Při tradičním domácím nákupu se nabídka akceptuje, kupující a prodávající se setkávají, aby si vyměňovali finanční prostředky a vypořádali s konečnými náklady a na konci transakce se nemovitost a její název změní. Obvykle nakupují kupující hypotéku na financování většiny nákupu.

Ale někdy existuje alternativní způsob, jak si koupit dům: smlouvu o pronájmu za vlastní, nazývanou také možnost pronájmu nebo pronájmu za vlastní. Když kupující podepíší tento druh smlouvy, souhlasí s pronájmem domů po stanovenou dobu před tím, než uplatní možnost koupit nemovitost, a to až do doby, kdy vyprší platnost nájmu.

Není to obyčejný způsob, jak si koupit nemovitost, a výběr vlastních nemovitostí je malý ve srovnání s výběrem nemovitostí, které jsou k dispozici pouze k pronájmu nebo prodeji. Kromě toho nájemné-vlastní smlouvy mají tendenci zvýhodňovat majitele / pronajímatele a mohou znevýhodnit nájemce.

Zde je návod, jak funguje rent-to-own a kdy může být vhodnou volbou pro potenciálního majitele domů.

Jak funguje pronájem vlastních prací

V rámci pronájmu vlastní smlouvy se potenciální kupci okamžitě přesunou do domu. Zatímco mnoho států má své vlastní předpisy a žádné dva smlouvy typu rent-to-own nejsou podobné, někdo v pronájmu k vlastní dohodě obvykle pronajímá nemovitost po stanovenou dobu (obvykle jeden až tři roky), poté nebo může koupit dům od prodávajícího. Není to tak jednoduché, jako platit nájemné po dobu tří let a pak koupit dům: Některé smluvní podmínky musí být splněny v souladu se smlouvou.

Možnost Peníze: Potenciální kupující zaplatí prodávajícímu v kupní smlouvě jednorázový poplatek za pronájem, který je obvykle nevratný, nazývaný opční peníze nebo protihodnota. Stejně jako u akciových opcí to mu dává příležitost koupit dům v budoucnu. Je důležité poznamenat, že některé smlouvy (smlouvy o leasingových opcích) poskytují potenciálnímu kupujícímu právo právo , nikoli však povinnost koupit po vypršení platnosti nájmu. Pokud se rozhodne neprovést nemovitost po skončení pronájmu, opce jednoduše vyprší. Pokud je znění "nájem-koupě", bez slova "možnost", kupující by mohl být legálně povinen koupit nemovitost na konci nájmu. Objasnění znění je jedním z mnoha důvodů, proč by kupující měli smlouvu prověřit právním zástupcem nemovitosti, než se s tím dohodnou.

Velikost možnosti je obchodovatelná. Neexistuje standardní kurz. Obvykle se pohybuje v rozmezí od 2,5% do 7% (3% běžné) z kupní ceny. V některých smlouvách (ale nikoliv všem) mohou být při uzavření uplatněny všechny nebo některé z opčních peněz na kupní cenu. To je cenná klauzule.Uvědomte si, že pokud má dům kupní cenu ve výši 200 000 USD a 7% opci, kupující by musel zaplatit 14 000 dolarů předem. To je mnohem méně než 40 000 dolarů (velikost standardní 20% zálohy), kterou byste udělali, kdybyste kupovali přímo.

Nákupní cena: Kontakt určuje, kdy a jak bude určena kupní cena domu. V některých případech se kupující a prodávající dohodnou na kupní ceně při podpisu smlouvy - často na vyšší nebo vyšší než aktuální tržní hodnota. V jiných situacích se kupující a prodávající dohodnou na stanovení ceny při vypršení platnosti leasingu na základě tržní hodnoty v daném budoucím časovém okamžiku. Mnoho kupujících dává přednost "uzamknutí" kupní ceny, pokud je to možné, zejména na trzích, kde se mohou ceny domů zvyšovat.

