dané oblasti nebo ji bude nepoužitelné, předpokládá se, že důvody budou časem zvyšovat hodnotu. (Pro související čtení viz Základy ekonomiky: poptávka a nabídka a Zisk s realitní pozemkovou spekulací .)

Otázka zní, kolik půda ocení a kolik zlepšení zvýší nebo sníží celkovou hodnotu. Fyzická struktura majetku je odpisujícím aktivem. Ve stáří potřebuje kapitálové infuze pro údržbu, aktualizaci, aby se zastavila funkční zastaralost a v závislosti na jeho návrhu aktualizovala, aby se zabránilo tomu, že by se nespadalo do stylu.Dokonce i Internal Revenue Service (IRS) tuto skutečnost uznává tím, že umožňuje odpisování fyzické struktury daňových povinností. Pozemek pod konstrukcí se však neodpisuje … (Chcete-li zjistit, které zlepšení domu jsou prospěšné a které jsou plýtvání penězi, přečtěte si Přidejte hodnotu investic do nemovitostí a Do-It- Projekty na zvýšení hodnoty domova .)

Stupeň znehodnocení nebo fyzické zastaralosti bude specifický pro každou nemovitost, ale je spravedlivé říkat, že pokud zůstane osamoceně, nemovitost bude i nadále ztrácet hodnotu, dokud již nebude přidává hodnotu půdě nebo dokonce snižuje její hodnotu. Některé pozemky s nižšími strukturami, ve srovnání s okolními nemovitostmi, budou ve skutečnosti mnohem více neosvědčené. Majitelé budou často fyzicky škrábat fyzickou strukturu, aby maximalizovali hodnotu parcely. Tak proč jsou poradci vždy naznačují, že majitelé nemovitostí věnují kapitál, aby aktualizovali své domovy? Důvodem je potlačit některé nebo všechny odpisy, které pomalu snižují hodnotu struktury. Zkušení investoři v oblasti nemovitostí si uvědomují, že tato třída aktiv je kapitálově náročná a vyžaduje pravidelný vstup kapitálu, aby se maximalizovala hodnota. (Naučte se, jak vypočítat, kolik vaší nemovitost bude muset ocenit, aby pokryla náklady na její vlastnictví v Zlomíte i na svém domě? )

Důsledky pro investice

Jakmile investor pochopí dopad hodnoty pozemku na celkové zhodnocení, má smysl "lokace, umístění, umístění" na trhu. Důsledkem je to, že kupující domů se musí podívat na fyzické atributy domova a zaměřit se, jak bude jeho umístění na trhu ovlivňovat celkovou návratnost. To je extrémně obtížné pro domácí zákazníky, kteří očekávají, že budou žít ve svých domovech po delší dobu. Nicméně i ty nejvíce nevýrazné nákupy mohou být časem zlepšeny a vytvářet značné bohatství, pokud se nacházejí v oblasti s vysokou poptávkou. Níže jsou uvedeny některé úvahy o nových kupujících domů:

• Menší nebo méně atraktivní bydlení mohou poskytnout větší návratnost investic.

Chcete-li porozumět tomuto bodu, představte si dva funkčně zdravé domy na stejných pozemcích ve stejném okolí, jedno se blíží k maximu pro domy v tomto sousedství a další obchoduje za polovinu této ceny. Vzhledem k tomu, že místní faktory nabídky a poptávky ovlivňují hodnoty pozemků, domky v sousedství mají tendenci oceňovat přibližně stejnou částku za rok. Pokud se dražší dům ocitne o 10% (bez jakýchkoli konkrétních zlepšení nebo kapitálových projektů), bylo by to stejné jako 20% návratnost pro druhou - mnohem efektivnější využití investičního kapitálu.

• Umístění v sousedství ovlivní hodnoty pozemků.

Místa, jako jsou slepé uličky, kvůli svým omezením dopravy a předpokládané bezpečnosti pro děti, jsou zpravidla ve větší poptávce než domy na nejčastěji používaných silnicích.

Oceňování hodnot pozemků podtrhuje význam výběru mezi sousedstvími.Většina čtvrťových a horních tříd sousedí s rodinou domů již omezuje novou výstavbu, když vývojáři zakoupí většinu dostupných pozemků pro výstavbu obytných čtvrtí a pododdělení. Z tohoto důvodu většina čtvrtí vyvíjí vlastní sociální, kulturní a demografické charakteristiky, které ovlivňují poptávku po domcích.

• Průměrný věk sousedů může poskytnout stopy k zhodnocení.

Mnoho investorů to nepřihlíží při výběru umístění. Noví kupci domů s malými dětmi se často vyvarují umístění se staršími majiteli domů, které pro své děti neposkytují spoluhráče. Také většina majitelů domů je si vědoma vlivu některých veřejných škol na poptávku po domovech v dané školní čtvrti. Vzhledem k tomu, že domovy v oblasti nejsou homogenní, ocenění je důsledkem umístění a hodnoty pozemků.

• Budoucí vývoj může změnit vaši hodnotu nemovitosti pro lepší nebo horší.

Majitelé domů musí být obeznámeni nejen se současným stavem místní občanské vybavenosti, ale i budoucími vyhlídkami na komerční a vládní rozvoj v oblasti. Vládní plány týkající se škol, nemocnic, dopravních modelů a další veřejné infrastruktury budou mít vliv na hodnoty pozemků jako současný a budoucí rozvoj obchodní komodity v konkrétním prostředí. (Pro související čtení viz Pět chyb, investoři by se měli vyhnout .)

Investiční partneři, kteří investují do nemovitostí, musí zohlednit potenciální dopad volných nebo vyspělých pozemků na budoucí nabídky a domácí ceny. Jedná se o neustálé riziko, které nesou kupující kondominia. Ceny bytů jsou ovlivněny stejnými faktory poptávky jako rodinné domy a zhodnocení pozemku, na kterém je budova umístěna.

Jedinečná otázka pro vlastníky bytů je dodávka. Na rozdíl od většiny rodinných domů, které jsou postaveny na výplňových místech, může být na malých pozemcích av krátkých časových intervalech postaveno značné množství kondomů, čímž se zvyšuje nabídka a potenciálně se snižují ceny. Pro majitele bytů je obtížné posoudit potenciál nového vývoje a hodnoty pozemků, neboť vícejádrové struktury a vysoké nárůsty lze snadno stavět na pozemcích, které byly zpočátku domovem jiných typů obytných nebo komerčních nemovitostí. (Pro další čtení o problémech, které čelí majitelé bytů, přečtěte si Nákup kondo .)

Spodní linie

Úspěšný investor v oblasti nemovitostí se naučí hledat styl a fyzické atributy budoucích nákupů se soustředí na potenciál nemovitosti pro zhodnocení půdy. To vyžaduje přehlížení nejatraktivnějších domů v cílové lokalitě a soustředění se na ty, které poskytují příležitosti ke zlepšení, které zvýší hodnotu země. Pochopení hodnot pozemků změní investiční pohled na nedostatečně udržovaný ranč z "neatraktivní" na "výrobce peněz". Investoři, kteří se zajímají o ocenění sledování, by měli navštívit stránky Federální agentury pro financování bydlení (FHFA), která vám umožní zkontrolovat zhodnocení bydlení ve vaší oblasti.

Jakmile jste našli atraktivní investiční nemovitost a prozkoumali její hodnotu pozemků, je načase uplatnit tyto výzkumné dovednosti na nákup hypotéky. Zatímco zkoušíte hodnotu půdy domů, může vám být tisíce; vaše domácí úkoly vám mohou ušetřit tisíce dolarů úroků a poplatků.