Základním principem teorie správy portfolia je zahrnout alternativní aktiva jako součást dobře diverzifikovaného portfolia. Jednou z nejoblíbenějších alternativních investic pro důvtipné investory je nemovitost. Pro ty, kteří chtějí zabezpečit své investice proti inflaci a těšit se z potenciálu stálého toku peněžních toků, existují dvě primární metody, které se dostanou do expozice vůči této relativně stabilní třídě aktiv: realitní investiční fondy (REITS) a private equity nemovitosti (PERE) fondů. Podíváme se na povahu a historii fondů PERE, na jejich přínosy a na tom, jak se staví proti REITům. (Více viz: Jak investovat do nemovitostí v soukromém kapitálu a stabilizovat své portfolio?)

Co přesně je Fond soukromých kapitálových nemovitostí?

Podle průzkumu střediska nemovitostí Zell / Lurie na Wharton School of Business, který si uvědomuje potřebu nahromadit "válečný truhlu" na získání delikventních foreclosed properties, byl první fond PERE vytvořen obchodním magnátem Sam Zell v osmdesátých letech. Zatímco tato průkopnická firma získala kapitál ve výši 409 milionů dolarů, podle průzkumu Preqin Research se od roku 2014 podařilo odvětví PERE v globálním investičním majetku spravovat 742 miliard dolarů.

Tento velký nárůst popularity se projevuje v poplatcích za správu v milionech dolarů, protože firmy PERE jsou aktivně spravovány a podobně jako hedgeové fondy získávají správci fondů (nebo generální partneři) procentní poplatek na základě celkový závazek kapitálu. Manažeři PERE mají také tendenci investovat společně s investory (omezenými partnery nebo LP), obvykle s vlastním kapitálovým vkladem 3-10%, a jsou vyloučeni z vytváření dodatečných finančních prostředků, dokud nebude podstatně rozmístěno kapitálové prostředky určené pro současnou firmu .

Investoři firem PERE jsou obecně institucionální (penzijní fondy, nadační fondy, fondy fondů atd.) Nebo osoby s vysokou čistou hodnotou. Tito investoři sdružují své příspěvky do uzavřených "slepých bazénů", aby byli rozděleni podle uvážení generálního partnera v různých investicích souvisejících s nemovitostmi, a to v rizicích a návratnosti a zpravidla trvajícím tři až osm let. Potenciální investiční strategie, které může společnost PERE sledovat, jsou:

• Jádrové strategie, které usilují o zavedení dobře rozmanitých, nízkorizikových / návratových, tradičních tříd aktiv (kancelářské prostory, maloobchodní, průmyslové a rodinné jednotky). Jádrové strategie nezajišťují žádnou dlužnost a snaží se poskytovat neustálý tok peněžních toků pro LP.
• Strategie Core-Plus využívají mírné množství páky a mají tendenci být mírnější v riziku i návratu.Prostředky Core-plus mohou být umístěny v méně zavedených lokalitách a mohou vyžadovat nějakou formu přidání hodnoty.
• Strategie Value-Add nabízejí střední až vysoké riziko a výnosy a mají vyšší pákový efekt než core nebo core-plus. Strategie pro přidanou hodnotu má za cíl přidávat hodnotu prostřednictvím operace, opětovného leasingu nebo opětovného vývoje získaných aktiv.
• Oportonistické strategie jsou vysoce rizikové strategie s vysokou návratností, které se zaměřují na špatně spravované, volné nebo zastaralé aktiva. Tyto strategie využívají velmi vysoký pákový efekt a mohou zahrnovat akvizice celé společnosti nebo portfolia aktiv nebo vyžadují plné projekty vývoje či přeměny.
• Mezaninový úvěr / dluhový dluh jsou strategie, které používají firmy, které jsou spokojené s vlastnictvím podkladových aktiv v případě selhání dlužníka, jelikož úvěry vydané firmami zapojenými do této strategie mají agresivnější podmínky než tradiční věřitelé.
• Fondy fondů jsou fondy, které investují do třetích stran spravovaných společností PERE a nabízejí různorodé investiční řešení pro menší investory, kteří hledají přístup k větším exkluzivním firmám.

