Nákup domu je často nejvýznamnější finanční událostí, s kterou se někdy potýká. Většina z nás však nemůže jít ven a rozložit desítky, dokonce i stovky tisíc dolarů. Místo toho kupující domů často musí vypůjčit drtivou většinu kupní ceny - ve formě hypotéky - od lépe nakloněné skupiny lidí, jako je banka nebo hypoteční společnost.

Zatímco tam je okouzlující řada hypoték, tento článek se zaměřuje na jeden typ - hypotéku s nastavitelnou sazbou nebo ARM na krátkou dobu. V tomto článku se podíváme na ARM, abyste zjistili, jak fungují, a odhalte některé různé druhy hypoték s nastavitelnou sazbou.

Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM)
ARM je druh hypotéky, ve které se úroková sazba účtovaná na půjčené částce mění podle základní sazby indexu. Vzhledem k tomu, že základní sazba indexu se mění, platí i výše měsíční splátky hypotéky. Jedná se o opak hypotéky s pevnou úrokovou sazbou, která stanovuje úrokovou sazbu účtovanou za stanovené období a platby se nemění.

Obecně ARM umožňuje dlužníkovi získat hypotéku s úrokovou sazbou, která je zpravidla nižší než typ hypotéky s pevnou úrokovou sazbou, alespoň na začátku. Úroková sazba je obvykle nějaká fixní částka nad indexovou sazbou, jako je míra "nákladů na finanční prostředky". Jak se indexová sazba mění, tak je i úroková sazba na ARM. (Chcete-li se dozvědět více o ARM, viz Hypotéky: Pevná sazba versus nastavitelná míra , Americký sen nebo hypoteční noční můra a >

Hybridní ARM

Hybridní ARM je pravděpodobně nejznámější druh ARM. Začíná to s časovým obdobím, např. Pět let, ve kterém je sazba fixní. Po uplynutí této doby se každoročně vynuluje indexovaná sazba nebo se ji blíží, což lze řídit s ohledem na limity ročních změn. Tento typ ARM je zvláště dobrý, pokud budete mít doma jen pár let. Během této doby získáte nižší úrokovou sazbu a můžete plánovat prodej předtím, než se obnoví měsíční platba.

Příklad - Hybridní rameno Vs. 30-letá fixní hypotéka
Pokud jste si půjčili 250 000 USD s 30letou hypotékou s pevnou úrokovou sazbou ve výši 6,5%, vaše měsíční splátka by činila 1 dolar, 580,17 za dobu trvání úvěru. Pokud na druhou stranu získáte hybridní ARM na 4% po dobu pěti let a indexovanou sazbu pro zbytek, vaše první 60 měsíčních plateb by činila pouze 1, 193 dolarů. 54. Měli by se pak každoročně měnit s tím, jak se úroková sazba vynuluje každý rok. Pokud například nová sazba na začátku šestého roku činí 8%, pak by se platba stala $ 1, 745. 22. Tato platba se může měnit nahoru nebo dolů v závislosti na pohybu indexované sazby.

Option ARM Dalším typem ARM je možnost ARM. Jedná se o druh hypotéky, která může nabízet různé platební možnosti od minimální platební možnosti, která je obvykle nižší než měsíční splatná úroková sazba, ke zrychlené platební možnosti, která sníží dobu splácení hypotéky.

Možnosti ARM jsou atraktivní pro některé dlužníky kvůli jejich nízké minimální platby a úrokové opce, které umožňují dlužníkům získat nárok na vyšší částky. Nicméně, zatímco nižší platby mohou být atraktivní pro dlužníky, tyto platby přicházejí s některými dalšími rizika pro dlužníky.
Převážně rozdíl mezi minimální platbou a tím, co by bylo vyplaceno za plně amortizovaný úvěr (jako je půjčka s pevnou sazbou), je

přidáno

k dlužné částce. Když dlužná částka vzroste na určitý limit, například 125% původní částky úvěru nebo určitý čas projde, například pět let, platba se náhle vynuluje na úroveň, kde nyní začíná splácet jistinu jako stejně jako úroky ve zbývající části úvěru. Příklad - Option ARM Platební scénář Předpokládejme, že si vypůjčil $ 250, 000 s nízkou mírou teaser 1,5%. Vaše počáteční minimální měsíční platba by byla pouze 862 USD. 80 - velmi cenově dostupné. Plně amortizovaná platba za úvěrovou indexovanou sazbou, například, 6,2% by byla 1, 531,17, tedy rozdíl 668 dolarů. 37 se připočítává každý měsíc k hypotéce. Ve druhém roce mohou podmínky vašeho úvěru způsobit, že minimální platba se mírně zvýší na 927 USD. 51, ale amortizovaná částka je nyní $ 1, 659. 40, protože indexovaná sazba se zvýšila na 6. 56% - a nyní 731 dolarů. 89 je přidáván k zůstatku každý měsíc. V době, kdy se rok 5 přerušil, byste mohli platit minimálně 1, 071. 85 dolarů, zatímco indexovaná úroková sazba úvěru se zvýšila na 8% a přidáváte jistému 940 dolarů za měsíc hlavnímu povinnému. Není to špatné, zatím, ale v určitém okamžiku musíte začít zaplatit jistinu. Banka koneckonců chce své peníze zpět.

