Will Rogers jednou doporučil, aby lidé koupili pozemky kvůli jejich nedostatku. S ohledem na tuto skutečnost musí investoři pochopit praktičnost vlastnictví pozemků a provozování podnikatelského záměru na pozemku. Také si musí být vědomi specifických druhů investičních možností souvisejících s půdou, které jsou k dispozici prostřednictvím investičních produktů, jako jsou fondy obchodované na burze (ETF) a směnné burzy (ETN).

Druhy pozemkových investic

Nezávisle bohatí lidé si mohou koupit pozemky pro osobní potřebu a rekreaci. Bohužel, většina lidí nepatří do této kategorie. To nastoluje otázku: Jsou možnosti vlastnictví půdy a podnikatelské záměry schopné vytvářet přijatelnou návratnost investic pro drobné investory, a přitom jim stále poskytují radosti a atributy spojené s vlastnictvím pozemků? Chcete-li odpovědět na tuto otázku, potenciální majitelé pozemků musí být schopni vyhodnotit 10 obecných kategorií potenciálních investic do pozemků:

- 9 ->

• Pozemky na rozvoj pozemků
• Pozemky pro rozvoj komerčních ploch
• Pozemky pro plodiny
• Pozemky pro chov dobytka
• Timberland
• Sady
• Rekreační pozemky
• Pozemkové a komerční pozemkové investice
• Výstavba obytných a komerčních pozemků nabízí možnost vstupu do investičního pozemku, protože lze prakticky neomezený počet možností rozvoje půdy strukturovat tak, kapitálové a časové omezení. Tyto typy vývoje naneštěstí znemožňují vlastníkovi půdy využívat půdu. Z tohoto důvodu není vývoj obytných a komerčních pozemků vhodnými možnostmi pro lidi, kteří chtějí skutečně zažít nostalgický pocit vlastnictví půdy.

- 9 ->

Z investičního hlediska existuje mnoho možností, jako např.

Vanguard REIT ETF

(ARCA: VNQ VNQVanguard REIT83.65 + 0.67% Highstock 4. 2. 6 ), poskytují diverzifikované vystavení průmyslovým, kancelářským, maloobchodním, zdravotnickým službám, veřejnému skladování a vývoji obytných nemovitostí. Pro většinu malých investorů jsou REIT ETF ideální volbou, protože nevyžadují přímé řízení, jsou široce diverzifikovány podle druhu nemovitosti, jsou geograficky diverzifikovány, mohou být zakoupeny nebo prodány v reálném čase a jsou velmi levné. Řez plodin a pozemky pro provozy hospodářských zvířat Pozemky zakoupené pro řádkové pěstování nebo provozování hospodářských zvířat umožňují využívat půdu z tradičního pocitu nostalgie i z hlediska výnosu. Existuje však řada problémů pro malé investory, kteří nakupují pozemky za účelem provozování těchto typů podniků.Za prvé, váha potřebná k provozování operace řádu nebo hospodářských zvířat musí být velmi velká, aby byla finančně životaschopná. To zase vyžaduje značné předem vynaložené kapitálové výdaje, které jsou daleko nad rámec toho, co si většina lidí může dovolit. Navíc stávající fixní náklady spojené s provozováním těchto typů zemědělských činností jsou extrémně vysoké.

To znamená, že finanční páka a obchodní riziko pro takové operace je také velmi vysoké. Výsledkem je, že majitel půdy přináší značné množství stresu, aby tyto typy podnikatelských akcí finančně uspěl. V mnoha případech úroveň stresu výrazně převyšuje nostalgické přínosy, které lidé touží jako vlastníci půdy. S ohledem na tuto skutečnost je pravdou, že většina malých investorů by se neměla věnovat těmto typům rozsáhlých zemědělských operací, jelikož rizika a potíže s takovou činností budou pravděpodobně překračovat jakýkoli užitek.

Zatímco vlastní většina malých investorů tradiční provoz v řadě plodin nebo chov hospodářských zvířat, pravděpodobně není pro většinu malých investorů možná, mnoho zemědělských investičních možností poskytuje přijatelnou investiční expozici tradičním zemědělským podnikům. Například

Americký zemědělský indexový fond

(ARCA: USAG) je burzovní fond, který poskytuje expozici sóji, kukuřici, pšenici, bavlně, cukr, kávu, sójový olej, živý skot, , kakao, chudé prase, pšenice Kansas City, kanolový olej a sójová moučka. Investice do tohoto produktu proto drobní investoři budou mít rozsáhlé investice do tradičních zemědělských operací. To zase může investor použít k tomu, aby pomohl držet krok s tradičními způsoby hospodaření, a také nabídl potenciál, že v průběhu času přinese atraktivní návratnost investic. Drobní investoři mohou také využívat řadu možností zaměřených na investice, aby získali expozici specifickým typům tradičních zemědělských činností. Například, Barclays iPath Pure Beta zemědělství ETN