Výhody investice do PEREs

Jak již bylo dříve uvedeno, fondy PERE jsou zpravidla dostupné pouze institucionálním investorům a jednotlivcům s vysokou čistou hodnotou. Členové široké veřejnosti se však mohou dostat do expozice PERE prostřednictvím veřejně obchodovaných soukromých kapitálových fondů nabízených prostřednictvím společností jako Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33 .3 + 0. 43% Vytvořeno společností Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31, 11-0, 58% a Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Vytvořeno s Highstock 4. 2. 6 ). Díky své aktivně řízené povaze poskytují fondy PERE příležitosti pro důvtipné manažerské týmy, aby vyhledávaly a proměňovaly nevýkonné vlastnosti a vytvářely bohatství investorů prováděním iniciativ s přidanou hodnotou. Kromě toho soukromá povaha fondů PERE uděluje manažerským týmům přímý vstup v průběhu každodenních záležitostí, aniž by se museli obávat přílivu a toku, který je vlastně na veřejných akciových trzích. Navíc tato soukromá povaha umožňuje řídícímu subjektu flexibilitu při sledování různých strategií, jako je rozdělení nebo kombinace různých vlastností a prodej, financování nebo leasing stávajícího portfolia nemovitostí podle libovolného počtu kritérií (geografie, typ atd.) PERE versus REIT

Výkony PERE jsou často srovnávány s jejich veřejně obchodovanými protějšky: REITs. Někteří investoři jsou ochotni vzdát se potenciálních zdrojů alfa, které přicházejí s aktivním řízením společnosti PERE, namísto transparentnosti, likvidity a odpovědnosti společnosti REIT na veřejném trhu. Studie z roku 2010, kterou provedla Národní asociace realitních investičních fondů (NAREIT), porovnávala 17,5 roku údajů z realitních fondů amerického REIT a soukromých kapitálových fondů a zjistila, že veřejné společnosti REIT překonaly jádrové, přidané hodnoty a oportunistické fondy plný tržní cyklus.Studie ovšem také zjistila, že v průběhu období býčího cyklu cyklu (od nejnižšího k maximu) mají příležitostné fondy tendenci převýšit REITS na anualizované bázi, a to díky kratšímu období od špiček k vrcholu (přestože jádro a fondy s přidanou hodnotou pokračují k zpoždění).

Obrázek 1 níže znázorňuje čistou návratnost prostředků PERE versus REIT v období od roku 1989/1990 do 2007/2008.

Premium> />

Na rozdíl od názoru, že REIT zaznamenaly vyšší výnosy a vyšší krátkodobou volatilitu, v článku z roku 2009 společnosti Investments and Pensions Europe se zjistilo, že jakmile se výkazy PERE "vyrovnávají" jako jsou akcie, bylo zjištěno, že korelace mezi soukromými nemovitostmi a REIT je výrazně vyšší a časem se zvyšuje.Rozvoj? Zahrnuje obě třídy aktiv, aby se vytvořila efektivnější hranice ve všech bodech spektra rizika a návratu (příloha B) .

Příloha B zdůrazňuje nárůst výnosů očištěných o riziko, jakmile se do portfolia přidávají REIT a PERE. (Více viz: Jak se diverzifikovat prostřednictvím REIT.)

Správa aktiv: Veřejné a soukromé nemovitosti: Místa pro oba v rozmanitém portfoliu " />

Zdroj: BNY Mellon Asset Management

Bottom Line

Pro investory, kteří chtějí diverzifikovat nemovitosti, jsou fondy soukromých kapitálových nemovitostí dobrým způsobem, této třídy aktiv. Ačkoli není fond PERE financován z prověřeného a osvědčeného řídícího týmu, který je řízen disciplinovanou a zaměřenou investiční strategií, aniž by se spoléhal na pákový efekt, přestože není tak likvidní nebo transparentní jako REITS, může poskytnout vysoký stupeň návratnosti s ohledem na riziko.