Nájem: Během doby pronájmu platí potenciální kupující prodávajícímu určitou částku nájemného, ​​obvykle každý měsíc. V mnoha smlouvách se na kupní cenu uplatňuje procento každé měsíční splátky, nazývané úvěr na pronájem. Předpokládejme například, že smlouva stanoví, že kupující zaplatí měsíčně za pronájmy 1, 200 dolarů a že 25% z nich bude připsáno na nákup. Je-li doba trvání nájmu trvající tři roky, kupující vyplatí úvěr v hodnotě 10 000, - 800 dolarů za nákup ($ 1, 200 x 0,25 = $ 300, $ 300 x 36 měsíců = $ 10, 800). Faktorování těchto kreditů často činí měsíční platby mírně vyšší než "průběžná sazba" pro pravidelné nájemné. Pro kupujícího se jedná o zálohy na nemovitosti; pro prodejce jedná jako náhrada za to, že převzala majetek z trhu.

Údržba: V závislosti na podmínkách smlouvy může být potenciální kupující odpovědný za údržbu nemovitosti a za případné opravy, poplatky za asociace majitelů domů, daně z majetku a pojištění. Vzhledem k tomu, že prodávající je nakonec zodpovědný za poplatky za asociace, daně a pojištění (pořád je to jeho dům), prodejce se může rozhodnout, že pokryje tyto náklady. I v tomto případě kupující stále potřebuje pojistnou smlouvu nájemce k pokrytí ztrát na osobním majetku a poskytnutí krytí odpovědnosti, pokud je někdo zraněn v domácnosti, nebo pokud kupující náhodou zranil někoho.

Ujistěte se, že požadavky na údržbu a opravu jsou uvedeny ve smlouvě. Údržba majetku - kosení trávníku, hrabání listů a čištění žlabů - je velmi odlišné od nahrazení poškozené střechy.

Nákup nemovitosti: Pokud se potenciální kupující rozhodne nekupovat nemovitost (nebo není schopen zajistit financování) na konci doby trvání leasingu, platnost opce končí. Kupující propadá veškeré finanční prostředky vyplacené až do tohoto okamžiku, včetně opčních peněz a všech získaných kreditů za pronájem. Pokud kupující nemůže koupit majetek, ale má zákonnou povinnost (jak je uvedeno ve smlouvě), lze zahájit soudní řízení.

Pokud kupující chce koupit nemovitost, obvykle požádá o financování (tj. Hypotéku) a platí prodávajícímu v plné výši.Podle podmínek smlouvy může být z kupní ceny odečtena určitá procentní část opce zaplacených peněz a zaplacených nájmů. Transakce je dokončena při uzavření a kupující se stává vlastníkem domu.

Když jsou nájemné k vlastním domům dobrý nápad?

Smlouva o pronájmu na vlastní účet může být skvělou volbou pro lidi, kteří chtějí bydlení, ale kteří ještě nemají nárok na hypotéku nebo kteří nejsou zcela připraveni na závazek vlastnictví.

Například byste mohli mít špatné kreditní skóre - takové, které je nižší než 620, minimální částka, kterou někteří věřitelé přijmou - ale okolnosti, které vyčerpaly toto skóre, jsou za vámi a od té doby jste od té doby neustále zlepšovali. Možná, že váš poměr dluhu k příjmu je příliš vysoký, ale ne moc, a máte dostatek prostoru ve svém rozpočtu, abyste v příštích několika letech výrazně snížili svůj dluh. Můžete mít dobrou práci, nebo jste získali jednu s výrazně lepší plat, ale nebyli jste tam dost dlouho na to, aby věřitel považoval za stabilní zdroj příjmů, abyste mohli splácet hypotéku z dlouhodobého hlediska. Podobně byste mohli být úspěšně samostatně výdělečně činní, ale nemáte dostatečně dlouhou historii, aby jste věřitelům ulehčili. Možná jste začali ukládat, ale neuskutečnili jste dostatek, aby jste splnili obvyklou 20% platbu v domě.

Pokud některá z těchto situací popisuje vaši situaci, půjčování vlastním by mohlo být dobrým nápadem. Můžete zablokovat nemovitost, kterou se vám líbí, a případně si zachránit pohyb nebo dva. Pak budete mít nějaký čas, obvykle ve dvou až třech letech, abyste zlepšili své kreditní skóre, prodloužili jste svou historii zaměstnání, zvýšili své úspory nebo podnikli cokoliv, co potřebujete, abyste se stal silnějším žadatelem o hypotéku. A pokud možnost peněz nebo procento nájemného směřuje k kupní ceně, můžete začít také budovat nějaký kapitál.