(ARCA: DIRT DIRTBarclays banka iPath Pure Beta zemědělské burzovní směnky Notes 2011-14.4.14 Ser-A Lkd k BC Comm Agriculture Purre Beta TR30 04 + 0. 16% vytvořeno společností Highstock 4. 2. 6 ) poskytuje investiční expozici měkkým komoditám jako je kukuřice, pšenice, sója, cukr, bavlna a káva. Beta hospodářská zvířata ETN (ARCA: LSTK) poskytuje investiční expozici skotu a prasatům. Jak ilustrují tyto příklady, mohou drobní investoři využít řadu ETN, aby získali expozici specifickým typům zemědělských operací. Pokud jde o využití ETF a ETN jako investičních možností souvisejících s půdou a zemědělstvím, musí investoři pochopit, že mnoho z těchto typů produktů využívá derivátové nástroje, jako jsou termínové smlouvy, které generují expozici na trhu. V důsledku toho musí investoři provést důkladnou hloubkovou analýzu těchto typů investic, aby plně porozuměli možným rizikům a odměnám. Použití ETF a ETN však pravděpodobně představuje nejlepší příležitost pro zapojení do tradičních velkých zemědělských operací. Malé investice do investičních příležitostí Pro malé investory, kteří skutečně užívají tradičnější smysl pro vlastnictví půdy, snad nejlepším řešením jsou dřevařské farmy, pozemky pro rozvoj minerálů, zeleninové zahrady, ovocné sady, vinice a rekreační pozemky. Tyto typy zemědělského úsilí jsou pro drobné investory daleko atraktivnější, protože rozsah nákupu pozemků může být přizpůsoben investičním kapitálovým omezením, tyto druhy zemědělských činností mají potenciál generovat trvalý tok příjmů a investoři si mohou užívat na pozemku, zatímco se používá k generování příjmu. S tím se říká, že řada ETF a ETN je také přímo spojena s těmito druhy zemědělského úsilí. Malí investoři proto mohou chtít zvážit investování do nich, pokud se rozhodnou, že provozování drobného zemědělského provozu vyžaduje příliš mnoho času a zdrojů.

GFGG

(ARCA: CUT

CUTClaymore Tr 231. 18-0. 67%

vytvořeno s Highstock 4. 2. 6 dřevařské společnosti a zahrnuje podniky ve firmách, které vlastní nebo pronajmu zalesněnou půdu a sklízejí dřevo k obchodnímu využití a prodeji výrobků na bázi dřeva. Jedná se o příklad investiční varianty, která stojí za zvážení pro investory, kteří chtějí nepřímou expozici konkrétním malým zemědělským provozům. Kromě toho SPDR S & P Fond průzkumu a produkce ropy a zemního plynu (ARCA: XOP XOPSPDR SP OlGs EP36 83 + 4 19% ) je jednou z mnoha investičních možností, které umožňují výstavbu nerostných pozemků. Obě tyto možnosti ilustrují hodnotu ETF a ETN, které nyní dávají malým investorům k dispozici příležitosti, které byly jednou k dispozici pouze zajišťovacím fondům. Od konce roku 2013 se odvětví finančních služeb nevytvořilo ETN ani ETF, které by vystavovaly zahradnické operace, vinohradnické operace, ovocné sady nebo rekreační pozemky. Proto, pokud jsou tyto typy investičních příležitostí pro pozemky tím, co investoři hledají, budou muset využít více praktického přístupu tím, že samy založí malou farmu. Otázky, které je třeba zvážit před nákupem pozemku Jakmile bylo rozhodnuto o nákupu surové půdy jako investice nebo pro rozvoj, investoři potřebují pochopit mnoho otázek týkajících se zákonitostí spojených s užíváním určitých pozemků. Například omezení využívání půdy mohou omezit způsob, jakým může být pozemek využíván majitelem, mohou břemeny poskytnout přístup k části majetku nespojené osobě a převod práv na nerostné suroviny může poskytnout nesouvisející straně povolení k těžbě a prodeji nerostných surovin za účelem získání finančního zisku. Kromě toho mohou pobřežní a pobřežní práva stanovit přístup, který vlastní majitel půdy k sousedním vodním cestám, a rozložení půdy může diktovat, pokud leží v povodňové rovině, což by výrazně ovlivnilo způsob, jakým by pozemek mohl být využit. Naštěstí potenciální kupci pozemků mohou získat odpovědi na tyto otázky tím, že přezkoumají právní specifikaci pozemku, který se nachází v dokladu známém jako půda.Tento typ dokumentu je zpravidla dostupný veřejnosti prostřednictvím internetu nebo je lze získat staromódním způsobem, a to tak, že navštívíte oddělení pozemkových záznamů a skutků příslušného úřadu krajského úředníka. Kromě otázek legality, které mohou mít vliv na zakoupenou půdu, malí investoři by měli zvážit přístup pozemků k základním službám, jako je elektřina nebo telekomunikace. Investoři by rovněž měli přezkoumat roční daň z nemovitosti, posoudit potenciál pro porušování předpisů a analyzovat odlehlost pozemku od vlastníka půdy i od nejbližší komunity. Všechny tyto otázky jsou důležité, protože nedostatek nástrojů může značně bránit schopnosti využít pozemky, odlehlost země může mít vliv na to, kolik času má majitel půdy požívat majetek a zda daně z majetku mohou mít vliv na finance vlastníka pozemku. Vzhledem k těmto otázkám by potenciální vlastníci půdy měli před rozhodnutím o koupi pozemků provést komplexní posouzení due diligence.