Zde přichází rok 6 a volba ARM se resetuje. Díky tomu, že budete dělat pouze minimální platby, byste dlužili téměř 300 000 dolarů namísto 250 000 dolarů. U 8% budou měsíční platby ve zbývajících 25 letech 2, 312,10, více než dvakrát to, co jste zaplatili za rok 5 a téměř třikrát to, co jste zaplatili v roce 1. Ouch! Tento typ půjčky je nejlepší pro lidi, kteří chtějí začít s nízkou měsíční splátkou, ale mohou si dovolit mnohem vyšší měsíční platbu. To je také dobré pro ty, kteří se přestěhují před obnovením ARM. Poznámka

: Mělo by být

ne použito k získání většího domu s větším úvěrem jen proto, že si můžete (nyní) dovolit nízké počáteční platby. Léčba první pomoci pro bolestivý ARM Bite Pokud se rozhodnete pro cestu ARM, obzvláště možnost ARM, můžete udělat několik věcí, abyste minimalizovali bolest, ke které dojde při obnovení rychlosti a platby. V podstatě se to všechno zhoršuje, pokud jde o plánování vpřed:

Vaše platba:
Uvědomte si, kolik z každé platby jde směrem k úroku a kolik za každý měsíc jde směrem k hlavní. Snažte se vyplatit alespoň všechny úroky, takže výše úvěru neustále roste. Pro možnost ARM to znamená, že ignorujete ty dráždivě nízké měsíční platby a platíte od začátku více. Při indexované úrokové sazbě 6,2%, $ 250,000 vytvoří $ 1, 291.67 v zájmu pouze v prvním měsíci. Pokud nezaplatíte přinejmenším tolik, úroky se připočítávají k zůstatku úvěrů, což zhorší situaci v budoucnu. (Více informací naleznete v části

1. Porozumění struktuře plateb hypotéky a Rychlejší bez hypoték .) Váš věřitel: placení pozdě nebo v prodlení. Majitel hypotéky chce své peníze zpátky, takže by raději vyjednával s vámi, než aby se váš dům uzavřením. Máte motivaci pokračovat v placení úvěru - koneckonců tam žijete. (Chcete-li se dozvědět více o zabránění uzavření trhu, viz
2. Uložení vašeho domova z uzavření a Žijete příliš blízko okraji? ) půjčit nebo vyjednat balón. Například tento balón může být vyplacen prodejem domu 13 nebo 14 let, nebo opětovným opětovným vyjednáváním, jakmile se konec pevného období blíží. Váš příjem:

   Přineste více příjmů! Možná byste si mohl dostat práci na částečný úvazek v sobotu nebo si pronajmout pokoj. Zatímco to druhé nebude fungovat pro všechny, pokud tam je vysoká škola v blízkosti, studenti vždy hledají místo, kde žít a mohli byste najít někoho, koho jste spolu. Jen si uvědomte důsledky daně z příjmu pro tento typ řešení, stejně jako veškeré zákony místního pronajímatele.

3. Výdaje: Odstraňte všechny zbytečné výdaje. Opravdu potřebujete všechny 3, 759 kanálů digitálního kabelového balíčku nebo mobilní telefon pro všechny v rodině? A co třetí nebo čtvrté auto? Jenom proto, že váš dům má garáž pro tři auta, neznamená to, že musíte mít tři auta, které byste si mohli dovolit.

4. Vaše umístění: Zvažte pohyb. Byli jste schopni žít ve velkém domě za nízkou měsíční platbu, ale to by mohlo být upřímně z vašeho dosahu, jakmile odpisy skutečně kopne. Prodat dům a zmenšovat. Doufejme, že dům můžete prodat alespoň za to, abyste mohli vyplatit hlavní zůstatek, i když nakonec nezaplatíte na dohodu žádné peníze. Pokud dlužíte víc, než to, co mu může přinést, pravděpodobně byste ho museli prodávat a opětovně projednat zbývající částku se svým věřitelem. Ponechat si na svých vlastních podmínkách je mnohem lepší než být vykopnuty, pokud věřitel vyloučí. (Pokračujte v čtení v tomto tématu
5. Snižte svůj domov, abyste snížili výdaje .) Vaše vláda: Spolehněte se na vládní záchranu. Ve skutečnosti je to spíše zoufalá naděje. Dokonce i když vláda může něco udělat, možná nebudete jedním z těch, kteří se na ni budou moci dostat. Pokud to uděláte, program může vyčerpat peníze, než se k vám dostane. Je mnohem lepší použít výše uvedené návrhy než záviset na tomhle.
6. Závěrečné myšlenky U některých lidí jsou skvělé hypotéky vhodné, ale nejsou pro všechny. Vynikající verze, jako je možnost ARM, mohou být skutečně nebezpečné, pokud si nejste jisti, jaké jsou nevyhnutelné obnovení zájmů. Vzpomeňte si na staré rčení: "Pokud to zní příliš dobře, aby to byla pravda, pravděpodobně to bude."Ujistěte se tedy, že se díváte pod počáteční kouzlo na škaredé skutečné pojmy. Pokud tomu nerozumíte, pokaždé se zeptáte svého věřitele, dokud ne." Tohle je váš domov, o kterém mluvíme, a chcete to držet