Pro získání nájemného na vlastní práci musí potenciální kupci věřit, že budou připraveni provést nákup po uplynutí doby trvání nájmu. Buďte opatrní, abyste se do toho dostali, jestliže existuje více než 50/50 šancí, že se budete pohybovat a nekupovat. V opačném případě budete platit opci peníze - což by mohlo být značné - a také zbytečné peníze na nerefundovatelné půjčky za 2 až 36 měsíců, aniž by se na to na konci ukázalo. Není pravděpodobné, že dostanete pronajímatele / majitele, abyste souhlasili s návratnou dobou splatnosti a možností vratné opce, abyste získali flexibilitu při přesunu.

Existuje-li dobrá šance, že kupující ještě nebudou schopni získat nárok na hypotéku nebo zajistit jiné financování do doby vypršení pronájmu, měli by místo toho pokračovat v pronájmu (s "běžným" pronájmem) a úspory za zálohu. Pak, když jsou připraveni, mohou si vybrat z jakéhokoli domova na trhu v cenovém rozpětí.

Hledání pronajatých domů

Množství agregátorů nemovitostí, jako je Realtor. com, Trulia. com a Zillow. com usnadnit - a zdarma - vyhledávání nemovitostí k nákupu nebo pronájmu. Pokud jste na trhu s nájemným domem, může to být trochu náročnější najít dostupné vlastnosti.Dvě místa, která je třeba vyzkoušet, jsou HousingList a IRentToOwn. Obě tyto webové stránky mají nájemné na vlastní výpisy z celého národa - stačí zadat požadované město a stát nebo PSČ pro zobrazení seznamu dostupných nemovitostí. Na trzích bez aktuální dostupnosti se může zobrazit seznam prodejů a pronajatých domů.

Buďte předem varováni: Nájemné na vlastní webové stránky zpravidla účtují poplatek za "členství", aby si mohli prohlédnout libovolné informace mimo fotografii exteriéru a počet ložnic a koupelen. HousingList například účtuje "nominální poplatek" za sedmidenní zkušební dobu, po jejímž uplynutí bude měsíčně účtováno měsíčně, pokud nezrušíte (musíte zadat údaje o kreditní kartě, abyste zaplatili za soudní proces). IRentToOwn vám ani nepovolí poplatek, dokud se nezaregistrujete, a to jak s e-mailem, tak s telefonním číslem.

Další možností je požádat prodejce, aby zvážili smlouvu o pronájmu. To je obzvláště užitečné, pokud jste našli svůj dům snů, ale prostě nemůžete vynaložit finanční prostředky. Mnoho prodejců je otevřeno takovým dohodám, a to zejména v oblastech, kde domácnosti stráví na trhu více než průměrný počet dní. Na těchto trzích se mnozí prodejci již přestěhovali do svých dalších domů - možná se přestěhovali na novou práci - a čím déle je starý dům na trhu, tím těžší je splnit měsíční dluhové závazky za dvě hypotéky. Kromě toho je mnoho majitelů domů špatně - a právem tak - o opuštění domova volné, zejména po delší dobu. Výsledkem je, že tito prodejci mohou zvážit dohodu typu "rent-to-own", a to i v případě, že domov není uveden jako takový.

Můžete také zkusit pracovat s realitní agent na požadovaném trhu. Agenti mohou mít výpisy z pronájmu do vlastních domácností nebo mohou mít důvěrné informace o prodejcích, kteří mohou tyto dohody zvážit.

Pronajmout vs. vlastnit dům: Klady a zápory

Pokud má majitel potíže s prodejem, rent-to-vlastní poskytuje alternativu ke snižování ceny domu, odvedení domů z trhu nebo pronájmu domu dlouhodobý. Vzhledem k tomu, že prodejní cena je stanovena v smlouvě o pronájmu, stávající majitel domu přesně ví, co očekávat, pokud projde prodej. Pokud se tržní cena během leasingového období mírně sníží, prodejní cena je již uzavřena, ale nájemce bude pravděpodobně stále mít zájem o koupi nemovitosti kvůli úvěru na pronájem - peníze, které již dům předal. Mezitím majitel získá pomoc při placení hypotéky, daně z majetku a pojištění. Také nájemci mají větší pravděpodobnost, že se postarají o pronájem nemovitosti, protože mají možnost koupit.