Obecný přehled oceňování pozemků

Investoři, kteří zvažují nákup surovin, si musí uvědomit, že se zabývají čistě spekulativní investicí. Důvodem je to, že nerozvinutá půda nevytváří žádný příjem, a proto jakákoli návratnost investice bude muset pocházet z potenciálního kapitálového zisku, který může být obdržen po prodeji pozemku. S ohledem na tuto skutečnost lze náklady na zadlužení za úvěr na nemovitosti v zemědělském podniku využít k tomu, aby bylo možné provést předběžnou investiční analýzu.

K 31. březnu 2014 činila roční procentní sazba pro 30letý plně amortizovaný úvěr na nemovitosti z nemovitostí ve výši 5,9%. Na základě této sazby by pozemky zakoupené prostřednictvím úvěru na půdu musely každoročně růst o 5,9%, aby investice do pozemků byly dokonce narušeny. Ve většině oblastí USA to není pravděpodobné, že by se to stalo, a to zejména v delším časovém období. Proto z čistě investičního hlediska má surový pozemek velmi neatraktivní návratnost investic, zvláště když se vezme v úvahu dobu, po kterou investoři obvykle musí vlastnit půdu, aby získali návratnost investic. Navíc se v budoucnu pravděpodobně zvýší úrokové sazby pro úvěry na zemědělské půdy, což zase znamená, že i budoucí růst sazby pro budoucí nákup pozemků se zvýší.

Pokud náklady na dluh z úvěru na nemovitosti v zemědělském podniku neznemožňují malým investorům, aby chtěli koupit pozemky jako spekulativní investice, a opravdu věří, že mohou vytvořit malou zemědělskou činnost, která splní jejich kapitálové požadavky, požadavky na příjmy a časové omezení, mnoho zpráv o ocenění je snadno dostupné. Tyto zprávy lze získat od zemědělských oddělení veřejných veřejných vysokých škol, které pomáhají posoudit proveditelnost založení podniku s malými zemědělskými podniky. Malí investoři, kteří chtějí založit dřevařskou farmu, zeleninovou farmu, vinici nebo sadu, by proto měli mít možnost nalézt komplexní a včasnou analýzu, která by vysvětlila, jak tyto typy operací zavést, množství práce, kterou budou pravděpodobně znamenat, kapitálové výdaje čas potřebný k získání návratnosti investice a pravděpodobná návratnost investice, kterou operace malého hospodářství dosáhne v průběhu času.

Nakonec a možná i nejdůležitější je, že investoři potřebují pochopit, že nákup pozemků pro provozování malých zemědělských podniků je pravděpodobně nejtěžší a riskantní typ podnikatelského záměru, který lze sledovat. Důvodem je to, že vedle rizika, která se vyskytují ve všech obchodních činnostech, se zemědělské operace zajímají řadu rizik, s nimiž se nemusí zabývat nezemědělské podniky. Příklady jsou hrozba různých chorob rostlin, potenciál napadení škůdci, stále se měnící klimatické prostředí a nestabilní tržní ceny. Z těchto důvodů, spolu s tím, že provozování drobného zemědělského podniku trvá značné množství fyzické síly, vytrvalosti a velmi silné pracovní etiky, většina investorů nebude s největší pravděpodobností schopna zvládnout všechny zemědělské požadavky na udržitelný základ.

Bottom line

Nákup nezpracovaných pozemků je velmi riskantní investice, protože nebude generovat žádný příjem a při prodeji nemovitosti nemusí vytvářet kapitálový zisk. Kromě toho je využívání úvěru na nemovitosti z nemovitosti k nákupu pozemků velmi riskantní. Vzhledem k těmto skutečnostem je doporučeno, aby většina malých investorů s touhou vlastnit půdu nebo provozovat malou farmářskou firmu využila širokou škálu ETF a ETN, které poskytují expozici řadu pozemních a zemědělských činností souvisejících s obchodem. Využitím těchto typů investičních produktů by měli investoři, kteří si užívají velkého počtu národních parků Spojeného království, které jsou veřejnosti zdarma, schopni plnit svou touhu po rekreačních aktivitách souvisejících s půdou a přitom vytvářet přiměřenou návratnost investice v průběhu času.