Hlavním důvodem, proč se od kupujícího odvolává kupní smlouva, je finanční, samozřejmě - není třeba přijít s podstatnou zálohou nebo získat nárok na hypotéku. Kupující se také nemusí starat o to, aby okamžitě přišel s penězi na daně z nemovitostí, pojištění soukromých hypoték nebo pojištění domácností (i když by měli nosit pojištění nájemce, jak je uvedeno výše).Dále podpisem smlouvy se kupující uzamkne kupní cenou, což znamená, že se nemusíte obávat růstu cen domů. (Mějte však na paměti, že na rychle se zhodnocujícím trhu s nemovitostmi by chytrý majitel pravděpodobně chtěl přidat ke smlouvě doložku umožňující zvýšit cenu domů, zejména pokud je nájem na několik let.) Konečně , když žije v domácnosti před tím, než se rozhodne koupit, má kupující výhodu dlouhého zkušebního jízdy v domě před tím, než skočí do velkého finančního závazku.

A nevýhoda? Vzhledem k tomu, že je méně obvyklé, proces "rent-to-own" není tak přísně regulován jako domácí nákupní průmysl nebo dokonce i nájemní průmysl. Zatímco tento nedostatek regulace může být dobrá věc tím, že dává potenciálním kupujícím a majitelům nemovitostí větší svobodu při vyjednávání části smlouvy o koupi opce (nájemní smlouva a kupní smlouva jsou stále předmětem veškeré obvyklé nemovitosti zákony), může také usnadnit bezohledným majitelům, aby využili výhody neopracovaných kupujících. Je zřejmé, že vesmír z pronájmu k vlastnímu obyvatelstvu je plný dravých zemepánů, kteří nemají v úmyslu nikdy prodávat svůj majetek, a kteří se jen snaží sbírat nadprůměrný nájem a nakonec se vypořádávají s vaším nevratným opčním vkladem. Majitel by mohl smlouvu zrušit, pokud kupující pozdě na jednu platbu nebo vyhlašuje kupujícímu za to, že neprovádí opravy. V jednom případě na Floridě například pronajímatel se stovkami nemovitostí sjednal smlouvy, které umožňovaly vystěhování za takové věci - s výpovědní lhůtou jen tři dny.

Stručně řečeno, v těchto právně závazných smlouvách je jen málo, což je "standardní", takže je obzvláště důležité, abyste přesně věděli, s čím souhlasíte. Ve skutečnosti ne všechny státy umožňují pronájmu nemovitostí na rezidenční nemovitosti, takže kupující by měl zajistit, že i uzavření takového druhu smlouvy je legální. Dokonce i když vám realitní agent pomáhá s tímto procesem, nebo vám najmete právního zástupce, který by vysvětlil (a možná dokonce vyjednával) smlouvu, pokud nerozumíte právním i finančním aspektům rent-to-own, jste není dobrý kandidát.

Porozumění smlouvám o pronájmu k vlastním zákazníkům

Podobně jako každá smlouva, smlouva o nájemném na vlastní potřebu musí uvést jméno nájemce-kupujícího (to jste vy) a prodávajícího a být podepsán a datován oběma strany. Pokud někdo kromě vás zabere nemovitost, měla by být tato osoba uvedena také v nájemní smlouvě. Smlouva by měla mít také právní popis nemovitosti: úplnou adresu a číslo parcely. Včetně čísla parcelu pomáhá eliminovat případné nejasnosti ohledně adresy. Toto číslo můžete získat od úřadu místního posuzovatele daně z nemovitosti, a to často prostým vyhledáním adresy na webových stránkách daňového hodnotitele.

Leasingové rezervy

Leasingová část smlouvy by měla obsahovat vše, co byste obvykle našli v dohodě o pronájmu nemovitosti. Klíčové prvky zahrnují:

• počáteční a konečný termín nájemního období, zda lze toto období prodloužit a za jakých podmínek
• kolik je nájemné, kdy je splatné, kde je třeba provést platbu a jaké typy plateb pronajímatel přijme
• případné poplatky za pozdní nájemné nebo vrácené šeky
• částku jistoty, která by měla být plně vratná, pokud se vyhnuli a nepoškodili majetek
• typy domácích zvířat jsou povoleny
• zda je kouření povoleno
• popis všech parkovacích míst nebo jiného vybavení
• , zda můžete nemovitost podnámit, a pokud ano, za jakých okolností a podmínek
• je zodpovědný za a za které je pronajímatel zodpovědný za
• podmínky, které mohou vést k vysazení, stejně jako počet dnů, kdy musíte vyřešit problém před vysíláním

Klíčový rozdíl mezi řádným pronájmem a nájemným - vlastním pronájmem je to, že podle pravidelné nájemní smlouvy bude pronajímatel provádět a platit za veškeré opravy a zvládnout každodenní údržbu.Smlouva o pronájmu na vlastní účet může být nájemcem odpovědným za tyto věci, myšlenka, že nájemce, který hodlá koupit, má dlouhodobý podíl na nemovitosti a měl by tyto úkoly zvládnout. Další možností je, že pronajímatel nemusí bydlet v blízkosti a je mnohem pohodlnější, aby byl nájemník odpovědný.

Nicméně, dokud vlastně vlastníte nemovitost, nechcete, abyste do něj vložili peníze, že se možná nikdy nevrátíte. Pokud se pronajímatel neshoduje s opravami a údržbou, buďte opatrní. Nejvíce byste mohli souhlasit s převzetím těchto odpovědností a výdajů, pokud jsou přidány do vašeho úvěru na pronájem (o kterém budeme diskutovat v následující části). Jinými slovy, pokud vynaložíte 1 000 000 dolarů na to, abyste vyměnili nějaké opotřebované instalatéry, prodávající vám vrátí částku 1 000 Kč, když zakoupíte místo. Riziko pro vás je však nejvyšší, pokud nejprve nevytvoříte hotovost za tyto výdaje.

Možnosti Ustanovení

Ustanovení o opci může být nejsložitější - a zdvojnásobená - část smlouvy o pronájmu-vlastní. Jedná se o ustanovení, která vám umožní pronajmout vlastní nemovitost, která je pro vás výhodnější než pronájem, nebo to pro prodejce usnadní nákup dalších peněz, aniž byste ho nechali koupit.

Tato ustanovení by měla uvést:

• nájem a jaká část představuje úvěr na pronájem.
• opční vklad (podle některých smluv můžete zaplatit pouze vkladový příplatek nebo pouze úvěr na pronájem, ne obojí. Je na vás a prodávající.)
• že máte výhradní právo koupit si dům na ukončení doby pronájmu. To znamená, že prodávající nemůže v průběhu opční doby nechat někoho jiného koupit (v podstatě během pronájmu nemovitosti). Ujistěte se, že toto období je dostatečně dlouhé, aby vám dalo možnost opravit jakékoli problémy, jako špatný úvěr nebo nedostatek zálohy, které vám nyní nedokázaly získat nárok na hypotéku. Osmnáct měsíců až dva roky je často přiměřený časový rámec; tři roky mohou být ještě lepší. Ve smlouvě byste měli uvést, kolik výpovědní lhůty musíte předat prodávajícímu, který hodláte koupit, av jakém okamžiku vyprší platnost vašeho nákupu. Možná budete chtít smlouvu strukturovat tak, abyste si ji mohli koupit před koncem doby leasingu, pokud se vaše finanční situace zlepší dříve.
• že prodávající udržuje pojištění majitelů domů, že zůstává aktuální s majetkovými daněmi a že nevyjímá žádné nové půjčky proti domu. Nechcete, aby prodejce mohl dělat cokoli, co dává jinému subjektu právo na majetek, protože pokud se tak stane, bude těžké, ne-li nemožné, abyste ho koupili.
• jakékoliv jiné podmínky, kromě toho, že se rozhodnete nekupovat, pod kterým ztrácíte vklad a úvěr na pronájem. Mohou to zahrnovat otevírání areálu, popraskání majetku nebo neplnění nájemného podle dohody - v podstatě stejné věci, které by vás mohly vyřadit.

Nákupní ustanovení

Nákupní část smlouvy o nájmu-vlastní je podobná pravidelné kupní smlouvě o nemovitostech.Zákony vašeho státu mohou vyžadovat standardní smlouvu o smlouvách o koupi nemovitostí. Ale i v standardní dohodě je prostor pro vyjednávání částí pro vyplnění.

Uvádí kupní cenu, která by měla být přiměřená při současných tržních hodnotách pro podobné nemovitosti. Prodávající by mohl chtít cenu domů o 5% až 10% vyšší, aby se zohlednilo zhodnocení ceny během doby pronájmu. Mějte však na paměti, že domácí hodnoty by se mohly během této doby také snížit. Pokud k tomu dojde, nejenže byste nechtěli platit cenu, na kterou jste původně souhlasili, ale banka vám možná nebude půjčovat dost, abyste uzavřeli dohodu. V takovém případě skončíte tím, že nevyužijete svou možnost koupit, a ztratíte váš opční vklad a půjčku, pokud vaše smlouva nenabízí alternativu.

Řekněme, že v době sestavování smlouvy má nemovitost hodnotu 200 000 USD. Možná budete mít možnost prodávajícího, aby souhlasil s prodejem nemovitosti za cenu 210 000 Kč nebo její oceněnou hodnotu v době nákupu, podle toho, která hodnota je nižší. Ať už se trh zvyšuje nebo snižuje, cena bude spravedlivá a hodnocení vám nebrání v nákupu. Tyto podmínky jsou samozřejmě velmi příznivé pro vás, kupujícího, takže se nenechte překvapit, pokud se prodávající přestane bavit, bude se zajímat o to, že utrpí ztrátu z nemovitosti nebo nebude schopen splatit své hypotéky. Takže souhlasit s pevnou kupní cenou může být jediný způsob, jak jít.

Smlouva by měla výslovně uvést, které zařízení a příslušenství přicházejí s domem, pokud se rozhodnete koupit. Dostanete myčku, ledničku, pračku a sušičku? A co terasový nábytek a všechny rostliny v květináčích? Nepřebírejte nic; vysvětlit to.

V ideálním případě by kupní část smlouvy měla rovněž poskytnout nápravu, pokud se prodávající vrátí zpět. Zrušili jste zálohu na zálohu ve formě volitelného vkladu; smlouva vyžaduje od prodávajícího, aby nejen vrátil opční vklad a úvěr na pronájem, ale zaplatí vám dodatečnou částku, pokud nedodrží dohodu, když jste připraveni koupit. Nesmíte nikdy sbírat peníze, ale to neškodí vyzkoušet. Právě taková ustanovení ve smlouvě by mohla působit jako odrazující prvek pro zákazníka, který se o transakci zřítil.

Také byste chtěli uzavřít smlouvu, aby vám poskytli peníze a vrátili by vám peníze, pokud název není jasný, nebo pokud kontrola majetku odhalí, že dům je ve špatném stavu. Jedná se o typické pojistné klauzule v kupní smlouvě na nemovitosti.

Chcete-li chránit, měli byste používat službu úschovy. Tato neutrální třetí strana jedná jako finanční zprostředkovatel mezi vámi a pronajímatelem. Bude držet vaší opční vklad a měsíční půjčky kredity, dokud si koupíte nemovitost, v kterém okamžiku vám vrátí peníze, aby se k vašim zálohové a uzavírací náklady. Pokud vyprší platnost kupní opce a rozhodnete se ji nekoupit, služba escrow tyto částky převede pronajímateli. Bude také převádět peníze na správnou stranu v případě, že jeden z vás poruší váš konec dohody způsobem, který nelze odstranit.

Potenciální úskalí pro kupující

Před podepsáním smlouvy a uzavřením smlouvy o nájemném na vlastní účet by měl potenciální kupující:

1. Zkontrolovat úvěrovou zprávu prodávajícího. Podívejte se na možné varovné signály, že prodávající je ve finančních potížích, jako jsou deliktní účty nebo velké množství nesplacených dluhů. Dokonce i po uspokojivé kontrole úvěru by potenciální kupující, který v současné době žije v domácnosti, měl stále věnovat pozornost všem varovným značkám, které by naznačovaly, že prodávající je ve finančním potíží. Některé příklady zahrnují telefonáty od sběratelů dluhů a podezřelé oznámení, které jsou zasílány do domu.
2. Uvědomte si, že prodávající by mohl během doby pronájmu prohrát nemovitost. Mohlo by dojít k jakémukoli počtu důvodů, jako je to, že není schopen provést hypoteční splátky, zda je na nemovitosti uložen daňový rozsudek, zda projde rozvodem, zda je žalován a tak dále. Pokud prodávající ztratí majetek, potenciální kupující ztratí možnost koupě nemovitosti, ztratí další zaplacené nájemné a bude muset najít nové bydlení.
3. Ujistěte se, že možnost pronájmu jasně uvádí, kdo je zodpovědný za různé typy údržby nebo opravy . Tato smlouva by měla také specifikovat typy změn nebo vylepšení (pokud existují), které může potenciální kupující provést do nemovitosti během doby pronájmu.
4. Ujistěte se, že jste zadali "smlouvu o nájmu-opci" spíše než o "smlouvě o pronájmu-koupi." První z nich poskytuje možnost koupit kdykoliv během doby pronájmu, koupit do konce doby pronájmu a má právní důsledky pro odkup. Proveďte průzkum trhu a získejte domácí kontrolu a zhodnocení . Tímto způsobem můžete zaručit, že cena prodeje domů je spravedlivá před podpisem smlouvy.
5. Mějte na paměti, že pokud je prodávající bezohledný, může odmítnout prodat na konci doby trvání nájmu . To znamená, že všechny výše vyplacené peníze za pronájem na trhu budou ztraceny. Prodávající se také může pokusit vypovědět smlouvu, pokud trh s nemovitostmi rychle zhodnotil a majetek výrazně vzroste - nebo vás držet za více peněz. Samozřejmě, že žádná z těchto akcí není legální, ale pokud kupující nemá finanční prostředky k pronájmu právníka, nebude proti tomu, aby se stálý prodavač dostalo opravdu velkého úsilí.
6. Uvědomte si, že pokud trh klesne, budete muset ještě zaplatit vyšší cenu stanovenou ve smlouvě, která bude vlastníctví domu . Nicméně, pokud je cena příliš vysoká, může nájemce jen odejít a nakupovat jiný majetek. Nicméně ztratíte tu část nájmu, který by šel směrem k záloze, takže je důležité udělat matematiku, abyste zjistili, zda je odchod nejlepším řešením.
7. Promluvte si s a
8. hypotečním makléřem , abyste zjistili, co bude v budoucnu potřebovat k získání domácí hypotéky. Zatímco neschopnost získat financování nebo dostatečné financování je přesně důvod, proč se mnozí kupci rozhodnou pronajmout si vlastní uspořádání, chcete se ujistit, že ve vaší kreditní historii není nic důležitého, které by vás mohlo zabránit v získání schválení.Pokud zjistíte, že stále nebudete schopni získat nárok na hypotéku do doby, kdy vyprší platnost nájmu, smlouva o nájemném za vlastní by se mohla stát nákladnou chybou. Získejte podmínku titulní zprávy . To může kupujícímu pomoci zjistit, jak dlouho vlastník vlastnil pozemek. Čím déle je prodávající vlastněn, tím více vlastního kapitálu a stability, kterou by měl v této věci vybudovat.
9. Spodní linie Stručně řečeno, i když začnete pronajmout nemovitost, je dobré provést stejnou due diligence, kterou byste měli, kdybyste kupovali majetek. Ti, kteří si mohou dovolit koupit si dům tradičním způsobem, s využitím financování, jsou pravděpodobně lépe. Ale pro ty, kteří jen potřebují nějaký čas koupit - nebo potřebují udržet své možnosti otevřené nebo jejich likvidní prostředky - pronajmout vlastní může být způsob, jak bydlet ve vašem domově snů a hned zaplatíte v plné výši.